Steuern für Immobilienbesitzer auf Mallorca: Was Deutsche wissen müssen

Der Traum vom Eigenheim auf Mallorca wird für viele Deutsche Realität — doch mit dem Immobilienbesitz in Spanien kommen steuerliche Pflichten, die sich erheblich von der deutschen Besteuerung unterscheiden. In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir Ihnen alle Steuern, die auf Sie als deutschen Immobilienbesitzer auf Mallorca zukommen: von der jährlichen Grundsteuer über die Nicht-Residenten-Einkommensteuer bis hin zur Vermögensteuer und den Kapitalertragsteuern beim Verkauf.

1. IBI — Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die IBI ist die spanische Grundsteuer und wird von der jeweiligen Gemeinde (ayuntamiento) erhoben. Sie ist vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer und muss von jedem Immobilienbesitzer unabhängig vom Wohnsitz bezahlt werden.

Wie wird die IBI berechnet?

Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Auf diesen Katasterwert wird ein gemeindespezifischer Steuersatz angewendet:

Der gesetzliche Rahmen für städtische Grundstücke liegt zwischen 0,4% und 1,1%. Für ländliche Grundstücke (rústico) liegt der Satz zwischen 0,3% und 0,9%.

2. IRNR — Nicht-Residenten-Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Dies ist die Steuer, die die meisten deutschen Käufer überrascht: Als Nicht-Resident müssen Sie in Spanien Einkommensteuer auf Ihre Immobilie zahlen — auch wenn Sie sie überhaupt nicht vermieten.

Fall A: Eigennutzung (nicht vermietet)

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca selbst nutzen oder leer stehen lassen, unterstellt der spanische Fiskus eine fiktive Mieteinnahme (renta imputada). Die Berechnung:

Diese Steuer wird über das Modelo 210 erklärt und ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres fällig. Für das Steuerjahr 2025 also spätestens am 31. Dezember 2026.

Fall B: Vermietung

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten (auch kurzzeitig über Plattformen wie Airbnb oder Booking), müssen Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen versteuern:

3. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Die spanische Vermögensteuer betrifft auch Nicht-Residenten und wird auf das Nettovermögen in Spanien erhoben. Auf den Balearen gelten besondere Sätze, die zu den höchsten in Spanien gehören.

Freibeträge

• Nicht-Residenten: 700.000 EUR Freibetrag (staatliche Regelung)
• Residenten auf den Balearen: 3.000.000 EUR Freibetrag (balearische Sonderregelung seit 2023)

Achtung: Als Nicht-Resident profitieren Sie nicht vom erhöhten balearischen Freibetrag von 3 Mio. EUR. Für Sie gilt der staatliche Freibetrag von 700.000 EUR.

Steuertarif auf den Balearen (2026)

Die Vermögensteuer wird über das Modelo 714 erklärt. Seit 2022 gibt es zusätzlich die Solidaritätsabgabe für große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas), die ab einem Nettovermögen von 3 Mio. EUR greift.

4. Kapitalertragsteuer beim Verkauf (Ganancia Patrimonial)

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca mit Gewinn verkaufen, fällt in Spanien Kapitalertragsteuer an:

Steuersätze für Nicht-Residenten

Die 3%-Einbehaltung (retención del 3%)

Beim Verkauf durch einen Nicht-Residenten ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt (Hacienda) abzuführen. Dies dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer.

Plusvalía Municipal — Gemeindliche Wertzuwachssteuer

Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer erhebt die Gemeinde beim Verkauf die Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Diese besteuert den theoretischen Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes) seit dem letzten Eigentümerwechsel.

• Zahlt: der Verkäufer
• Berechnung: Katasterwert des Bodens × Koeffizient (nach Haltedauer) × gemeindlicher Steuersatz
• Typische Höhe: 500 – 5.000 EUR (abhängig von Gemeinde, Katasterwert und Haltedauer)
• Wichtig: Seit einem Urteil des Verfassungsgerichts 2021 darf die Plusvalía nicht erhoben werden, wenn kein tatsächlicher Gewinn erzielt wurde

5. Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien (DBA)

Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das verhindert, dass Sie dasselbe Einkommen in beiden Ländern voll besteuern müssen. Die wichtigsten Regelungen für Immobilienbesitzer:

In der Praxis bedeutet das: Spanien hat das vorrangige Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte. Sie müssen die Einkünfte aber auch in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben (Anlage AUS). Deutschland rechnet dann die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Steuerschuld an. Dadurch zahlen Sie effektiv den höheren der beiden Steuersätze.

6. Beckham Law — Sonderregelung für Zugezogene

Das sogenannte «Beckham Law» (Régimen especial de trabajadores desplazados, Art. 93 LIRPF) ermöglicht es Personen, die neu nach Spanien ziehen, für bis zu 6 Jahre wie Nicht-Residenten besteuert zu werden — mit einem Pauschalsteuersatz von 24% bis 600.000 EUR und 47% darüber.

Voraussetzungen

• Sie dürfen in den letzten 5 Jahren kein spanischer Steuerresident gewesen sein
• Der Umzug muss aufgrund eines Arbeitsvertrags in Spanien oder einer Berufung als Geschäftsführer erfolgen (seit 2023 erweitert auf Unternehmer, Telearbeiter und bestimmte Fachkräfte)
• Antrag innerhalb von 6 Monaten nach Beginn der Arbeitstätigkeit

Für Immobilienerwerber relevant? Nur wenn Sie gleichzeitig nach Spanien umziehen und dort arbeiten. Als reiner Ferienhausbesitzer ohne Wohnsitz in Spanien ist das Beckham Law nicht anwendbar. Wenn Sie jedoch erwägen, Ihren Lebensmittelpunkt nach Mallorca zu verlegen, kann es eine erhebliche Steuerersparnis bieten.

7. Steuerliche Erklärungen: Modelo 210, 714 und 720

Als Nicht-Resident mit Immobilienbesitz in Spanien müssen Sie regelmäßig bestimmte Steuererklärungen abgeben:

8. Übersicht: Alle jährlichen Steuern auf einen Blick

Hier eine Zusammenfassung der typischen jährlichen Steuerlast für einen deutschen Nicht-Residenten mit einer Immobilie auf Mallorca:

Beachten Sie: Bei Vermietung erhöht sich die IRNR entsprechend den Mieteinnahmen. Die oben genannten Beträge gelten für reine Eigennutzung.

9. Steuerlicher Vertreter (Representante fiscal)

Als Nicht-Resident sind Sie nicht gesetzlich verpflichtet, einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu benennen — aber es ist dringend empfehlenswert. Ein asesor fiscal oder gestor:

• Reicht alle Steuererklärungen für Sie ein (Modelo 210, 714)
• Empfängt Benachrichtigungen des Finanzamts in Ihrem Namen
• Optimiert Ihre Steuerlast legal innerhalb des gesetzlichen Rahmens
• Verhindert Bußgelder durch fristgerechte Abgabe
• Berät Sie bei Verkauf, Erbschaft oder Änderung des Residenz-Status

Kosten eines steuerlichen Vertreters

Häufig gestellte Fragen

Fazit: Planen Sie vorausschauend

Die steuerliche Belastung für eine eigengenutzte Immobilie auf Mallorca ist insgesamt überschaubar: Für eine typische Wohnung im Wert von 300.000 EUR zahlen Sie rund 900 EUR pro Jahr an Steuern und Gebühren. Bei Vermietung steigt die Steuerlast, aber als EU-Bürger können Sie Kosten absetzen und profitieren vom günstigen 19%-Steuersatz.

Der wichtigste Schritt: Beauftragen Sie einen qualifizierten Steuerberater in Spanien, der sich mit der Besteuerung von Nicht-Residenten auskennt. Die jährlichen Kosten von 500–1.200 EUR sind eine kluge Investition, die Sie vor teuren Fehlern und Bußgeldern schützt.

Letzte Aktualisierung: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Die spanische Steuergesetzgebung ändert sich regelmäßig. Konsultieren Sie immer einen spezialisierten Steuerberater für Ihren konkreten Fall.