Baugenehmigungen und Renovierung auf Mallorca: Was Sie als Käufer wissen müssen

Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, plant häufig Um- oder Ausbauarbeiten — sei es eine Kernsanierung eines Stadthauses in Pollença, der Anbau einer Terrasse in Calvià oder der Poolbau auf einer Finca in Santanyí. Doch das spanische Baurecht ist komplex, die Genehmigungsverfahren sind langwierig und Verstöße werden empfindlich bestraft. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen die verschiedenen Genehmigungstypen, die Einschränkungen auf ländlichem Boden, die Rolle des Architekten und die realistischen Zeiträume und Kosten.

Licencia de Obra Menor — Die kleine Baugenehmigung

Die licencia de obra menor (kleine Baugenehmigung) ist für Renovierungs- und Umbauarbeiten erforderlich, die die Struktur des Gebäudes nicht wesentlich verändern. Sie ist einfacher zu beantragen und wird schneller erteilt als die große Baugenehmigung.

Typische Arbeiten, die eine Obra Menor erfordern

• Erneuerung von Bädern und Küchen (wenn keine tragende Wände betroffen)
• Austausch von Fenstern und Türen (wenn die Fassade nicht verändert wird)
• Neuverlegung von Böden und Fliesen
• Streichen und Verputzen der Fassade
• Erneuerung der Elektrik oder Sanitärinstallation
• Errichtung von leichten Trennwänden (nicht tragend)
• Installation von Klimaanlagen (Vorsicht: Außengerät an der Fassade kann in der Altstadt genehmigungspflichtig sein)
• Abdichtungsarbeiten an Dach und Terrasse

Voraussetzungen

• Antrag: Formular beim ayuntamiento (Rathaus) der jeweiligen Gemeinde einreichen
• Technische Beschreibung: Beschreibung der geplanten Arbeiten (vom Architekten oder aparejador / Bauingenieur)
• Kosten: Gemeindegebühr (ICIO) von 2–4 % der Bausumme + Verwaltungsgebühr (50–300 €)
• Bearbeitungsdauer: 2–6 Wochen (je nach Gemeinde)

Licencia de Obra Mayor — Die große Baugenehmigung

Die licencia de obra mayor (große Baugenehmigung) ist für alle Baumaßnahmen erforderlich, die die Struktur, Fläche, Höhe oder Nutzung eines Gebäudes ändern. Sie ist deutlich aufwendiger und teurer als die kleine Genehmigung.

Typische Arbeiten, die eine Obra Mayor erfordern

• Neubau eines Gebäudes
• Anbau oder Aufstockung
• Entfernung oder Versetzung tragender Wände
• Bau eines Swimmingpools
• Änderung der Fassade (Fensteröffnungen vergrößern, Balkone anbauen)
• Umnutzung (z. B. Gewerbe zu Wohnung oder umgekehrt)
• Dachausbau zu Wohnraum
• Kernsanierung mit strukturellen Eingriffen
• Unterkellerung oder Tiefgarage

Voraussetzungen

• Architektenprojekt: Ein vollständiges proyecto básico y de ejecución (Entwurfs- und Ausführungsplanung), erstellt von einem zugelassenen Architekten (arquitecto)
• Visado colegial: Das Projekt muss vom Architektenkolleg (Colegio de Arquitectos de Baleares) genehmigt werden
• Technischer Bauleiter: Ein aparejador oder arquitecto técnico muss die Bauleitung übernehmen
• Sicherheits- und Gesundheitsplan: Für Baustellen mit mehr als einem Gewerk vorgeschrieben
• ICIO (Gemeindliche Bausteuer): 2–4 % der veranschlagten Bausumme
• Bearbeitungsdauer: 3–12 Monate (je nach Gemeinde und Komplexität)

Gültigkeit

Eine licencia de obra mayor ist in der Regel 2–3 Jahre gültig. Die Bauarbeiten müssen innerhalb dieser Frist begonnen werden. Eine einmalige Verlängerung um 1 Jahr ist auf Antrag möglich. Wird nicht rechtzeitig begonnen, verfällt die Genehmigung — Sie müssen den gesamten Prozess (und die Gebühren) wiederholen.

Comunicación Previa — Anzeigepflichtige Arbeiten

Für bestimmte kleinere Arbeiten genügt eine comunicación previa (Vorabanzeige) oder declaración responsable. Das sind Arbeiten, die keine Genehmigung im eigentlichen Sinne erfordern, aber dem Rathaus angezeigt werden müssen.

Typische Beispiele

• Malerarbeiten im Innenbereich
• Austausch von Sanitärobjekten (ohne Leitungsveränderung)
• Installation von Einbauschränken
• Kleinere Reparaturen (Fliesen, Putz, Türbeschläge)
• Gerüstaufstellung (unter 6 Metern)

Vorteil: Die comunicación previa wird sofort wirksam — Sie müssen nicht auf eine Genehmigung warten. Die Gemeinde behält sich jedoch das Recht vor, die Arbeiten im Nachhinein zu prüfen.

PGOU: Der Bebauungsplan — und warum er alles bestimmt

Der PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) ist der Bebauungsplan jeder Gemeinde auf Mallorca. Er legt fest, was wo gebaut werden darf — Bebauungsdichte, maximale Höhe, Gebäudeabstände, zulässige Nutzungen und Schutzgebiete. Jede Baugenehmigung muss mit dem PGOU vereinbar sein.

Wichtige PGOU-Parameter

• Clasificación del suelo (Bodenklassifikation):
  • Suelo urbano (städtisch): Bebauung grundsätzlich zulässig
  • Suelo urbanizable (urbanisierbar): Bebauung nach Erschließung möglich
  • Suelo rústico (ländlich): Stark eingeschränkte Bebauung (siehe unten)
• Edificabilidad (Bebaubarkeit): Maximale bebaubare Fläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (z. B. 0,3 m²/m²)
• Altura máxima (Maximale Höhe): Typisch 7–9 Meter (2–3 Stockwerke) in Wohngebieten
• Retranqueos (Abstände): Mindestabstände zu Grundstücksgrenzen (3–5 Meter je nach Zone)
• Uso (Nutzung): Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet, Agrar

Bauen auf ländlichem Boden (suelo rústico)

Ein erheblicher Teil der Fläche Mallorcas ist als suelo rústico (ländlicher Boden) klassifiziert. Dies betrifft die meisten Fincas, Landhäuser und Grundstücke außerhalb der Ortskerne. Auf ländlichem Boden gelten deutlich strengere Bauvorschriften als im städtischen Bereich.

Kategorien von suelo rústico auf Mallorca

• SRC (Suelo Rústico Común): Allgemeiner ländlicher Boden. Bebauung unter strengen Auflagen möglich. Mindestgrundstücksgröße für Neubau: 14.175 m² (ca. 1,4 Hektar).
• SRP (Suelo Rústico Protegido): Geschützter ländlicher Boden (Naturschutz, Landschaftsschutz, Wasserschutz). Neubau ist praktisch ausgeschlossen. Renovierung bestehender Gebäude nur innerhalb des vorhandenen Volumens.
• SRPA (Suelo Rústico Protegido ANEI): Höchste Schutzkategorie — besonders in der Serra de Tramuntana. Bauliche Veränderungen extrem eingeschränkt.

Bauen auf SRC: Die wichtigsten Regeln

• Mindestgrundstücksgröße: 14.175 m² (eine cuarterada) für ein neues Wohngebäude
• Maximale Bebauung: 2–3 % der Grundstücksfläche (z. B. bei 15.000 m² maximal 300–450 m² bebaute Fläche)
• Maximale Höhe: 7–8 Meter (typisch 2 Stockwerke)
• Stil: Traditionelle mallorquinische Architektur ist oft vorgeschrieben (Naturstein, Ziegeldach, Erdfarben)
• Pool: Genehmigungspflichtig, aber in der Regel zulässig (maximale Größe beachten)
• Zufahrt: Es muss eine legale Zufahrt (camino) bestehen
• Strom und Wasser: Müssen eigenständig gewährleistet sein (Solarpanels, Zisterne, Brunnen)

Denkmalschutz und geschützte Gebäude

Mallorca verfügt über ein reiches architektonisches Erbe. Viele Gebäude — insbesondere in den Altstädten von Palma, Pollença, Sóller und Andratx — stehen unter Denkmalschutz oder unterliegen besonderen Gestaltungsvorschriften.

Schutzkategorien

• BIC (Bien de Interés Cultural): Höchste Schutzkategorie. Jede Veränderung muss vom Consell Insular de Mallorca genehmigt werden. Betrifft Kathedralen, Schlösser, historische Palazzi.
• BCC (Bien Catalogado): Katalogisierte Gebäude. Äußere Veränderungen sind stark eingeschränkt; Innenumbau ist unter Auflagen möglich.
• Zona de Protección: Gebäude innerhalb einer Schutzzone (z. B. Altstadt). Auch wenn das Gebäude selbst nicht geschützt ist, gelten Gestaltungsauflagen für Fassade, Fenster, Dach und Farben.

Was bedeutet das für die Renovierung?

Bei geschützten Gebäuden müssen Sie mit erheblichem Mehraufwand rechnen:

• Genehmigungsverfahren dauern 6–18 Monate (statt 3–6 Monate)
• Materialvorgaben: Oft müssen traditionelle Materialien verwendet werden (Naturstein, Kalk, handgefertigte Ziegel)
• Fassade und Dach dürfen oft nicht verändert werden — auch keine Dachfenster oder moderne Fensterrahmen
• Archäologische Gutachten können erforderlich sein (insbesondere in Palmas Altstadt)
• Die Baukosten liegen 20–40 % über vergleichbaren Projekten ohne Denkmalschutz

Die Rolle des Architekten auf Mallorca

In Spanien ist die Einbindung eines Architekten für alle obras mayores gesetzlich vorgeschrieben. Aber auch bei kleineren Projekten ist ein Architekt empfehlenswert, da er den PGOU kennt, den Genehmigungsprozess steuert und als Ihr Vertreter gegenüber dem Rathaus und den Baufirmen fungiert.

Leistungen des Architekten

• Machbarkeitsstudie: Prüfung, was auf dem Grundstück/in dem Gebäude baulich möglich ist (PGOU-Analyse)
• Entwurfsplanung (proyecto básico): Grundrisse, Ansichten, Schnitte, erste Kostenschätzung
• Ausführungsplanung (proyecto de ejecución): Detailpläne, Statik, Materialien, technische Spezifikationen
• Genehmigungsantrag: Einreichung beim Rathaus, Kommunikation mit den Behörden
• Bauleitung (dirección de obra): Überwachung der Bauarbeiten, Qualitätskontrolle, Abnahme

Kosten des Architekten

Die Architektenhonorare in Spanien sind seit 2000 nicht mehr gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. Orientierungswerte:

• Neubau: 6–12 % der Bausumme (inkl. aller Leistungsphasen)
• Renovierung: 8–15 % der Bausumme (höher wegen Bestandsaufnahme und Unwägbarkeiten)
• Machbarkeitsstudie: 500–2.000 € (einmalig)
• Bauingenieur (aparejador): Zusätzlich 3–5 % der Bausumme für die technische Bauleitung

Ablauf und Zeitplanung: Vom Antrag bis zum Baubeginn

Der Genehmigungsprozess auf Mallorca ist deutlich langsamer als in Deutschland. Planen Sie großzügig und beginnen Sie frühzeitig. Hier ein realistischer Zeitrahmen:

Obra Menor (kleine Genehmigung)

Obra Mayor (große Genehmigung)

Hinweis: In Palma sind die Bearbeitungszeiten derzeit besonders lang (6–12 Monate für eine Obra Mayor). In Sóller und anderen Tramuntana-Gemeinden kommt häufig noch die Genehmigung des Consell Insular hinzu, was weitere 2–4 Monate dauern kann.

Kosten der Baugenehmigung

Die Kosten einer Baugenehmigung auf Mallorca setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

Faustformel: Rechnen Sie für Genehmigung, Architekt und Nebenkosten mit 12–18 % der Bausumme (zusätzlich zu den reinen Baukosten).

Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden

1. Bauen ohne Genehmigung

Der häufigste und schwerwiegendste Fehler. Illegale Bauarbeiten werden auf Mallorca zunehmend verfolgt. Bußgelder beginnen bei 6.000 € und können bei schweren Verstößen (Bauen in Schutzgebieten) bis zu 300.000 € betragen. Im schlimmsten Fall wird der Rückbau angeordnet — auf Kosten des Eigentümers.

2. Den PGOU nicht prüfen

Viele Käufer erwerben eine Immobilie mit großen Umbauplänen, nur um dann festzustellen, dass der PGOU die geplante Erweiterung nicht zulässt. Lassen Sie vor dem Kauf einen Architekten prüfen, ob Ihre Vorhaben genehmigungsfähig sind.

3. Nur einen Kostenvoranschlag einholen

Holen Sie mindestens drei Angebote von verschiedenen Baufirmen ein. Die Preisunterschiede auf Mallorca sind erheblich — zwischen dem teuersten und dem günstigsten Angebot liegen oft 30–50 %.

4. Die Nachbarn vergessen

Bei Arbeiten in einer Eigentümergemeinschaft benötigen Sie häufig die Zustimmung der Gemeinschaft, insbesondere wenn Gemeinschaftsflächen (Fassade, Dach, Struktur) betroffen sind. Informieren Sie die Nachbarn frühzeitig.

5. Die ITE ignorieren

Gebäude älter als 50 Jahre unterliegen auf den Balearen der Inspección Técnica de Edificios (ITE) — einer verpflichtenden technischen Gebäudeinspektion. Diese kann zusätzliche Sanierungsmaßnahmen erfordern, die Ihre Renovierungsplanung beeinflussen.