Cuando compras una vivienda en Mallorca, el precio de venta es solo una parte del coste total. Entre impuestos, notaria, registro, gestoria y tasacion, necesitas reservar un 10-14% adicional. En esta guia actualizada a 2026 te desglosamos cada gasto uno por uno y calculamos el coste total para cuatro precios de referencia: 200.000, 400.000, 600.000 y 1.000.000 EUR.
1. ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano)
El ITP es el impuesto principal al comprar una vivienda de segunda mano en Baleares. A diferencia de otras comunidades que aplican un tipo fijo, Baleares utiliza una escala progresiva por tramos:
| Tramo del valor | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 400.000 EUR | 8% |
| 400.001 — 600.000 EUR | 9% |
| 600.001 — 1.000.000 EUR | 10% |
| 1.000.001 — 2.000.000 EUR | 12% |
| Mas de 2.000.000 EUR | 13% |
ITP calculado para nuestros 4 ejemplos
| Precio vivienda | Calculo por tramos | Total ITP | % efectivo |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 200.000 x 8% | 16.000 EUR | 8,0% |
| 400.000 EUR | 400.000 x 8% | 32.000 EUR | 8,0% |
| 600.000 EUR | 400.000 x 8% + 200.000 x 9% | 50.000 EUR | 8,3% |
| 1.000.000 EUR | 400.000 x 8% + 200.000 x 9% + 400.000 x 10% | 90.000 EUR | 9,0% |
Tipos reducidos de ITP
Si compras vivienda habitual por menos de 270.151 EUR, puedes beneficiarte de tipos reducidos: 4% en general, 2% si eres menor de 36 anos, familia numerosa o con discapacidad, e incluso 0% si eres menor de 30, resides 3 anos en Baleares y es tu primera vivienda. Consulta nuestra guia detallada de impuestos para los requisitos completos.
2. IVA + AJD — Vivienda de obra nueva
Si compras directamente al promotor (vivienda nueva), en lugar de ITP pagaras IVA + AJD:
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| IVA (vivienda libre) | 10% |
| IVA (VPO) | 4% |
| AJD general (Baleares) | 1,5% |
| AJD reducido (vivienda habitual ≤ 270.151 EUR) | 1,2% |
IVA + AJD para nuestros 4 ejemplos (obra nueva)
| Precio | IVA (10%) | AJD (1,5%) | Total impuestos | % efectivo |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 20.000 | 3.000 | 23.000 EUR | 11,5% |
| 400.000 EUR | 40.000 | 6.000 | 46.000 EUR | 11,5% |
| 600.000 EUR | 60.000 | 9.000 | 69.000 EUR | 11,5% |
| 1.000.000 EUR | 100.000 | 15.000 | 115.000 EUR | 11,5% |
Como puedes ver, la obra nueva es significativamente mas cara en impuestos que la segunda mano: un 11,5% frente a un 8-9%. Para un piso de 400.000 EUR, la diferencia es de 14.000 EUR.
3. Gastos de notaria
Los aranceles notariales estan regulados por ley en toda Espana y se calculan sobre el valor de la escritura mediante una escala progresiva:
| Precio vivienda | Coste notaria estimado |
|---|---|
| 200.000 EUR | 600 - 700 EUR |
| 400.000 EUR | 800 - 900 EUR |
| 600.000 EUR | 950 - 1.100 EUR |
| 1.000.000 EUR | 1.200 - 1.500 EUR |
El notario puede aplicar un descuento de hasta el 10% sobre sus aranceles. No dudes en pedirlo.
Quien paga la notaria?
La escritura de compraventa la paga el comprador. Si hay hipoteca, la escritura de la hipoteca la paga el banco desde la Ley de Credito Inmobiliario de 2019.
4. Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro protege tu derecho como propietario. Los aranceles registrales tambien estan regulados:
| Precio vivienda | Coste registro estimado |
|---|---|
| 200.000 EUR | 350 - 450 EUR |
| 400.000 EUR | 500 - 600 EUR |
| 600.000 EUR | 600 - 700 EUR |
| 1.000.000 EUR | 700 - 900 EUR |
5. Gestoria
La gestoria se encarga de presentar la autoliquidacion de impuestos e inscribir la escritura. No es obligatoria pero es altamente recomendable:
| Servicio | Coste tipico |
|---|---|
| Gestoria compraventa (sin hipoteca) | 300 - 500 EUR |
| Gestoria compraventa + hipoteca | 400 - 600 EUR |
Si compras con hipoteca, los gastos de gestoria de la hipoteca los paga el banco. Tu solo pagas la gestoria de la compraventa.
6. Tasacion
La tasacion es obligatoria si solicitas hipoteca. Debe realizarla una sociedad homologada por el Banco de Espana. Es el unico gasto de hipoteca que paga el comprador:
| Tipo de inmueble | Coste |
|---|---|
| Piso / apartamento | 250 - 400 EUR |
| Casa / chalet | 350 - 500 EUR |
| Finca rustica | 400 - 700 EUR |
7. Gastos de hipoteca
Desde la Ley de Credito Inmobiliario de 2019, la gran mayoria de los gastos de constitucion de hipoteca los paga el banco:
| Concepto | Quien paga |
|---|---|
| Notaria de la hipoteca | Banco |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoria de la hipoteca | Banco |
| AJD de la hipoteca | Banco |
| Tasacion | Comprador |
Comision de apertura
Algunos bancos cobran una comision de apertura del 0,5% - 1% del capital prestado. Cada vez mas entidades la eliminan para ser competitivas. Para una hipoteca de 320.000 EUR (80% de 400.000), esta comision seria de 1.600 - 3.200 EUR. Negociala o busca un banco que no la cobre.
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Solicitar hipoteca gratis8. DESGLOSE COMPLETO: 4 ejemplos reales (segunda mano)
A continuacion, el desglose completo de gastos para los cuatro precios de referencia, asumiendo vivienda de segunda mano y financiacion al 80%:
A) Vivienda de 200.000 EUR
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (8%) | 16.000 EUR |
| Notaria | 650 EUR |
| Registro | 400 EUR |
| Gestoria | 400 EUR |
| Tasacion | 300 EUR |
| TOTAL GASTOS | 17.750 EUR (8,9%) |
Ahorros necesarios: 40.000 (entrada 20%) + 17.750 (gastos) = 57.750 EUR
B) Vivienda de 400.000 EUR
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (8%) | 32.000 EUR |
| Notaria | 850 EUR |
| Registro | 550 EUR |
| Gestoria | 400 EUR |
| Tasacion | 350 EUR |
| TOTAL GASTOS | 34.150 EUR (8,5%) |
Ahorros necesarios: 80.000 (entrada 20%) + 34.150 (gastos) = 114.150 EUR
C) Vivienda de 600.000 EUR
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (400.000 x 8% + 200.000 x 9%) | 50.000 EUR |
| Notaria | 1.000 EUR |
| Registro | 650 EUR |
| Gestoria | 450 EUR |
| Tasacion | 400 EUR |
| TOTAL GASTOS | 52.500 EUR (8,8%) |
Ahorros necesarios: 120.000 (entrada 20%) + 52.500 (gastos) = 172.500 EUR
D) Vivienda de 1.000.000 EUR
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (400k x 8% + 200k x 9% + 400k x 10%) | 90.000 EUR |
| Notaria | 1.350 EUR |
| Registro | 800 EUR |
| Gestoria | 500 EUR |
| Tasacion | 450 EUR |
| TOTAL GASTOS | 93.100 EUR (9,3%) |
Ahorros necesarios: 200.000 (entrada 20%) + 93.100 (gastos) = 293.100 EUR
9. Tabla comparativa de los 4 escenarios
| Precio vivienda | ITP | Notaria + Registro + Gestoria + Tasacion | Total gastos | % sobre precio | Ahorros necesarios (entrada 20% + gastos) |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 16.000 | 1.750 | 17.750 | 8,9% | 57.750 EUR |
| 400.000 EUR | 32.000 | 2.150 | 34.150 | 8,5% | 114.150 EUR |
| 600.000 EUR | 50.000 | 2.500 | 52.500 | 8,8% | 172.500 EUR |
| 1.000.000 EUR | 90.000 | 3.100 | 93.100 | 9,3% | 293.100 EUR |
10. Y si es obra nueva? (IVA en vez de ITP)
Si compras obra nueva, los gastos suben significativamente porque el IVA (10%) + AJD (1,5%) es mayor que el ITP (8-9%):
| Precio | Segunda mano (ITP) | Obra nueva (IVA + AJD) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 17.750 EUR | 24.750 EUR | +7.000 EUR |
| 400.000 EUR | 34.150 EUR | 48.150 EUR | +14.000 EUR |
| 600.000 EUR | 52.500 EUR | 71.500 EUR | +19.000 EUR |
| 1.000.000 EUR | 93.100 EUR | 118.100 EUR | +25.000 EUR |
11. Consejos para reducir los gastos de compra
- Comprueba si tienes derecho a ITP reducido. Menor de 36 anos, familia numerosa o discapacidad pueden suponer una rebaja del 8% al 2% o incluso al 0%.
- Usa un broker hipotecario gratuito. Te ahorras la comision del broker tradicional (0,5-1% del prestamo). Nosotros lo hacemos gratis.
- Negocia la comision de apertura. Muchos bancos la eliminan si se lo pides. Ahorro: 1.000-3.000 EUR.
- Compra directamente a particulares. Sin agencia, el vendedor no necesita inflar el precio (ahorro indirecto del 3-5%).
- Pide descuento al notario. Es legal y pueden aplicar hasta un 10% de descuento sobre aranceles.
- Elige segunda mano si quieres ahorrar en impuestos. El ITP (8%) es menor que IVA+AJD (11,5%).
- Compara seguros de hogar. No estas obligado a contratar con el banco. Compara con aseguradoras independientes.
Preguntas frecuentes
Cuanto dinero necesito en ahorros para comprar un piso de 200.000 EUR?
Necesitas unos 57.750 EUR: 40.000 EUR de entrada (20%) + 17.750 EUR de gastos. Si consigues financiacion al 90%, la entrada baja a 20.000 EUR y el total seria unos 37.750 EUR.
El ITP en Baleares es fijo o por tramos?
Por tramos progresivos. Los primeros 400.000 EUR tributan al 8%, de 400.001 a 600.000 al 9%, de 600.001 a 1.000.000 al 10%, y asi sucesivamente hasta el 13% para importes superiores a 2.000.000 EUR.
Es mas barato comprar obra nueva o segunda mano?
En impuestos, la segunda mano es mas barata: 8% de ITP frente al 11,5% de IVA + AJD. Para un piso de 400.000 EUR, la diferencia en impuestos es de 14.000 EUR. Consulta tambien los gastos detallados con ejemplo de 300.000 EUR.
Quien paga los gastos de la hipoteca?
Desde 2019, el banco paga notaria, registro, gestoria y AJD de la hipoteca. El comprador solo paga la tasacion (250-500 EUR).
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Consulta gratuitaUltima actualizacion: 28/02/2026. Los tipos impositivos, aranceles y condiciones pueden variar. Consulta con un asesor fiscal y/o gestoria profesional.