Cuando compras una vivienda en Mallorca, el precio de venta es solo el principio. Entre impuestos, notaria, registro, gestoria y gastos de hipoteca, necesitas sumar un 10-14% adicional al precio de compra. En esta guia actualizada a 2026 te explicamos cada gasto uno por uno, con tablas de costes reales y un ejemplo completo para una vivienda de 300.000 EUR.
1. ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda de segunda mano)
Si compras una vivienda de segunda mano en Baleares (la gran mayoria de operaciones), pagaras el ITP. A diferencia de muchas comunidades que aplican un tipo fijo, Baleares utiliza una escala progresiva por tramos, similar al IRPF: cada tramo tributa a su tipo.
Tramos generales del ITP en Baleares (2026)
| Tramo del valor | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 400.000 EUR | 8% |
| 400.001 — 600.000 EUR | 9% |
| 600.001 — 1.000.000 EUR | 10% |
| 1.000.001 — 2.000.000 EUR | 12% |
| Mas de 2.000.000 EUR | 13% |
Ejemplo: vivienda de 300.000 EUR
Todo el importe cae dentro del primer tramo (hasta 400.000 EUR), asi que el ITP seria: 300.000 x 8% = 24.000 EUR.
Ejemplo: vivienda de 550.000 EUR
Primer tramo: 400.000 x 8% = 32.000 EUR
Segundo tramo: 150.000 x 9% = 13.500 EUR
Total ITP: 45.500 EUR
Tipos reducidos del ITP en Baleares
Baleares ofrece tipos reducidos para la compra de vivienda habitual, siempre que el valor no supere 270.151,20 EUR:
| Situacion del comprador | Tipo ITP | Requisitos principales |
|---|---|---|
| Vivienda habitual general | 4% | Vivienda habitual, valor ≤ 270.151 EUR, no tener otra vivienda en propiedad |
| Menores de 36 anos | 2% | Vivienda habitual, valor ≤ 270.151 EUR |
| Familia numerosa / monoparental | 2% | Vivienda habitual, valor ≤ 350.000 EUR (familias numerosas) |
| Discapacidad ≥ 33% | 2% | Vivienda habitual, valor ≤ 270.151 EUR |
| Bonificacion 100% (cuota cero) | 0% | Menores de 30 anos O discapacidad ≥ 33%, 3 anos de residencia en Baleares, primera vivienda en propiedad, valor ≤ 270.151 EUR |
Atencion: la bonificacion del 100% es real
Si cumples todos los requisitos (menor de 30, residente 3 anos, primera vivienda, valor inferior a 270.151 EUR), no pagas ni un euro de ITP. Es una de las bonificaciones mas generosas de toda Espana.
2. IVA + AJD — Vivienda de obra nueva
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, en lugar de ITP pagaras IVA + AJD:
| Concepto | Tipo | Para 300.000 EUR |
|---|---|---|
| IVA (vivienda libre) | 10% | 30.000 EUR |
| IVA (VPO / proteccion oficial) | 4% | 12.000 EUR |
| AJD general | 1,5% | 4.500 EUR |
| AJD reducido (vivienda habitual ≤ 270.151 EUR) | 1,2% | 3.600 EUR |
| AJD inmuebles de lujo (≥ 1.000.000 EUR) | 2,0% | — |
En resumen para obra nueva: reserva entre el 11,2% y el 11,5% del precio solo en impuestos (10% IVA + 1,2-1,5% AJD), frente al 8% del ITP en segunda mano. Por eso muchos compradores prefieren viviendas de segunda mano en Baleares: la carga fiscal es menor.
3. Gastos de notaria
Los aranceles notariales estan regulados por ley y son iguales en toda Espana. Se calculan sobre el valor de la escritura de compraventa mediante una escala progresiva:
| Valor de la operacion | Arancel notarial estimado |
|---|---|
| 100.000 EUR | 550 — 600 EUR |
| 200.000 EUR | 600 — 700 EUR |
| 300.000 EUR | 700 — 800 EUR |
| 400.000 EUR | 800 — 900 EUR |
| 500.000 EUR | 900 — 1.000 EUR |
| 750.000 EUR | 1.000 — 1.200 EUR |
| 1.000.000 EUR | 1.200 — 1.500 EUR |
El notario puede aplicar un descuento de hasta el 10% sobre sus aranceles. Ademas, el coste final depende del numero de paginas de la escritura y de las copias solicitadas. Para una compraventa de 300.000 EUR, un presupuesto realista es 750 EUR.
Quien paga la notaria?
Por costumbre (y segun la ley), la escritura de compraventa la paga el comprador. Si hay hipoteca, los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco desde la Ley de Credito Inmobiliario de 2019.
4. Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad es imprescindible para proteger tu derecho como propietario. Los aranceles tambien estan regulados:
| Valor de la operacion | Coste registro estimado |
|---|---|
| 100.000 EUR | 250 — 350 EUR |
| 200.000 EUR | 350 — 450 EUR |
| 300.000 EUR | 450 — 550 EUR |
| 400.000 EUR | 500 — 600 EUR |
| 500.000 EUR | 550 — 650 EUR |
Para una compraventa de 300.000 EUR, calcula unos 500 EUR de registro.
5. Gestoria
La gestoria se encarga de presentar la autoliquidacion de impuestos (ITP o AJD), inscribir la escritura en el Registro y realizar todos los tramites administrativos. No es obligatoria, pero es altamente recomendable.
| Servicio | Coste tipico |
|---|---|
| Gestoria para compraventa (sin hipoteca) | 300 — 500 EUR |
| Gestoria para compraventa + hipoteca | 400 — 600 EUR |
Si compras con hipoteca, el banco suele imponer su propia gestoria para la parte de la hipoteca. Los gastos de gestoria de la hipoteca los paga el banco desde 2019. Tu solo pagas la gestoria de la compraventa.
6. Tasacion
La tasacion es obligatoria si pides hipoteca. Debe realizarla una sociedad de tasacion homologada por el Banco de Espana. Es el unico gasto de hipoteca que paga el comprador.
| Tipo de inmueble | Coste tasacion |
|---|---|
| Piso / apartamento | 250 — 400 EUR |
| Casa / chalet | 350 — 500 EUR |
| Finca / rural con terreno | 400 — 700 EUR |
Para una vivienda estandar de 300.000 EUR, la tasacion costara unos 350 EUR.
7. Comision inmobiliaria
La comision de la agencia inmobiliaria suele oscilar entre el 3% y el 5% (+IVA) del precio de venta. En Espana, normalmente la paga el vendedor, ya que es quien contrata a la agencia para vender su propiedad.
| Detalle | Lo habitual en Mallorca |
|---|---|
| Quien paga | El vendedor (en la mayoria de casos) |
| Porcentaje | 3% — 5% del precio de venta (+IVA) |
| Para 300.000 EUR | 9.000 — 15.000 EUR (+IVA) |
| Cuando se paga | Al firmar la escritura ante notario |
Compra a particulares = sin comision
Si compras directamente a un particular (sin agencia), no hay comision inmobiliaria. Esto puede suponer un ahorro indirecto, ya que el vendedor no necesita inflar el precio para cubrir la comision.
8. Broker hipotecario — tradicional (1%) vs. gratuito (0%)
Un broker hipotecario te ayuda a conseguir las mejores condiciones de hipoteca negociando con multiples bancos. Existen dos modelos:
| Tipo de broker | Coste para el comprador | Como funciona |
|---|---|---|
| Broker tradicional | 0,5% — 1% del importe de la hipoteca | Te cobra una comision por la intermediacion. Para una hipoteca de 240.000 EUR (80% de 300.000), esto son 1.200 — 2.400 EUR |
| Broker gratuito (0%) | 0 EUR para ti | Cobra al banco (no al cliente). Tu recibes el mismo tipo de interes o mejor, sin coste. El ahorro es total. |
Por que existen brokers gratuitos?
Los bancos pagan una comision al broker por traerles clientes cualificados. Es un modelo win-win: tu consigues mejor hipoteca sin coste, y el banco gana un cliente. No hay letra pequena ni condiciones ocultas.
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Solicitar hipoteca gratis9. Gastos de hipoteca
Desde la Ley de Credito Inmobiliario de 2019, la mayoria de gastos de constitucion de hipoteca los paga el banco. Pero hay costes asociados que debes tener en cuenta:
Que paga el banco y que pagas tu
| Concepto | Quien paga |
|---|---|
| Notaria de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Gestoria de la hipoteca | El banco |
| AJD de la hipoteca | El banco |
| Tasacion del inmueble | Tu (el comprador) |
| Copia de la escritura para ti | Tu (el comprador) |
Comision de apertura
Algunos bancos cobran una comision de apertura del 0,5% — 1% del capital prestado. Sin embargo, cada vez mas entidades la han eliminado para ser competitivas. Para una hipoteca de 240.000 EUR, esta comision seria de 1.200 — 2.400 EUR. Negociala o busca un banco que no la cobre.
Seguro de hogar (obligatorio)
El banco exige un seguro de hogar que cubra al menos el continente (la estructura del inmueble) por el valor de tasacion. No estas obligado a contratar el seguro con el banco, pero si lo haces con otra aseguradora, el banco puede subir ligeramente el tipo de interes (bonificacion cruzada).
- Coste tipico: 200 — 500 EUR/ano para una vivienda de 300.000 EUR
- Consejo: compara con aseguradoras independientes, puede ser un 30-50% mas barato
Seguro de vida (recomendado, no obligatorio)
Los bancos ofrecen mejores condiciones de hipoteca si contratas su seguro de vida. No es legalmente obligatorio, pero rechazarlo puede suponer un diferencial mas alto.
- Coste tipico: 300 — 800 EUR/ano (dependiendo de edad e importe asegurado)
- Consejo: puedes contratar con cualquier aseguradora y presentar la poliza al banco
10. EJEMPLO COMPLETO: Todos los gastos para una vivienda de 300.000 EUR
Veamos el desglose real para el caso mas tipico en Mallorca: una vivienda de segunda mano de 300.000 EUR, financiada al 80% (hipoteca de 240.000 EUR).
A) Gastos SIN broker (o con broker gratuito)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (8% sobre 300.000 EUR) | 24.000 EUR |
| Notaria (escritura compraventa) | 750 EUR |
| Registro de la Propiedad | 500 EUR |
| Gestoria (compraventa) | 400 EUR |
| Tasacion | 350 EUR |
| Broker hipotecario gratuito | 0 EUR |
| TOTAL gastos compra | 26.000 EUR (8,7% del precio) |
Presupuesto total necesario: 300.000 + 26.000 = 326.000 EUR
De los cuales necesitas en ahorros (entrada + gastos): 60.000 (entrada 20%) + 26.000 =
86.000 EUR
B) Gastos CON broker tradicional (1%)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (8% sobre 300.000 EUR) | 24.000 EUR |
| Notaria (escritura compraventa) | 750 EUR |
| Registro de la Propiedad | 500 EUR |
| Gestoria (compraventa) | 400 EUR |
| Tasacion | 350 EUR |
| Broker hipotecario (1% de 240.000) | 2.400 EUR |
| TOTAL gastos compra | 28.400 EUR (9,5% del precio) |
Diferencia: con un broker gratuito ahorras 2.400 EUR respecto a un broker tradicional, sin sacrificar calidad en el servicio ni condiciones de hipoteca.
C) Si fuera obra nueva (IVA + AJD en vez de ITP)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10% sobre 300.000 EUR) | 30.000 EUR |
| AJD (1,5% sobre 300.000 EUR) | 4.500 EUR |
| Notaria | 750 EUR |
| Registro | 500 EUR |
| Gestoria | 400 EUR |
| Tasacion | 350 EUR |
| TOTAL gastos compra (obra nueva) | 36.500 EUR (12,2% del precio) |
La obra nueva es significativamente mas cara en impuestos: 10.500 EUR mas que la segunda mano en este ejemplo.
Resumen visual de los tres escenarios
| Escenario | Total gastos | % sobre precio | Ahorros necesarios (entrada + gastos) |
|---|---|---|---|
| 2a mano + broker gratuito | 26.000 EUR | 8,7% | 86.000 EUR |
| 2a mano + broker tradicional | 28.400 EUR | 9,5% | 88.400 EUR |
| Obra nueva + broker gratuito | 36.500 EUR | 12,2% | 96.500 EUR |
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Quiero mi hipoteca gratis11. Consejos para reducir los gastos de compra
- Comprueba si tienes derecho a tipo reducido de ITP. Si eres menor de 36 anos, familia numerosa o persona con discapacidad, puedes pagar un 2% en vez del 8%. Si eres menor de 30 y cumples todos los requisitos, puedes pagar 0% de ITP. Esto supone un ahorro de hasta 24.000 EUR en nuestro ejemplo.
- Usa un broker hipotecario gratuito. Te ahorras el 0,5-1% del importe de la hipoteca sin perder nada. Nosotros lo hacemos gratis.
- Negocia la comision de apertura. Muchos bancos la eliminan si se lo pides o si el broker negocia por ti. Ahorro potencial: 1.200 — 2.400 EUR.
- Compara seguros de hogar y vida. No estas obligado a contratar los seguros con el banco. Compara con aseguradoras independientes y puedes ahorrar un 30-50% anual.
- Compra directamente a particulares. Sin agencia de por medio, el vendedor no necesita inflar el precio para cubrir su comision (3-5%).
- Pide al notario el descuento del 10%. Es legal y muchos notarios lo aplican si se les solicita.
- Elige segunda mano sobre obra nueva si tu prioridad es ahorrar. El ITP (8%) es significativamente menor que IVA+AJD (11,5%).
- Compra en temporada baja (noviembre-febrero). Hay menos competencia y mas margen de negociacion en el precio.
12. Gastos recurrentes que debes conocer tras la compra
Ademas de los gastos de compra, no olvides los costes anuales de ser propietario en Mallorca:
| Concepto | Coste anual orientativo |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | 300 — 2.000 EUR (segun municipio y valor catastral) |
| Comunidad de propietarios | 600 — 3.000 EUR (pisos); variable en chalets |
| Seguro de hogar | 200 — 500 EUR |
| Mantenimiento | Variable (1% del valor como regla general) |
| Basura / tasa de residuos | 50 — 200 EUR |
Preguntas frecuentes (FAQ)
Cuanto dinero necesito en total para comprar una casa de 300.000 EUR en Mallorca?
Necesitas unos 86.000 EUR en ahorros: 60.000 EUR de entrada (20%) + 26.000 EUR de gastos (ITP, notaria, registro, gestoria y tasacion). Si usas un broker tradicional, sube a 88.400 EUR.
Que impuesto se paga al comprar vivienda de segunda mano en Baleares?
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), con una escala progresiva que va del 8% al 13% segun el precio. Para viviendas hasta 400.000 EUR, el tipo es del 8%.
Es mas barato comprar obra nueva o segunda mano en Mallorca?
En cuanto a impuestos, la segunda mano es mas barata: 8% de ITP frente al 11,5% de IVA+AJD en obra nueva. Para una vivienda de 300.000 EUR, la diferencia es de unos 10.500 EUR.
Quien paga los gastos de hipoteca, el banco o yo?
Desde 2019, el banco paga la notaria, registro, gestoria y AJD de la hipoteca. Tu solo pagas la tasacion (250-500 EUR) y tu copia de la escritura.
Merece la pena un broker hipotecario?
Si, especialmente uno gratuito. Negocia mejores condiciones con multiples bancos sin coste para ti. Un broker tradicional cobra el 0,5-1% del capital, lo que puede suponer 1.200-2.400 EUR que te ahorras con un broker gratuito.
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Consulta gratuitaUltima actualizacion: 28/02/2026. Los tipos impositivos, aranceles y condiciones pueden variar. Consulta siempre con un asesor fiscal y/o gestoria profesional para tu caso particular.