Hipoteca en Mallorca para extranjeros: guia completa para no residentes 2026

Cerca del 40% de los compradores de vivienda en Mallorca son extranjeros — alemanes, britanicos, escandinavos, franceses, holandeses y cada vez mas compradores de fuera de la UE. La buena noticia: si, los extranjeros pueden obtener una hipoteca en Espana (yes, foreigners can get a mortgage in Spain), incluso sin ser residentes fiscales. En esta guia actualizada a 2026 te explicamos todo lo que necesitas saber.

1. Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Espana?

Si, absolutamente. Los bancos espanoles llevan decadas concediendo hipotecas a compradores internacionales. Mallorca, junto con la Costa del Sol y Barcelona, es una de las zonas con mayor demanda de financiacion por parte de no residentes.

Las condiciones son algo diferentes a las de un residente fiscal en Espana:

• LTV (Loan-to-Value): los bancos financian entre el 60% y el 70% del valor de tasacion (frente al 80% para residentes). Ciudadanos de la UE con perfiles solidos pueden llegar al 75%.
• Tipo de interes: entre un 0,5% y un 1% mas alto que para residentes. En 2026, los tipos fijos rondan el 3,0% — 3,5% y los variables se situan en torno a Euribor + 1,5% — 2,0%.
• Plazo maximo: generalmente hasta 25 anos (20 anos es lo mas habitual para no residentes).
• Ratio de endeudamiento: la cuota no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.

2. Requisitos para obtener la hipoteca (Requirements)

Los bancos espanoles evaluan tres cosas: tu capacidad de pago, tu historial crediticio y la propiedad que deseas comprar. Estos son los requisitos clave:

• NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — imprescindible para cualquier operacion financiera en Espana. Lo tramitas en la comisaria de Policia Nacional o en el consulado espanol de tu pais.
• Ingresos demostrables: contrato de trabajo, nominas de los ultimos 3-6 meses, o prueba de ingresos si eres autonomo.
• Declaracion de la renta de tu pais de origen (ultimos 2-3 anos).
• Extractos bancarios de los ultimos 6-12 meses.
• Informe crediticio de tu pais (Schufa en Alemania, Experian/Equifax en UK, UC en Suecia, etc.).
• Ahorros suficientes: entre el 35% y el 40% del precio de compra (entrada + impuestos + gastos).
• Sin deudas excesivas: ratio de endeudamiento global inferior al 35%.

3. Documentos necesarios — lista completa

Esta es la documentacion que te pedira el banco. Todos los documentos en idioma extranjero deben estar traducidos al espanol por un traductor jurado y, segun el pais de origen, apostillados con la Apostilla de La Haya.

4. Bancos que trabajan con no residentes en 2026

No todos los bancos espanoles estan igual de preparados para atender a compradores internacionales. Estos son los que tienen programas especificos y atencion en varios idiomas:

Nota: las condiciones cambian frecuentemente. Algunos bancos han eliminado tipos fijos para hipotecas de no residentes superiores a 500.000 EUR, ofreciendo solo tipo variable o mixto. Un broker hipotecario te ayudara a encontrar la mejor oferta del momento.

5. El proceso paso a paso

Desde la idea inicial hasta la firma ante notario, el proceso completo suele llevar entre 2 y 4 meses. Aqui tienes cada paso:

1. Obtener el NIE — sin el, no puedes abrir cuenta bancaria ni firmar nada en Espana. Se tramita en la comisaria de Policia Nacional (en Mallorca) o en el consulado espanol de tu pais. Plazo: 1-4 semanas.
2. Abrir cuenta bancaria en Espana — necesaria para domiciliar la hipoteca. Puedes abrirla con tu pasaporte y NIE. Sabadell, CaixaBank y Santander permiten abrirla de forma remota en algunos casos.
3. Reunir toda la documentacion — traducciones juradas, apostillas, informes crediticios. Hazlo en paralelo con la busqueda de propiedad para no perder tiempo.
4. Buscar propiedad y negociar — cuando encuentres la casa ideal, firma un contrato de arras (reserva con senal del 10%).
5. Solicitar la hipoteca (o contactar un broker) — presenta tu dossier al banco o, mejor aun, deja que un broker hipotecario lo haga por ti comparando entre varias entidades. Plazo preaprobacion: 2-4 semanas.
6. Tasacion de la propiedad — el banco encarga una tasacion oficial (tasacion) realizada por una sociedad de tasacion homologada. Coste: 300 — 500 EUR. Plazo: 1-2 semanas.
7. Aprobacion definitiva (oferta vinculante) — el banco emite la FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada) con las condiciones finales. Tienes 10 dias minimos para estudiarla antes de firmar.
8. Firma ante notario — compraventa e hipoteca se firman el mismo dia ante notario. El banco transfiere los fondos, tu aportas la entrada, se pagan impuestos y recibes las llaves.
9. Registro de la Propiedad — tu abogado o gestoria inscribe la escritura en el Registro. Plazo: 2-4 semanas.

6. Por que usar un broker hipotecario (mortgage broker)?

Para un comprador extranjero, navegar el sistema bancario espanol puede ser un laberinto: idioma, burocracia, diferentes condiciones entre bancos, traducciones, plazos... Un broker hipotecario es tu mejor aliado:

• Compara entre 10-15 bancos para encontrar la mejor oferta para tu perfil concreto (nacionalidad, tipo de ingresos, importe).
• Negocia condiciones que no conseguirias por tu cuenta: mejor tipo de interes, comisiones reducidas, LTV mas alto.
• Gestiona toda la documentacion: te dice exactamente que necesitas, revisa las traducciones, presenta el dossier al banco de forma profesional.
• Habla tu idioma: los buenos brokers en Mallorca atienden en ingles, aleman, sueco y frances.
• Acelera el proceso: conocen los tiempos internos de cada banco y saben como evitar retrasos.

Y lo mejor: el broker es GRATIS para ti

Esto sorprende a muchos compradores extranjeros: los brokers hipotecarios en Espana cobran su comision al banco, no al cliente. Es decir, usas un servicio profesional que te consigue mejores condiciones y no te cuesta ni un euro extra.

Cuando ya estas invirtiendo cientos de miles de euros en una propiedad en Mallorca, tener a un experto que te guie por el proceso hipotecario sin coste adicional es una ventaja que no tiene sentido desaprovechar.

7. Costes adicionales de la compra

Ademas de la entrada de la hipoteca, necesitas presupuestar estos gastos:

Regla practica: presupuesta entre un 12% y un 15% del precio de compra en gastos adicionales.

8. Errores comunes de compradores extranjeros

Despues de anos acompanando a compradores internacionales en Mallorca, estos son los errores que vemos una y otra vez:

1. No tramitar el NIE con antelacion — sin NIE no hay hipoteca, y el tramite puede tardar semanas. Empieza antes de buscar casa.
2. Calcular mal el presupuesto — muchos extranjeros solo cuentan el precio de compra y se olvidan de que necesitan un 35-40% en efectivo (entrada + impuestos + gastos).
3. Confundir TIN y TAE — el TIN es el tipo nominal; la TAE incluye todos los gastos. Compara siempre por TAE para ver el coste real de la hipoteca.
4. No tener en cuenta el riesgo de cambio de divisa — si cobras en libras, coronas suecas o dolares, las fluctuaciones del tipo de cambio afectan a tu cuota mensual. Valora un currency hedge.
5. Ir directamente al banco sin broker — los bancos te ofreceran sus condiciones estandar. Un broker puede conseguirte entre un 0,3% y un 0,5% menos de interes, lo que supone miles de euros en 20 anos.
6. No contratar abogado independiente — el abogado del vendedor o de la agencia no vela por tus intereses. Contrata siempre el tuyo propio.
7. Firmar las arras sin verificar cargas — antes de entregar el 10% de senal, tu abogado debe comprobar la nota simple del Registro para verificar que la propiedad esta libre de cargas y embargos.
8. Subestimar los plazos — desde la solicitud de hipoteca hasta la firma ante notario pueden pasar 6-8 semanas. No dejes la financiacion para el ultimo momento.

9. Preguntas frecuentes (FAQ)

10. Resumen: lo que necesitas saber

Ultima actualizacion: 28/02/2026. Las condiciones hipotecarias cambian con frecuencia. Consulta siempre con un profesional para tu caso concreto.