Immobilie auf Mallorca verkaufen: 10 Tipps für den besten Preis
Sie besitzen eine Immobilie auf Mallorca und überlegen, zu verkaufen? Der Immobilienmarkt auf den Balearen ist nach wie vor einer der dynamischsten in Europa — aber das bedeutet nicht, dass jeder Verkauf von allein zum Erfolg wird. Die Differenz zwischen einem durchschnittlichen und einem optimalen Verkaufspreis kann leicht 30.000–80.000 EUR betragen. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen 10 bewährte Strategien, mit denen Sie den besten Preis für Ihre Immobilie auf Mallorca erzielen.
Tipp 1: Realistischer Angebotspreis — die wichtigste Entscheidung
Der häufigste Fehler beim Immobilienverkauf: zu teuer anbieten. Viele Verkäufer denken «Ich kann ja immer noch runtergehen» — aber die Daten zeigen ein anderes Bild:
| Angebotspreis vs. Marktwert | Durchschnittliche Verkaufsdauer | Erzielter Preis vs. Marktwert |
|---|---|---|
| 0–5% über Marktwert | 2–4 Monate | 98–100% des Marktwerts |
| 5–10% über Marktwert | 4–8 Monate | 95–98% des Marktwerts |
| 10–20% über Marktwert | 8–14 Monate | 90–95% des Marktwerts |
| über 20% über Marktwert | 12+ Monate oder gar kein Verkauf | Oft unter 90% nach Preisreduktionen |
Warum ein zu hoher Preis schadet
Eine überteuerte Immobilie wird in den ersten Wochen von den meisten ernsthaften Käufern aussortiert. Nach einigen Monaten wird sie zum «Ladenhüter» — Käufer fragen sich: «Was stimmt nicht mit dieser Immobilie?» Spätere Preissenkungen wirken dann wie ein Zeichen der Verzweiflung und führen zu aggressiven Verhandlungen. Der erste Preis ist der beste Preis.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie datenbasiert ermitteln, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen. Unsere kostenlose Bewertung vergleicht Ihre Immobilie mit aktuellen Transaktionsdaten und Angeboten in derselben Zone.
Tipp 2: Home Staging — den ersten Eindruck perfektionieren
Home Staging ist die Kunst, eine Immobilie für den Verkauf optimal zu präsentieren. Auf Mallorca, wo Käufer einen mediterranen Lifestyle erwarten, ist dies besonders wichtig:
Die wichtigsten Maßnahmen
- Entrümpeln: Entfernen Sie persönliche Gegenstände, überflüssige Möbel und alles, was ablenkt. Weniger ist mehr.
- Mediterrane Atmosphäre schaffen: Helle Farben, natürliche Materialien (Leinen, Rattan, Keramik), frische Blumen, Olivenzweige.
- Licht maximieren: Öffnen Sie alle Vorhänge und Fensterläden. Mallorca-Käufer wollen Licht und Aussicht.
- Terrasse/Garten inszenieren: Der Außenbereich ist auf Mallorca oft wichtiger als das Wohnzimmer. Saubere Möbel, Kissen, eine Karaffe mit Wasser — zeigen Sie den Lifestyle.
- Küche und Bäder auffrischen: Ein neuer Anstrich, moderne Griffe, neue Handtücher und Accessoires kosten wenig, wirken aber viel.
- Pool reinigen und einladend gestalten: Wenn vorhanden, sollte der Pool makellos sauber sein, mit Liegen und Handtüchern inszeniert.
Kosten vs. Ertrag: Home Staging lohnt sich
Professionelles Home Staging kostet auf Mallorca zwischen 1.500 und 5.000 EUR (je nach Größe und Aufwand). Studien zeigen, dass inszenierte Immobilien im Durchschnitt 5–15% mehr erzielen und doppelt so schnell verkauft werden. Bei einer Immobilie von 500.000 EUR sind das potenziell 25.000–75.000 EUR Mehrertrag.
Tipp 3: Professionelle Fotografie — das A und O
Über 90% der Käufer beginnen ihre Suche online. Die Fotos sind der erste und oft entscheidende Eindruck. Handyfotos mit schlechter Beleuchtung und verwackelten Aufnahmen schrecken sofort ab.
Was professionelle Immobilienfotografie ausmacht
- Weitwinkel-Objektiv: Lässt Räume großzügiger wirken (ohne zu verzerren)
- Optimale Tageszeit: «Golden Hour» (früher Morgen oder später Nachmittag) für warmes, einladendes Licht
- Drohnenaufnahmen: Auf Mallorca ein Muss — zeigen die Lage, Umgebung, Meerblick und Grundstücksgröße
- Virtuelle Tour / 360°: Ermöglicht internationalen Käufern eine Besichtigung vorab
- Videorundgang: Kurzes, professionelles Video (2–3 Minuten) für Social Media und Portale
| Leistung | Kosten auf Mallorca |
|---|---|
| Professionelle Fotos (15–25 Bilder) | 200 – 500 EUR |
| Drohnenaufnahmen (Foto + Video) | 150 – 400 EUR |
| Virtuelle 360°-Tour | 300 – 800 EUR |
| Videorundgang (professionell) | 500 – 1.500 EUR |
| Komplettpaket | 800 – 2.000 EUR |
Sparen Sie nicht an den Fotos. Eine Investition von 500–1.000 EUR in professionelle Fotografie ist der wirkungsvollste Hebel für einen schnellen Verkauf zum besten Preis.
Tipp 4: Die richtige Immobilienagentur wählen
Auf Mallorca gibt es Hunderte von Immobilienagenturen — von internationalen Ketten bis zu lokalen Einzelmaklern. Die richtige Wahl kann den Unterschied zwischen einem schnellen, profitablen Verkauf und einem monatelangen Warten ausmachen.
Worauf Sie achten sollten
- Spezialisierung: Wählen Sie eine Agentur, die sich auf Ihre Region und Preisklasse spezialisiert hat
- Mehrsprachigkeit: Auf Mallorca sind Käufer international — Ihre Agentur sollte mindestens Deutsch, Englisch und Spanisch sprechen
- Marketingstrategie: Fragen Sie konkret: Auf welchen Portalen wird inseriert? Werden professionelle Fotos gemacht? Gibt es einen Marketingplan?
- Referenzen: Fragen Sie nach kürzlich verkauften vergleichbaren Objekten und Kundenbewertungen
- Provision: Üblich auf Mallorca sind 3–5% (+IVA). Achten Sie auf transparente Vertragsbedingungen
- Exklusivvertrag: Ein Exklusivmandat (3–6 Monate) motiviert die Agentur, aktiv zu verkaufen. Ohne Exklusivität besteht die Gefahr, dass niemand richtig investiert.
Unser Service: Kostenlose Maklerempfehlung
Über unser Netzwerk vermitteln wir Ihnen geprüfte Makler auf Mallorca, die auf Ihre Region und Preisklasse spezialisiert sind. Der Service ist für Sie als Verkäufer völlig kostenlos — die Maklerprovision ist bereits im Maklervertrag enthalten.
Tipp 5: Energieausweis (Certificado Energético) — gesetzliche Pflicht
Seit 2013 ist der Energieausweis in Spanien gesetzlich vorgeschrieben für jeden Immobilienverkauf und jede Vermietung. Ohne gültigen Energieausweis können Sie Ihre Immobilie nicht legal inserieren.
| Detail | Information |
|---|---|
| Pflicht? | Ja — gesetzlich vorgeschrieben für Verkauf und Vermietung |
| Gültigkeit | 10 Jahre |
| Kosten | 100 – 300 EUR (je nach Größe der Immobilie) |
| Wer erstellt ihn? | Zertifizierter Techniker (Architekt, Ingenieur) |
| Bußgeld bei Fehlen | 300 – 6.000 EUR |
| Registrierung | Muss beim Institut Balear de l’Energia (IBE) registriert werden |
Tipp: Beauftragen Sie den Energieausweis frühzeitig, bevor Sie die Immobilie inserieren. Die Erstellung dauert normalerweise 1–2 Wochen. Die Energieklasse (A bis G) muss in jeder Anzeige angegeben werden.
Tipp 6: Alle rechtlichen Dokumente vorbereiten
Ein Verkauf kann sich um Wochen oder Monate verzögern, wenn die erforderlichen Dokumente nicht rechtzeitig vorliegen. Bereiten Sie folgende Unterlagen im Voraus vor:
| Dokument | Was ist das? | Wo erhalten? |
|---|---|---|
| Nota Simple | Aktueller Grundbuchauszug — zeigt Eigentümer, Lasten, Hypotheken | Registro de la Propiedad (online oder vor Ort), ca. 10 EUR |
| Cédula de Habitabilidad | Bewohnbarkeitszeugnis — bestätigt, dass die Immobilie bewohnbar ist | Gemeinde (ayuntamiento), ca. 50–150 EUR, Gültigkeit 10 Jahre |
| Certificado Energético | Energieausweis (siehe Tipp 5) | Zertifizierter Techniker, 100–300 EUR |
| Letzte IBI-Quittung | Nachweis, dass die Grundsteuer bezahlt ist | Gemeinde oder Bankbeleg |
| Gemeinschaftskosten-Nachweis | Bestätigung, dass alle Eigentümergemeinschaftsbeiträge bezahlt sind | Hausverwaltung (administrador de fincas) |
| Escritura | Ihre Kaufurkunde (Nachweis des Eigentums) | Sollte in Ihrem Besitz sein |
| Pläne / Grundrisse | Aktuelle Grundrisse der Immobilie | Katasteramt oder Architekt |
Tipp 7: Steuerliche Aspekte des Verkaufs verstehen
Als deutscher Nicht-Resident fallen beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca verschiedene Steuern an. Kennen Sie diese vorher, um keine bösen Überraschungen zu erleben:
3%-Einbehaltung (Retención)
Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer. Sie erhalten also beim Notartermin nicht den vollen Kaufpreis, sondern den Kaufpreis abzüglich 3%.
Beispiel: Verkauf für 500.000 EUR
Käufer behält ein: 500.000 × 3% = 15.000 EUR
Sie erhalten beim Notar: 485.000 EUR (+ eventuelle Hypothekenabloesung)
Die 15.000 EUR werden mit Ihrer tatsächlichen Kapitalertragsteuer verrechnet.
Kapitalertragsteuer (Ganancia Patrimonial)
Der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus nachweisbare Kosten) wird mit 19% besteuert (für EU-Bürger). Abzugsfähige Kosten sind:
- Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Register, Gestoría)
- Nachweisbare Renovierungskosten (mit Rechnungen)
- Maklerprovisionen
- Verkaufsnebenkosten
Plusvalía Municipal
Die Gemeinde erhebt eine Steuer auf den theoretischen Wertzuwachs des Grundstücks. Die Höhe hängt vom Katasterwert des Bodens, der Haltedauer und dem gemeindlichen Steuersatz ab. Typisch sind 500–5.000 EUR. Seit 2021 gilt: Wenn kein realer Gewinn erzielt wurde, darf die Plusvalía nicht erhoben werden.
Steuerliche Optimierung vor dem Verkauf
Sammeln Sie alle Rechnungen für Renovierungen und Verbesserungen an der Immobilie. Jeder nachweisbare Euro erhöht Ihren Anschaffungswert und reduziert den steuerpflichtigen Gewinn. Beauftragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie den Verkauf abschließen.
Tipp 8: Den richtigen Zeitpunkt wählen
Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat saisonale Schwankungen, die Sie für sich nutzen können:
| Zeitraum | Marktdynamik | Empfehlung |
|---|---|---|
| Frühjahr (März–Juni) | Höchste Nachfrage, meiste Anfragen, meiste Besichtigungen | Beste Zeit zum Inserieren — Käufer wollen vor dem Sommer kaufen |
| Sommer (Juli–August) | Viele Besichtigungen von Urlaubern, aber weniger ernsthafte Käufer | Gut für Besichtigungen, weniger für Abschlüsse |
| Herbst (September–November) | Zweite Welle ernsthafter Käufer, weniger Konkurrenz von Neuinsertionen | Gute Zeit — Käufer, die im Sommer besichtigt haben, entscheiden sich |
| Winter (Dezember–Februar) | Geringste Nachfrage, aber auch weniger Konkurrenz | Nur für Verkäufer mit Zeitdruck empfehlenswert |
Idealer Zeitplan: Bereiten Sie Ihre Immobilie im Januar/Februar vor (Home Staging, Fotos, Dokumente), inserieren Sie Anfang März und nutzen Sie die Hochsaison der Nachfrage bis Juni.
Tipp 9: Der Verkaufsprozess auf Mallorca — vom Inserat zum Notar
Der typische Verkaufsprozess auf Mallorca dauert 3–6 Monate vom Inserat bis zur Unterzeichnung beim Notar. So läuft er ab:
Schritt-für-Schritt Zeitplan
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung | 2–4 Wochen | Bewertung, Dokumente sammeln, Home Staging, Fotos, Maklerauswahl |
| 2. Vermarktung | 1–4 Monate | Inserate auf Portalen (Idealista, Fotocasa, internationale Portale), Besichtigungen, Feedback |
| 3. Verhandlung | 1–2 Wochen | Kaufangebot, Preisverhandlung, Einigung auf Bedingungen |
| 4. Reservierungsvertrag | 1 Woche | Contrato de arras — Käufer zahlt Anzahlung (typisch 10% des Kaufpreises) |
| 5. Due Diligence | 4–8 Wochen | Anwalt des Käufers prüft Dokumente, Hypothek wird arrangiert |
| 6. Notartermin | 1 Tag | Unterzeichnung der escritura pública, Zahlung, Schlüsselübergabe |
Der Contrato de arras — Sicherheit für beide Seiten
Der Reservierungsvertrag (contrato de arras penitenciales) schützt beide Parteien: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Treten Sie als Verkäufer zurück, müssen Sie die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Lassen Sie diesen Vertrag immer von einem Anwalt prüfen.
Tipp 10: Unseren kostenlosen Maklerservice nutzen
Sie fragen sich vielleicht: «Wie finde ich den richtigen Käufer für meine Immobilie?» Genau hier kommen wir ins Spiel. Unser Service verbindet Verkäufer und Käufer auf Mallorca — kostenlos für beide Seiten.
Was wir für Verkäufer bieten
- Kostenlose Immobilienbewertung: Datenbasierte Bewertung mit aktuellen Marktdaten, damit Sie den richtigen Angebotspreis festlegen
- Makler-Vermittlung: Wir empfehlen geprüfte Makler, die auf Ihre Region und Preisklasse spezialisiert sind
- Käufer-Netzwerk: Zugang zu unserem Netzwerk vorqualifizierter Käufer, die aktiv nach Immobilien auf Mallorca suchen
- Hypothekenservice für Käufer: Wir helfen Käufern bei der Finanzierung — das beschleunigt den Verkaufsprozess für Sie
Der gesamte Service ist für Sie als Verkäufer ohne zusätzliche Kosten. Die Maklerprovision ist im Maklervertrag enthalten — durch uns entstehen Ihnen keine Mehrkosten.
Checkliste: Vor dem Verkauf erledigen
Hier die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
- Marktwert ermitteln lassen — kostenlos über unsere Bewertungsplattform
- Realistischen Angebotspreis festlegen — maximal 5% über dem ermittelten Marktwert
- Energieausweis erstellen lassen — gesetzliche Pflicht, 100–300 EUR
- Cédula de Habitabilidad prüfen — muss gültig sein (Gültigkeit 10 Jahre)
- Nota Simple aktuell besorgen — Grundbuchauszug beim Registro de la Propiedad
- IBI und Gemeinschaftskosten bezahlen — alle Schulden müssen beglichen sein
- Home Staging und professionelle Fotos — die wichtigste Investition für einen höheren Verkaufspreis
- Steuerberater konsultieren — Kapitalertragsteuer und Plusvalía vorab berechnen lassen
- Alle Renovierungsrechnungen sammeln — reduziert Ihren steuerpflichtigen Gewinn
- Makler auswählen und Exklusivvertrag abschließen — 3–6 Monate, transparente Konditionen
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, eine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen?
Bei einem realistischen Preis und professioneller Vermarktung rechnen Sie mit 2–4 Monaten bis zum Kaufangebot, plus 1–2 Monate bis zum Notartermin. Insgesamt also 3–6 Monate. Bei überhöhtem Preis kann es 12 Monate oder länger dauern.
Welche Kosten habe ich als Verkäufer?
Die wichtigsten Kosten sind: Maklerprovision (3–5% +IVA), Kapitalertragsteuer (19% auf den Gewinn, EU-Bürger), Plusvalía Municipal (500–5.000 EUR), Energieausweis (100–300 EUR) und gegebenenfalls Hypothekenlöschung (200–1.000 EUR).
Kann ich den Verkauf aus Deutschland abwickeln?
Ja. Sie können einem Anwalt oder Makler auf Mallorca eine notarielle Vollmacht (poder notarial) erteilen. Dieser kann in Ihrem Namen den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen. Die Vollmacht muss entweder vor einem spanischen Notar oder vor einem deutschen Notar mit Apostille erteilt werden.
Was passiert mit meiner Hypothek beim Verkauf?
Die bestehende Hypothek wird beim Notartermin getilgt und gelöscht (cancelación de hipoteca). Der Kaufpreis wird aufgeteilt: Ein Teil geht direkt an Ihre Bank zur Tilgung, der Rest an Sie. Die Kosten für die Löschung (200–1.000 EUR) tragen Sie als Verkäufer.
Muss ich persönlich beim Notar erscheinen?
Nicht unbedingt. Mit einer gültigen Vollmacht kann ein Vertreter für Sie unterzeichnen. Viele deutsche Verkäufer nutzen diese Möglichkeit, um den Verkauf aus der Ferne abzuwickeln.
Fazit: Vorbereitung ist der Schlüssel zum besten Preis
Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist keine Raketenwissenschaft — aber er erfordert sorgfältige Vorbereitung. Die drei wichtigsten Faktoren für den besten Preis sind:
- Realistischer Angebotspreis — basierend auf aktuellen Marktdaten, nicht auf Hoffnungen
- Professionelle Präsentation — Home Staging und hochwertige Fotos
- Vollständige Dokumentation — alle Unterlagen bereit, keine Verzögerungen
Beginnen Sie mit einer kostenlosen Bewertung Ihrer Immobilie, um den aktuellen Marktwert zu erfahren. Dann entscheiden Sie in Ruhe, ob und wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist.
Was ist Ihre Immobilie auf Mallorca wert?
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