Die besten Gemeinden auf Mallorca zum Investieren 2026

Mallorca bietet eine bemerkenswerte Vielfalt an Standorten — von der kosmopolitischen Hauptstadt Palma über traditionelle Bergdörfer bis hin zu glamourösen Hafenstädtchen. Doch nicht jede Gemeinde eignet sich gleichermaßen als Investition. Mietrendite, Wertentwicklung, Infrastruktur und Vermietbarkeit variieren stark. In diesem Leitfaden analysieren wir die sechs attraktivsten Gemeinden für deutsche Immobilienkäufer: mit aktuellen Quadratmeterpreisen, geschätzten Mietrenditen und einer ehrlichen Bewertung der Vor- und Nachteile.

Calvià (Santa Ponsa, Palmanova, Portals Nous, Sol de Mallorca)

Warum Calvià?

Calvià ist seit Jahrzehnten die beliebteste Gemeinde für deutsche Immobilienkäufer auf Mallorca — und das aus gutem Grund. Die Infrastruktur ist hervorragend, die Strände erstklassig, und die Anbindung an Palma (20 Minuten) und den Flughafen (30 Minuten) ist ideal. In Santa Ponsa und Palmanova finden Sie deutschsprachige Ärzte, Supermärkte mit deutschen Produkten und eine etablierte Expatgemeinschaft.

Quadratmeterpreise 2026

• Santa Ponsa: 3.800–5.500 €/m² (Wohnungen), 4.500–7.000 €/m² (Villen)
• Palmanova/Magaluf: 3.200–4.800 €/m²
• Portals Nous: 5.500–9.000 €/m² (Premiumlage)
• Sol de Mallorca: 6.000–10.000 €/m² (exklusiv)

Mietrendite

Calvià profitiert von einer langen Touristensaison (April bis Oktober) und hoher Nachfrage bei Familien und wohlhabenden Urlaubern. Die geschätzte Bruttomietrendite bei Ferienvermietung liegt bei 4–6 % in Santa Ponsa und Palmanova, in Portals Nous eher bei 3–4 % (höhere Kaufpreise, aber auch höhere Tagesmieten).

Vorteile

• Etablierte deutsche Gemeinschaft — leichter Einstieg
• Exzellente Infrastruktur (internationale Schulen, Golfplätze, Yachthäfen)
• Stabile Wertsteigerung über die letzten 10 Jahre
• Ganzjährige Vermietbarkeit (nicht nur Hochsaison)
• Breites Angebot in allen Preisklassen

Nachteile

• Teilweise sehr touristisch (Magaluf)
• Preise bereits auf hohem Niveau — Wertsteigerungspotenzial moderater
• Strenge Ferienlizenzen (neue Touristensteuer-Auflagen auf den Balearen)

Sóller & Port de Sóller

Warum Sóller?

Das Tal von Sóller, eingebettet in die UNESCO-geschützte Serra de Tramuntana, ist einer der malerischsten Orte des Mittelmeers. Die historische Straßenbahn verbindet den Ort Sóller mit dem Hafen Port de Sóller, der über einen der schönsten natürlichen Häfen Mallorcas verfügt. Seit der Eröffnung des Sóller-Tunnels (2003) ist die Gemeinde in 30 Minuten von Palma erreichbar — vorher war sie durch die Berge isoliert.

Quadratmeterpreise 2026

• Sóller (Ort): 3.500–5.000 €/m²
• Port de Sóller: 4.500–7.000 €/m² (Meerblick-Premium)
• Umland/Fincas: 3.000–5.000 €/m² (stark abhängig von Zustand und Grundstück)

Mietrendite

Die Ferienvermietung in Sóller ist sehr gefragt, da der Ort bei anspruchsvollen Reisenden beliebt ist, die das «authentische Mallorca» suchen. Bruttomietrendite: 4–5 %. Die Saison ist kürzer als an der Südwestküste (Mai bis September), was die Rendite etwas drückt.

Vorteile

• Einzigartiges Ambiente — Tramuntana-Kulisse, historischer Ortskern
• UNESCO-Welterbe bietet natürlichen Bestandsschutz (keine Überentwicklung)
• Starke Nachfrage bei gehobenen internationalen Käufern
• Gute Wertsteigerung durch begrenztes Angebot (kaum Neubaumöglichkeiten)

Nachteile

• Begrenztes Angebot — weniger Auswahl am Markt
• Keine Sandstrände direkt am Ort (Kieselstrand in Port de Sóller)
• Eingeschränkte Winter-Infrastruktur (viele Restaurants/Geschäfte schließen)
• Tunnelgebühr für die Durchfahrt (für Bewohner kostenlos)

Pollença & Port de Pollença

Warum Pollença?

Im Nordosten Mallorcas gelegen, verbindet Pollença den Charme eines authentischen mallorquinischen Marktfleckens mit einer starken internationalen Gemeinschaft — insbesondere Briten und Deutsche. Der wöchentliche Sonntagsmarkt, die 365 Stufen zum Kalvarienberg und die Altstadt mit ihren Steingebäuden ziehen seit Jahrzehnten Kulturliebhaber an. Port de Pollença bietet eine weitläufige Strandpromenade mit flachem Wasser — ideal für Familien.

Quadratmeterpreise 2026

• Pollença (Altstadt): 3.000–4.500 €/m² (Stadthäuser)
• Port de Pollença: 3.500–5.500 €/m² (Wohnungen erste Reihe: bis 6.500 €/m²)
• Umland: 2.500–4.000 €/m² (Fincas und Landhäuser)

Mietrendite

Port de Pollença ist bei Familien äußerst beliebt. Die Vermietungssaison erstreckt sich von Mai bis Oktober. Bruttomietrendite: 4–6 %, wobei Immobilien mit Meerblick oder Poolzugang am oberen Ende liegen.

Vorteile

• Vergleichsweise günstigere Preise als Calvià oder Andratx
• Authentisches mallorquinisches Ambiente mit internationalem Flair
• Familienziel Nr. 1 — stabile Ferienvermietungsnachfrage
• Nähe zu Cap de Formentor (eines der spektakulärsten Kaps Europas)
• Gute Wertsteigerung in den letzten 5 Jahren

Nachteile

• Flughafen-Entfernung: ca. 60 Minuten
• Wintermonate sehr ruhig (einige Geschäfte geschlossen)
• Weniger Infrastruktur als Calvià oder Palma

Andratx & Port d'Andratx

Warum Andratx?

Port d'Andratx ist das «Saint-Tropez Mallorcas» — ein malerischer Naturhafen, gesäumt von erstklassigen Restaurants, Galerien und Luxusyachten. Das Publikum ist international, wohlhabend und diskret. Hier kaufen Unternehmer, Prominente und vermögende Familien. Der Ort Andratx selbst liegt einige Kilometer landeinwärts und bietet eine preisgünstigere Alternative mit authentischem Charakter.

Quadratmeterpreise 2026

• Port d'Andratx (Hafenlage): 7.000–12.000 €/m²
• Port d'Andratx (Hanglage mit Meerblick): 6.000–9.000 €/m²
• Andratx (Ort): 3.000–4.500 €/m²
• Camp de Mar/Sant Elm: 4.000–6.500 €/m²

Mietrendite

Im Luxussegment ist die Mietrendite typischerweise geringer, da die Kaufpreise hoch sind. Bruttomietrendite in Port d'Andratx: 2,5–4 %. Die Wertsteigerung kompensiert dies jedoch häufig. In Andratx (Ort) und Camp de Mar sind 4–5 % realistisch.

Vorteile

• Prestigenadresse — einer der begehrtesten Standorte im westlichen Mittelmeer
• Starke und stabile Preisentwicklung auch in Krisenzeiten
• Exquisites gastronomisches und kulturelles Angebot
• Traumhafte Sonnenuntergänge (Westküste)
• Nähe zu Palma (25 Minuten)

Nachteile

• Sehr hohe Einstiegspreise — in Port d'Andratx selten unter 800.000 €
• Geringere Mietrendite als andere Gemeinden
• Begrenztes Angebot an moderaten Immobilien
• Bergstraßen können steil und kurvig sein

Santanyí (Cala d'Or, Cala Figuera, Cala Santanyí, Es Llombards)

Warum Santanyí?

Der Südosten Mallorcas ist der aufsteigende Stern des Immobilienmarktes. Santanyí — mit seinen Bilderbuchbuchten, dem honigfarbenen Sandstein und dem charmanten Wochenmarkt — zieht zunehmend Käufer an, die von den Preisen an der Südwestküste abgeschreckt sind. Cala d'Or bietet eine gut ausgebaute touristische Infrastruktur, während Cala Figuera als eines der letzten «echten» Fischerdörfer Mallorcas gilt.

Quadratmeterpreise 2026

• Cala d'Or: 3.500–5.500 €/m²
• Santanyí (Ort): 2.800–4.200 €/m²
• Cala Figuera: 3.200–5.000 €/m²
• Es Llombards/Cala Llombards: 3.000–4.500 €/m²
• Cala Santanyí: 3.500–5.000 €/m²

Mietrendite

Die Südostküste hat die schnellste Preissteigerung der letzten Jahre verzeichnet. Die Ferienvermietung ist stark saisonabhängig (Juni bis September ist Hochsaison), bringt aber gute Renditen: 5–7 % Bruttorendite für gut gelegene Immobilien mit Pool.

Vorteile

• Bestes Preis-Leistungs-Verhältnis auf Mallorca (noch)
• Höchstes Wertsteigerungspotenzial unter allen analysierten Gemeinden
• Spektakuläre Buchten (Cala Llombards, Cala Mondragó — Naturpark)
• Authentischer mallorquinischer Charakter
• Zunehmend internationale Gastronomie und Boutiquen

Nachteile

• Flughafen-Entfernung: 50–60 Minuten
• Weniger Ganzjahres-Infrastruktur als Calvià oder Palma
• Ferienlizenzen werden strenger reguliert
• Einige Buchten im Sommer sehr überlaufen (Cala Llombards)

Palma de Mallorca

Warum Palma?

Palma hat sich in den letzten zehn Jahren zur wohl attraktivsten mittelgroßen Stadt Europas entwickelt. Die Kombination aus historischer Altstadt, erstklassiger Gastronomie, mediterranem Klima und internationalem Flair zieht zunehmend nicht nur Urlauber, sondern auch Digital Nomads, Unternehmer und Ruheständler an, die ganzjährig hier leben möchten. Als einzige Stadt Mallorcas bietet Palma eine vollständige urbane Infrastruktur.

Quadratmeterpreise 2026

• Altstadt (Casco Antiguo): 5.000–8.000 €/m² (sanierte Altstadtwohnungen)
• Santa Catalina: 4.500–6.500 €/m² (das «Trendviertel»)
• Paseo Marítimo/Portixol: 4.000–6.000 €/m²
• Son Espanyolet/Son Armadams: 3.200–4.500 €/m²
• El Terreno: 2.800–4.000 €/m² (im Aufwind)
• Außenbezirke (Son Rapinya, Gènova): 3.500–5.500 €/m² (Villen mit Meerblick)

Mietrendite

Palma ist der einzige Standort auf Mallorca, der sowohl für Langzeitvermietung als auch für Ferienvermietung attraktiv ist. Langzeitmieten haben in den letzten Jahren stark angezogen. Geschätzte Bruttorenditen:

• Langzeitvermietung: 3,5–5 % (stabile Einnahmen, 12 Monate)
• Ferienvermietung: 4–6 % (höhere Tagesmieten, aber saisonabhängig und reguliert)

Hinweis: Die balearische Regierung hat Ferienvermietungen in Mehrfamilienhäusern in Palma stark eingeschränkt. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob für die Immobilie eine Touristenlizenz (licencia turística) besteht oder beantragt werden kann.

Vorteile

• Ganzjährige Vermietbarkeit — keine tote Saison
• Beste Infrastruktur der Insel (Krankenhäuser, Schulen, Kultur, ÖPNV)
• Flughafennähe: 15 Minuten
• Wertsteigerung in Top-Lagen (Altstadt, Santa Catalina) war in den letzten 5 Jahren zweistellig
• Diverse Käuferklientel — geringeres Abhängigkeitsrisiko von einer Nationalität
• Urbaner Lifestyle mit mediterranem Flair

Nachteile

• Höchste Preise in Premiumlagen
• Regulierung der Ferienvermietung — strenger als in ländlichen Gemeinden
• Stadtlärm und Verkehr in zentralen Vierteln
• Altstadt-Sanierungen können baulich komplex und teuer sein

Vergleichstabelle: Alle Gemeinden im Überblick

Investitionstipps für deutsche Käufer 2026

1. Touristenlizenz prüfen — vor dem Kauf

Die balearische Regierung reguliert Ferienvermietungen zunehmend streng. Nicht jede Immobilie darf legal an Touristen vermietet werden. Eine bestehende licencia turística kann den Wert einer Immobilie um 15–30 % steigern. Klären Sie vor jedem Kauf, ob eine Lizenz vorhanden ist oder ob eine beantragt werden kann — Ihr Anwalt sollte dies als ersten Schritt prüfen.

2. Langzeitvermietung als Alternative

Angesichts der strengeren Ferienlizenz-Regulierung gewinnt die Langzeitvermietung an Attraktivität. Palma und Calvià bieten besonders hohe Langzeitmieten. Vorteil: stabiles Einkommen ohne saisonale Schwankungen und ohne Lizenzbedarf.

3. Binnenlage vs. Küste

Immobilien im Inselinneren (z. B. Santa Maria del Camí, Alaró, Sineu) bieten deutlich niedrigere Quadratmeterpreise (2.000–3.500 €/m²), sind aber schwerer zu vermieten und wertentwickeln langsamer. Für reine Eigennutzung können sie eine hervorragende Option sein — für Investmentzwecke empfehlen wir Küstengemeinden.

4. Steuerliche Beratung vor dem Kauf

Die steuerlichen Implikationen eines Immobilienkaufs in Spanien sind komplex — insbesondere für Nicht-Residenten mit Mieteinnahmen. Ein spezialisierter Steuerberater (asesor fiscal) mit Erfahrung im deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen ist keine optionale Ausgabe, sondern eine Pflichtinvestition.

5. Den richtigen Zeitpunkt nutzen

Der Markt auf Mallorca zeigt 2026 eine leichte Abkühlung gegenüber dem Rekordjahr 2024 — vor allem im mittleren Preissegment (300.000–600.000 €). Luxusimmobilien über 1 Million bleiben stabil. Für Käufer im mittleren Segment kann dies eine gute Gelegenheit sein, da die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer gestiegen ist.

Fazit: Wo auf Mallorca investieren?

Es gibt keine «perfekte» Gemeinde — die richtige Wahl hängt von Ihrem Budget, Ihren Zielen und Ihrem persönlichen Geschmack ab. Hier unsere Kurzempfehlung:

• Für maximale Mietrendite: Santanyí (Cala d'Or) oder Pollença
• Für Wertsteigerung: Santanyí oder Palma (Santa Catalina, El Terreno)
• Für Ganzjahresnutzung: Palma oder Calvià (Santa Ponsa)
• Für Prestige und Lifestyle: Port d'Andratx oder Portals Nous
• Für Charme und Natur: Sóller oder Pollença
• Für den sichersten Einstieg als deutscher Käufer: Calvià — bewährt, gut erschlossen, deutschsprachige Infrastruktur

Unabhängig von der Gemeinde empfehlen wir: Lassen Sie jede Immobilie vor dem Kauf professionell bewerten, prüfen Sie die rechtliche Situation (Baugenehmigungen, Lizenzen, Schulden) mit einem unabhängigen Anwalt, und vergleichen Sie Hypothekenangebote über einen kostenlosen Makler. Diese drei Schritte kosten Sie nichts — und können Sie vor teuren Fehlern bewahren.