Immobilie kaufen auf Mallorca: Alle Nebenkosten im Überblick 2026

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca kommt zum Kaufpreis noch eine Reihe von Nebenkosten hinzu, die insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Wer diese Kosten nicht von Anfang an einkalkuliert, erlebt am Notartermin eine unangenehme Überraschung. Dieser Leitfaden schlüsselt sämtliche Kaufnebenkosten transparent auf — mit konkreten Berechnungsbeispielen für Immobilien im Wert von 300.000 € und 500.000 €.

Grunderwerbsteuer (ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Die ITP ist die mit Abstand größte Nebenkostenposition und gilt für den Kauf von Bestandsimmobilien (Wiederverkauf). Seit der Reform auf den Balearen ist die ITP progressiv gestaffelt:

Wichtig: Die Steuer wird progressiv berechnet, nicht pauschal. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlen Sie also 8 % auf die ersten 400.000 € (= 32.000 €) und 9 % auf die restlichen 100.000 € (= 9.000 €), insgesamt 41.000 €.

Sonderfall: Neubau (obra nueva)

Bei Neubauten fällt statt der ITP die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % an, zuzüglich der Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) von 1,5 % auf den Balearen. Insgesamt also 11,5 % bei Neubau — unabhängig vom Preis. Bei Neubauten über ca. 360.000 € ist das paradoxerweise günstiger als bei Bestandsimmobilien.

Ermäßigungen

Unter bestimmten Voraussetzungen können reduzierte ITP-Sätze gelten:

• Erstwohnsitz für unter 36-Jährige: Reduzierter Satz von 3,5 % (bis 270.151,20 €)
• Familien mit Behinderung: Ebenfalls reduzierte Sätze möglich
• Sozialwohnungen (VPO): 4 %

Achtung: Diese Ermäßigungen gelten in der Regel nur für Residenten mit gewöhnlichem Aufenthalt auf den Balearen — für Ferienhausbesitzer und Nicht-Residenten sind sie normalerweise nicht anwendbar.

Notargebühren (Gastos de Notaría)

Die Notargebühren sind in Spanien staatlich reguliert und hängen vom Kaufpreis ab. Sie umfassen die Erstellung und Beurkundung der Kaufurkunde (escritura de compraventa):

Je höher der Kaufpreis, desto geringer ist der prozentuale Anteil der Notargebühren. Bei einer Hypothek fallen zusätzliche Notargebühren für die Hypothekenurkunde an — diese werden seit 2019 von der Bank übernommen.

Grundbuchgebühren (Registro de la Propiedad)

Die Eintragung der Immobilie im Grundbuch ist ebenfalls staatlich geregelt und kostet in der Regel 0,3–0,5 % des Kaufpreises:

• 300.000 €-Immobilie: ca. 500–700 €
• 500.000 €-Immobilie: ca. 700–1.000 €

Die Grundbucheintragung stellt sicher, dass Sie als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen sind und die Immobilie gegen Ansprüche Dritter geschützt ist. Dieser Schritt ist zwar theoretisch freiwillig, in der Praxis aber unverzichtbar — ohne Grundbucheintragung ist Ihr Eigentum nicht abgesichert, und eine Hypothek ist ohnehin nur mit Eintragung möglich.

Anwaltskosten (Abogado)

Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt ist beim Immobilienkauf in Spanien nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen — besonders für ausländische Käufer. Ein guter Anwalt übernimmt:

• Prüfung der Grundbuchsituation (Lasten, Hypotheken, Pfändungen)
• Prüfung der Baugenehmigungen und der cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)
• Prüfung auf Schulden bei Eigentümergemeinschaft, IBI und Versorgungsunternehmen
• Gestaltung und Prüfung des Kaufvertrags
• Begleitung zum Notar
• Steuernummern-Beantragung (NIE)

Die üblichen Honorare liegen bei 1 % des Kaufpreises (zzgl. IVA/MwSt.), mit einem typischen Minimum von 1.500–2.000 €:

• 300.000 €-Immobilie: ca. 3.000 € + 21 % IVA = ca. 3.630 €
• 500.000 €-Immobilie: ca. 5.000 € + 21 % IVA = ca. 6.050 €

Tipp: Wählen Sie einen Anwalt, der unabhängig vom Verkäufer und vom Makler ist. Akzeptieren Sie niemals den Anwalt, den Ihnen der Immobilienmakler des Verkäufers empfiehlt — dieser vertritt möglicherweise nicht Ihre Interessen.

Gestoría (Verwaltungsdienstleister)

Eine Gestoría ist ein spanischer Verwaltungsdienstleister, der sich um die bürokratischen Schritte nach dem Kauf kümmert:

• Zahlung der ITP beim Finanzamt
• Einreichung der Urkunde beim Grundbuch
• Änderung der Versorgerverträge (Strom, Wasser, Gas)
• Anmeldung bei der Eigentümergemeinschaft

Die Kosten liegen typischerweise bei 300–600 € + IVA. Manche Anwälte übernehmen diese Aufgaben im Rahmen ihres Gesamthonorars, sodass keine separate Gestoría nötig ist. Klären Sie dies im Voraus.

Bankkosten bei Hypothek

Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, fallen zusätzliche Kosten an. Seit dem spanischen Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) von 2019 übernimmt die Bank einen Großteil:

Die Bank zahlt:

• Notargebühren für die Hypothekenurkunde
• Grundbuchgebühren für die Hypothekeneintragung
• Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothek
• Kopien der Urkunde für die Bank

Sie zahlen:

• Schätzung (tasación): 300–600 € — je nach Immobilienwert und Gutachter
• Eröffnungsgebühr (comisión de apertura): 0–1 % des Kreditbetrags, je nach Bank. Beispiel: bei 250.000 € Hypothek und 0,5 % Gebühr = 1.250 €
• Kopie der Urkunde für den Käufer: ca. 50–100 €

Gesamte Bankkosten für den Käufer: In der Regel 400–2.000 €, abhängig von der Eröffnungsgebühr.

Konkrete Beispielrechnungen

Beispiel 1: Wohnung für 300.000 € (Bestandsimmobilie, ohne Hypothek)

Beispiel 2: Villa für 500.000 € (Bestandsimmobilie, mit Hypothek 60 %)

Fazit: Bei einer 500.000 €-Immobilie mit Hypothek müssen Sie als Nicht-Resident rund 250.000 € Eigenkapital einplanen — das sind 50 % des Kaufpreises. Diese Zahl überrascht viele deutsche Käufer, die aus ihrem Heimatland deutlich höhere Finanzierungsquoten gewohnt sind.

Plusvalía Municipal — eine Verkäufersteuer, die Sie kennen sollten

Die Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Sie wird grundsätzlich vom Verkäufer bezahlt, doch als Käufer sollten Sie sie aus zwei Gründen kennen:

1. Subsidiäre Haftung: Falls der Verkäufer die Plusvalía nicht zahlt, kann die Gemeinde unter bestimmten Umständen den Käufer in Anspruch nehmen — insbesondere wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.
2. Verhandlungsmasse: In Verhandlungen versuchen Verkäufer manchmal, die Plusvalía auf den Käufer abzuwälzen. Bestehen Sie darauf, dass der Kaufvertrag klar regelt, wer diese Steuer übernimmt.

Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks und der Besitzdauer. Seit der Reform 2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden — die günstigere darf gewählt werden. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000–500.000 € beträgt die Plusvalía typischerweise 1.000–5.000 €.

3-Prozent-Einbehalt bei ausländischen Verkäufern

Wenn Sie eine Immobilie von einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer kaufen, sind Sie als Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das spanische Finanzamt (Hacienda) abzuführen. Dies dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers.

Bei einer 500.000 €-Immobilie sind das 15.000 €, die Sie nicht an den Verkäufer, sondern an Hacienda zahlen. Ihr Anwalt kümmert sich um die korrekte Abwicklung. Dies ist keine zusätzliche Kosten für Sie — der Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Nach dem Erwerb Ihrer Immobilie fallen regelmäßig folgende Kosten an:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — Grundsteuer

Die jährliche Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben und basiert auf dem Katasterwert (valor catastral). Die Steuersätze variieren je nach Gemeinde (0,4–1,1 % des Katasterwertes). Typische Beträge:

• Wohnung in Palma: 400–1.200 €/Jahr
• Finca auf dem Land: 300–800 €/Jahr
• Villa in Calvià: 800–2.500 €/Jahr

Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios)

Wenn Ihre Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist (Apartment, Reihenhaus, Anlage mit Gemeinschaftspool):

• Einfache Gemeinschaft: 50–150 €/Monat
• Anlage mit Pool und Garten: 150–400 €/Monat
• Luxusanlage mit Concierge: 400–1.000+ €/Monat

Nicht-Residentensteuer (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Als Nicht-Resident müssen Sie jährlich Einkommensteuer in Spanien erklären — auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten:

• Eigennutzung (ohne Vermietung): 19 % auf eine fiktive Einnahme von 1,1 % des Katasterwertes (bzw. 2 % bei nicht aktualisiertem Katasterwert). Bei einem Katasterwert von 200.000 € wären das ca. 19 % × 2.200 € = 418 €/Jahr.
• Bei Vermietung: 19 % auf die Nettomieteinnahmen (EU-Bürger dürfen Kosten abziehen).

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Auf den Balearen gibt es eine Vermögensteuer ab einem Nettovermögen von 3.000.000 € (Freibetrag auf den Balearen, Stand 2026). Für die meisten Käufer ist diese daher nicht relevant. Darüber hinaus gibt es seit 2023 die staatliche Solidaritätssteuer (Impuesto de Solidaridad) ab 3.000.000 €.

Versicherungen und Nebenkosten

• Hausratversicherung: 200–600 €/Jahr
• Strom: 60–150 €/Monat (je nach Verbrauch und Klimaanlage)
• Wasser: 30–80 €/Monat
• Internet: 30–50 €/Monat
• Grundstückspflege/Gärtner (bei Villa): 100–300 €/Monat
• Poolwartung: 80–150 €/Monat

Gesamtübersicht: Was kostet es wirklich?

Als Faustregel sollten Sie bei einer Bestandsimmobilie mindestens 10–13 % des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkulieren. Bei einer Finanzierung über eine Hypothek benötigen Sie als Nicht-Resident insgesamt 40–50 % des Kaufpreises als Eigenkapital (30–40 % Eigenanteil + 10–13 % Nebenkosten).