Hypothek auf Mallorca für Ausländer: Kompletter Leitfaden 2026

Sie träumen von einer eigenen Immobilie auf Mallorca? Als deutscher Staatsbürger stehen Ihnen grundsätzlich alle Türen offen — auch bei der Finanzierung. Doch eine Hypothek in Spanien unterscheidet sich erheblich von einem Immobilienkredit in Deutschland. In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, welche Banken die besten Konditionen für Ausländer bieten und wie Sie typische Fehler vermeiden, die deutsche Käufer immer wieder teuer zu stehen kommen.

Voraussetzungen für Nicht-Residenten

Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten — also Personen, die nicht dauerhaft in Spanien leben — unter bestimmten Bedingungen. Als deutscher Käufer benötigen Sie folgende Unterlagen und müssen diese Anforderungen erfüllen:

NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero)

Die NIE ist Ihre Steueridentifikationsnummer in Spanien und absolute Pflicht für jeden Immobilienkauf. Ohne NIE können Sie weder ein Bankkonto eröffnen noch einen Kaufvertrag unterzeichnen. Die Beantragung erfolgt entweder beim spanischen Konsulat in Deutschland (Hamburg, Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf oder Stuttgart) oder direkt bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) auf Mallorca. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 2 bis 6 Wochen, wobei es auf Mallorca oft schneller geht — manchmal wird die NIE am selben Tag erteilt.

Mindest-Eigenkapital: 30–40 %

Dies ist der größte Unterschied zur Finanzierung in Deutschland. Während deutsche Banken teilweise bis zu 100 % des Kaufpreises finanzieren, bieten spanische Banken Nicht-Residenten in der Regel maximal 60–70 % des Schätzwertes (nicht des Kaufpreises!). In der Praxis bedeutet das:

• Kaufpreis 400.000 € — Schätzwert (tasación) möglicherweise 380.000 € — Hypothek maximal 228.000–266.000 € — Eigenkapital mindestens 134.000–172.000 €
• Dazu kommen Nebenkosten von ca. 10–13 % des Kaufpreises (ITP, Notar, Grundbuch, Anwalt)
• Faustformel: Planen Sie mit mindestens 40–45 % des Kaufpreises als notwendiges Eigenkapital (inklusive Nebenkosten)

Erforderliche Dokumente

Die folgende Liste enthält die Unterlagen, die spanische Banken üblicherweise von deutschen Antragstellern verlangen:

• Gültiger Reisepass (Kopie aller Seiten)
• NIE-Bescheinigung
• Einkommensnachweise — Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate (bei Angestellten) oder Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre (bei Selbständigen)
• Steuererklärung (Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt)
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate — alle Konten
• Nachweis des Eigenkapitals (Depotauszüge, Sparkonten, etc.)
• Bestehende Kredite — Übersicht aller laufenden Verbindlichkeiten (inkl. deutscher Hypotheken)
• Arbeitsvertrag oder Handelsregisterauszug (bei Unternehmensbeteiligung)
• SCHUFA-Auskunft — einige Banken verlangen eine internationale Bonitätsauskunft

Wichtig: Alle deutschen Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer (traductor jurado) ins Spanische übersetzt werden. Rechnen Sie mit ca. 30–50 € pro Seite.

Die besten Banken für deutsche Käufer auf Mallorca

Nicht jede spanische Bank ist gleich gut auf ausländische Kunden eingestellt. Basierend auf unserer Erfahrung mit hunderten deutschen Käufern empfehlen wir folgende Institute:

Banco Sabadell — Unser Testsieger für Ausländer

Sabadell hat die größte Erfahrung mit internationalen Kunden auf den Balearen. Die Bank unterhält spezielle Abteilungen für Nicht-Residenten (International Desk) in Palma und verfügt über deutschsprachige Berater. Die Bearbeitung ist effizient, und Sabadell akzeptiert in der Regel ausländische Einkommensnachweise ohne größere Schwierigkeiten. Finanzierungsquote: bis zu 70 % des Schätzwertes für Nicht-Residenten.

CaixaBank — Größte Filialabdeckung

Als größte Bank Spaniens bietet CaixaBank die meisten Filialen auf Mallorca und einen gut organisierten Hypothekenprozess. Für Nicht-Residenten liegt die maximale Finanzierung typischerweise bei 60–70 %. Die Bearbeitungszeit kann etwas länger sein, dafür sind die Konditionen oft sehr wettbewerbsfähig.

Banco Santander — Starke Konditionen bei hohem Volumen

Santander bietet besonders attraktive Zinssätze für höherpreisige Immobilien (ab 500.000 €). Die Bank hat ebenfalls internationale Abteilungen, allerdings ist die Erfahrung mit deutschen Kunden auf Mallorca etwas geringer als bei Sabadell. Finanzierung: bis zu 60–65 % für Nicht-Residenten.

Deutsche Bank Spanien — Vertrautheit für deutsche Kunden

Der Vorteil: Deutsche Bank Spanien versteht deutsche Dokumente und Einkommensverhältnisse sofort. Der Nachteil: Die Konditionen sind nicht immer die besten, und die Filialabdeckung auf Mallorca ist begrenzt. Finanzierung: bis zu 60 % für Nicht-Residenten. Empfehlenswert vor allem, wenn Sie bereits Kunde der Deutschen Bank in Deutschland sind.

Bankinter — Geheimtipp für gute Zinsen

Bankinter bietet häufig die niedrigsten Zinsen, ist jedoch bei der Kreditvergabe an Nicht-Residenten selektiver. Ideal für Antragsteller mit sehr starkem Einkommensprofil und hohem Eigenkapital.

Zinsen 2026: Residenten vs. Nicht-Residenten

Die Zinssätze für Hypotheken in Spanien haben sich 2025/2026 nach den EZB-Zinssenkungen stabilisiert. Hier ein aktueller Überblick:

Hinweis zum Euribor: Der 12-Monats-Euribor liegt Anfang 2026 bei ca. 2,5–2,7 %. Bei einem variablen Zins von Euribor + 1,50 % ergibt sich somit ein effektiver Zinssatz von ca. 4,0–4,2 %. Beachten Sie, dass der Euribor-Wert sich ändern kann — bei steigenden EZB-Zinsen steigt auch Ihre Rate.

Unsere Empfehlung: Für deutsche Käufer, die ihre Immobilie als Ferienwohnung oder Investition nutzen und die monatliche Belastung gut kalkulieren möchten, ist ein Festzins oder gemischter Zins die sicherere Wahl. Die Planungssicherheit wiegt den leicht höheren Anfangszins in der Regel auf.

Schritt-für-Schritt: Von der Vorabgenehmigung bis zum Notar

Der gesamte Hypothekenprozess in Spanien dauert typischerweise 6 bis 10 Wochen ab Einreichung aller Unterlagen. Hier ist der detaillierte Ablauf:

Schritt 1: Vorabgenehmigung (Pre-Aprobación) — Woche 1–2

Bevor Sie eine Immobilie suchen, sollten Sie eine Vorabgenehmigung einholen. Diese ist unverbindlich und gibt Ihnen Sicherheit über Ihr Budget. Sie reichen Ihre Unterlagen bei einer oder mehreren Banken ein (oder nutzen einen Hypothekenmakler, der dies für Sie erledigt). Die Bank prüft Ihre Bonität und teilt Ihnen den voraussichtlich möglichen Kreditbetrag, Zinssatz und die Laufzeit mit.

Schritt 2: Immobilie finden und Reservierungsvertrag — variabel

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag (contrato de reserva) und zahlen eine Reservierungsgebühr von typischerweise 3.000–10.000 €. Diese sichert Ihnen die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum (meist 30–60 Tage).

Schritt 3: Formeller Hypothekenantrag — Woche 3–4

Sie stellen den formellen Antrag bei Ihrer gewählten Bank. Die Bank beauftragt eine unabhängige Schätzung (tasación) der Immobilie, die ca. 300–600 € kostet. Die Schätzung bestimmt den maximalen Kreditbetrag.

Schritt 4: FEIN-Dokument (Ficha Europea de Información Normalizada) — Woche 5–7

Die Bank erstellt das FEIN — ein europäisch standardisiertes Informationsblatt mit allen Kreditkonditionen. Nach spanischem Recht müssen Sie dieses Dokument mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung erhalten. In dieser Zeit besuchen Sie einen unabhängigen Notar für eine kostenlose Beratung (acta de transparencia), bei der Ihnen alle Klauseln erklärt werden.

Schritt 5: Notartermin und Unterzeichnung — Woche 8–10

Am Tag der Unterzeichnung (firma) beim Notar passieren zwei Dinge gleichzeitig:

1. Unterzeichnung der Hypothekenurkunde (escritura de hipoteca)
2. Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura de compraventa)

Die Bank überweist den Kreditbetrag direkt an den Verkäufer. Sie zahlen Ihr Eigenkapital per Bankscheck. Herzlichen Glückwunsch — Sie sind Eigentümer!

Schritt 6: Nach der Unterzeichnung

Ihr Anwalt oder Ihre Gestoría kümmert sich um die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad), die Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) und die Anmeldung bei den Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser). Dies dauert weitere 4–8 Wochen.

Häufige Fallstricke — und wie Sie sie vermeiden

1. Schätzwert ≠ Kaufpreis

Viele deutsche Käufer rechnen damit, 60–70 % des Kaufpreises finanziert zu bekommen. Tatsächlich basiert die Finanzierung auf dem Schätzwert (tasación), der oft 5–15 % unter dem Kaufpreis liegt. Bei einer Immobilie für 500.000 € mit einem Schätzwert von 450.000 € erhalten Sie maximal 315.000 € (70 % von 450.000 €) statt der erhofften 350.000 €. Planen Sie diesen Puffer ein.

2. Dokumente rechtzeitig vorbereiten

Deutsche Steuerbescheide, übersetzte Gehaltsabrechnungen und SCHUFA-Auskünfte brauchen Zeit. Beginnen Sie mindestens 4 Wochen vor dem geplanten Kaufdatum mit der Zusammenstellung.

3. Zusatzkosten der Hypothek unterschätzen

Seit dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 übernimmt die Bank die meisten Kosten. Sie zahlen aber weiterhin die Schätzung (300–600 €) und eine mögliche Eröffnungsgebühr (comisión de apertura, 0,5–1 % des Kreditbetrags, je nach Bank). Manche Banken bieten 0 % Eröffnungsgebühr im Gegenzug für einen leicht höheren Zinssatz.

4. Gebundene Produkte (vinculaciones)

Spanische Banken bieten bessere Zinsen, wenn Sie Zusatzprodukte abschließen: Lebensversicherung, Hausratversicherung, Gehaltskonto, Kreditkarte. Prüfen Sie genau, ob sich die Gesamtkosten wirklich lohnen. Manchmal ist ein leicht höherer Zinssatz ohne Zusatzprodukte günstiger.

5. Keine mehreren Angebote einholen

Der größte Fehler: nur bei einer Bank anfragen. Die Konditionen können sich zwischen den Instituten erheblich unterscheiden — teilweise um mehr als 0,5 Prozentpunkte beim Zinssatz. Bei einer Hypothek von 300.000 € über 20 Jahre macht das über 20.000 € Unterschied.

6. Währungsrisiko bei Einnahmen in anderen Währungen

Als EU-Bürger mit Einkommen in Euro haben Sie hier einen enormen Vorteil gegenüber britischen oder skandinavischen Käufern. Es gibt kein Währungsrisiko — Ihr Gehalt und Ihre Hypothekenrate sind in derselben Währung.

Warum einen kostenlosen Hypothekenmakler nutzen?

Ein unabhängiger Hypothekenmakler (broker hipotecario) ist in Spanien für den Käufer kostenlos — die Vergütung erfolgt durch die Bank als Vermittlungsprovision. Trotzdem bietet Ihnen ein Makler erhebliche Vorteile:

• Zugang zu allen Banken: Ein guter Makler vergleicht Angebote von 10+ Banken gleichzeitig und verhandelt die besten Konditionen für Ihr Profil.
• Zeitersparnis: Statt mit 5 verschiedenen Banken zu verhandeln, haben Sie einen einzigen Ansprechpartner, der den gesamten Prozess koordiniert.
• Erfahrung mit Ausländern: Ein spezialisierter Makler kennt die Besonderheiten bei nicht-residenten Antragstellern und weiß, welche Bank bei welchem Profil am besten passt.
• Bessere Konditionen: Makler mit Volumen verhandeln oft Sonderzinsen, die der Bank bei einem Einzelantrag nicht gewähren würde.
• Deutschsprachige Betreuung: Von der ersten Anfrage bis zur Unterschrift beim Notar.

Zusammenfassung: Hypothek auf Mallorca für Deutsche

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist als deutscher Staatsbürger absolut machbar — mit der richtigen Vorbereitung und einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite. Lassen Sie uns Ihnen helfen, die beste Finanzierung für Ihr Mallorca-Projekt zu finden.