La plusvalia municipal es uno de los impuestos que mas preocupa a los vendedores de vivienda en Mallorca. Oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava la revalorizacion del suelo desde que lo adquiriste hasta que lo vendes.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma legislativa posterior, el calculo de la plusvalia ha cambiado radicalmente. En esta guia te explicamos el sistema actual de calculo, quien paga, las exenciones y ejemplos practicos para que sepas exactamente cuanto te costara vender tu propiedad en las Islas Baleares.

Que es la plusvalia municipal

La plusvalia municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno urbano donde se ubica tu vivienda durante el tiempo que has sido propietario. Lo recaudan los ayuntamientos y es independiente del IRPF o la ganancia patrimonial que declares a Hacienda.

Se genera en tres supuestos:

  • Compraventa: cuando vendes una propiedad.
  • Herencia: cuando recibes un inmueble por fallecimiento.
  • Donacion: cuando recibes un inmueble como regalo.

Quien paga la plusvalia

  • En una compraventa: paga el vendedor. Es importante recordarlo porque muchos compradores asumen incorrectamente que es un gasto compartido.
  • En una herencia o donacion: paga el adquirente (quien recibe el inmueble).
  • Excepcion pactada: aunque la ley establece quien es el sujeto pasivo, vendedor y comprador pueden pactar en contrato que el comprador asuma el coste. Aun asi, ante el ayuntamiento, el obligado sigue siendo el vendedor.

Los dos metodos de calculo (desde noviembre 2021)

Tras la declaracion de inconstitucionalidad del antiguo sistema, el Real Decreto-ley 26/2021 establecio dos metodos de calculo. El contribuyente puede elegir el que le resulte mas favorable:

Metodo 1: Estimacion objetiva (coeficientes)

Se aplica un coeficiente multiplicador al valor catastral del suelo en funcion de los anos de tenencia del inmueble. Los coeficientes maximos actualizados para 2026 son:

  • Menos de 1 ano: 0,15
  • 1 ano: 0,15
  • 2 anos: 0,14
  • 3 anos: 0,15
  • 4 anos: 0,17
  • 5 anos: 0,18
  • 6 anos: 0,19
  • 7 anos: 0,18
  • 8 anos: 0,15
  • 9 anos: 0,12
  • 10 anos: 0,10
  • 11 anos: 0,09
  • 12 anos: 0,09
  • 13 anos: 0,09
  • 14 anos: 0,09
  • 15 anos: 0,09
  • 16 anos: 0,10
  • 17 anos: 0,12
  • 18 anos: 0,16
  • 19 anos: 0,20
  • 20 o mas anos: 0,45

Formula: Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente

Metodo 2: Estimacion real (plusvalia efectiva)

Se calcula la plusvalia real obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicando la proporcion que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total.

Formula:

  • Plusvalia real = (Precio venta - Precio compra) x (Valor catastral suelo / Valor catastral total)
  • Base imponible = Plusvalia real

Este metodo es especialmente favorable cuando la ganancia real ha sido baja o cuando el inmueble se ha revalorizado poco.

El tipo impositivo

Una vez calculada la base imponible por cualquiera de los dos metodos, se aplica el tipo impositivo que fije cada ayuntamiento (maximo 30%). En los principales municipios de Mallorca:

Nota: cada ayuntamiento puede fijar su propio tipo dentro del maximo legal. Consulta siempre la ordenanza fiscal vigente de tu municipio.

Ejemplo practico de calculo

Supongamos que vendes un piso en Palma de Mallorca que compraste hace 12 anos:

  • Precio de compra: 250.000 EUR
  • Precio de venta: 380.000 EUR
  • Valor catastral total: 120.000 EUR
  • Valor catastral del suelo: 60.000 EUR (50% del total)

Metodo objetivo (coeficientes)

  • Coeficiente para 12 anos: 0,09
  • Base imponible: 60.000 x 0,09 = 5.400 EUR
  • Tipo impositivo Palma: 30%
  • Cuota: 5.400 x 0,30 = 1.620 EUR

Metodo real (plusvalia efectiva)

  • Ganancia real: 380.000 - 250.000 = 130.000 EUR
  • Proporcion suelo: 60.000 / 120.000 = 50%
  • Base imponible: 130.000 x 0,50 = 65.000 EUR
  • Tipo impositivo: 30%
  • Cuota: 65.000 x 0,30 = 19.500 EUR

Resultado: en este caso, el metodo objetivo es claramente mas favorable (1.620 EUR frente a 19.500 EUR). Esto es habitual cuando los valores catastrales son bajos en comparacion con los precios de mercado, algo comun en Mallorca.

Cuando NO se paga plusvalia: exenciones

  • Venta con perdidas: si demuestras que el precio de venta es inferior al de compra (mediante escrituras), no hay plusvalia y por tanto no hay impuesto. Debes solicitarlo expresamente.
  • Transmisiones entre conyuges: en caso de divorcio, la adjudicacion de vivienda al conyuge esta exenta.
  • Aportaciones a sociedad conyugal: exentas.
  • Dacion en pago: cuando entregas la vivienda al banco por impago de hipoteca, si tu renta es inferior a determinados umbrales.
  • Reinversion en vivienda habitual: no exime de la plusvalia municipal (esto solo aplica al IRPF), pero algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones.

Plazos para pagar

  • Compraventa: 30 dias habiles desde la fecha de la escritura.
  • Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6 meses si se solicita dentro de los primeros 6).
  • Donacion: 30 dias habiles desde la escritura de donacion.

El pago se realiza en el ayuntamiento del municipio donde esta ubicado el inmueble, normalmente a traves de la oficina de recaudacion o por via telematica.

Como reclamar si crees que el calculo es incorrecto

Si consideras que la liquidacion es excesiva o incorrecta, puedes:

  • Solicitar la autoliquidacion por el metodo mas favorable y presentarla tu mismo.
  • Recurrir la liquidacion en plazo de un mes mediante recurso de reposicion ante el propio ayuntamiento.
  • Reclamar ante el Tribunal Economico-Administrativo si el recurso es desestimado.
  • Contratar un abogado fiscalista: especialmente recomendable si la cantidad en juego supera los 3.000 EUR.

Consejos para minimizar la plusvalia

  • Calcula ambos metodos antes de vender: asi sabras cual elegir y podras estimar el coste real.
  • Conserva toda la documentacion: escrituras de compra y venta, facturas de reformas (pueden incrementar el precio de adquisicion) y recibos del IBI.
  • Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio: algunos ayuntamientos aplican bonificaciones por vivienda habitual, por transmision por herencia a familiares directos, etc.
  • Ten en cuenta la plusvalia al fijar el precio de venta: es un coste mas que reducira tu beneficio neto.

Para una vision completa de todos los gastos de venta, te recomendamos tambien nuestra guia sobre gastos de comunidad en Mallorca y la guia de hipotecas en Mallorca 2026.

Conclusion

La plusvalia municipal es un impuesto inevitable al vender una propiedad en Mallorca, pero el nuevo sistema de doble calculo permite elegir el metodo mas favorable y, en muchos casos, reducir significativamente la factura fiscal. No dejes este calculo para el ultimo momento: incluyelo en tu planificacion de venta desde el principio.

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