Comprar sobre plano significa adquirir una vivienda que aun no esta construida o que esta en fase de construccion. En Mallorca, donde la oferta de obra nueva es limitada y la demanda elevada, esta opcion permite acceder a viviendas modernas, eficientes energeticamente y con posibilidad de personalizacion. Pero tambien implica riesgos que debes conocer antes de firmar. En esta guia te explicamos todo paso a paso.
1. Como funciona la compra sobre plano
El proceso tipico de compra sobre plano sigue estas fases:
- Reserva: entregas una cantidad (generalmente 3.000-10.000 EUR) para reservar la vivienda. Este dinero suele descontarse del precio final
- Contrato de compraventa privado: se firma el contrato con el promotor, estableciendo precio, plazos, memoria de calidades y calendario de pagos. Pagas una entrada inicial (normalmente el 10-20% del precio)
- Pagos aplazados durante la construccion: se hacen pagos periodicos (mensuales o por hitos de obra) que suelen sumar otro 10-20% del precio total
- Escritura publica ante notario: cuando la vivienda esta terminada, se firma la escritura y se paga el resto (60-80%). Es en este momento cuando la mayoria de compradores formalizan la hipoteca
Ejemplo de calendario de pagos
Para una vivienda de 400.000 EUR sobre plano:
- Reserva: 6.000 EUR
- Firma contrato privado: 34.000 EUR (total entrada: 10%)
- Pagos durante obra (18 meses): 40.000 EUR en 6 cuotas trimestrales
- Firma escritura (entrega de llaves): 320.000 EUR (80%, normalmente con hipoteca)
2. Ventajas de comprar sobre plano
Fiscalidad mas favorable: IVA 10% en lugar de ITP
La compra de vivienda nueva tributa al 10% de IVA (mas 1,5% de AJD — Actos Juridicos Documentados), mientras que la vivienda de segunda mano en Baleares tributa al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que es progresivo y puede llegar al 11-13% segun el valor. Para viviendas de precio medio-alto, la diferencia fiscal puede ser significativa.
Consulta nuestra guia completa de gastos de compra en Mallorca para ver el detalle de todos los impuestos.
Personalizacion de acabados
Al comprar en fases tempranas de la obra, muchas promotoras permiten elegir o modificar acabados: tipo de suelo, colores de pintura, sanitarios, griferia, electrodomesticos e incluso, en algunos casos, la distribucion interior.
Eficiencia energetica superior
Las viviendas nuevas cumplen el Codigo Tecnico de la Edificacion (CTE) actualizado, lo que significa mejor aislamiento termico y acustico, ventanas de altas prestaciones (rotura de puente termico, doble o triple acristalamiento) y sistemas de climatizacion eficientes (aerotermia, suelo radiante). La calificacion energetica suele ser A o B, frente a la E, F o G de muchas viviendas antiguas.
Sin gastos de reforma inmediatos
Entras a vivir en una casa nueva, sin necesidad de reformar nada durante anos. Esto supone un ahorro importante respecto a comprar una casa antigua para reformar.
Garantias legales amplias
La Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE 38/1999) establece tres niveles de garantia para vivienda nueva:
- 1 ano: defectos de acabado (pintura, baldosas, carpinteria)
- 3 anos: defectos de habitabilidad (humedades, insonorizacion, instalaciones)
- 10 anos: defectos estructurales (cimentacion, vigas, pilares)
3. Riesgos de comprar sobre plano
Retrasos en la entrega
Es el riesgo mas comun. Los plazos de construccion se incumplen con frecuencia. Un proyecto que promete entrega en 18 meses puede tardar 24-30 meses. Las causas habituales son: escasez de materiales, problemas con subcontratistas, licencias que se demoran o inclemencias meteorologicas.
Consejo: el contrato debe incluir una clausula de penalizacion por retraso y un plazo maximo tras el cual puedes rescindir con devolucion total de las cantidades entregadas.
Insolvencia del promotor
Si la promotora quiebra antes de terminar la obra, puedes perder las cantidades entregadas. La ley te protege, pero es vital verificar que existan las garantias:
Diferencias entre lo prometido y lo entregado
La memoria de calidades del contrato puede ser generica o ambigua. Asegurate de que especifique marcas y modelos concretos de materiales, o al menos calidades equivalentes verificables.
Variaciones de precio
Algunos contratos incluyen clausulas de revision de precio por subida de materiales. Lee cuidadosamente y negocia un precio cerrado o un limite maximo de revision.
4. Como elegir promotora en Mallorca
No todas las promotoras son iguales. Antes de firmar:
- Historial: investiga proyectos anteriores de la promotora. Visita viviendas ya entregadas y habla con propietarios sobre su experiencia
- Situacion financiera: consulta las cuentas anuales en el Registro Mercantil. Una promotora saneada es menos probable que tenga problemas durante la obra
- Licencia de obra: verifica que la licencia de obra mayor esta concedida y en vigor. No reserves si la promotora aun no tiene licencia — eso anade meses o anos de incertidumbre
- Avales/seguros: exige copia del aval bancario o poliza de seguro de caucion antes de cualquier pago
- Contrato revisado por abogado: invierte 300-600 EUR en que un abogado inmobiliario revise el contrato antes de firmar. Es la mejor inversion que puedes hacer
5. Nuevas promociones por zona en Mallorca
La oferta de obra nueva en Mallorca se concentra en determinadas zonas. En 2026, las principales areas con nuevos desarrollos son:
| Zona | Tipo de promocion | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Palma (ensanche y periferia) | Pisos de 2-4 dormitorios | 350.000 — 800.000 EUR |
| Marratxi (Pont d'Inca, Poligono) | Pisos y adosados | 280.000 — 500.000 EUR |
| Llucmajor / Maioris | Chalets y adosados | 400.000 — 700.000 EUR |
| Santa Ponca / Calvia | Apartamentos premium | 500.000 — 1.200.000 EUR |
| Manacor | Pisos y adosados | 200.000 — 400.000 EUR |
| Inca | Pisos de 2-3 dormitorios | 180.000 — 320.000 EUR |
| Campos | Chalets con parcela | 350.000 — 600.000 EUR |
6. Fiscalidad de la compra sobre plano
Los impuestos y gastos al comprar sobre plano difieren de los de segunda mano:
| Concepto | Obra nueva (sobre plano) | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA: 10% | ITP: 8-13% (Baleares) |
| AJD | 1,5% (Baleares) | No aplica |
| Notario | 600 — 1.200 EUR | 600 — 1.200 EUR |
| Registro | 400 — 800 EUR | 400 — 800 EUR |
| Gestoria | 300 — 500 EUR | 300 — 500 EUR |
Para una vivienda de 400.000 EUR sobre plano, los impuestos y gastos serian aproximadamente: 40.000 (IVA) + 6.000 (AJD) + 1.000 (notario) + 600 (registro) + 400 (gestoria) = ~48.000 EUR (12%).
7. Financiacion: hipoteca para obra nueva
La hipoteca para vivienda sobre plano tiene algunas particularidades:
- No se formaliza hasta la entrega: la hipoteca se firma el dia de la escritura, cuando la vivienda esta terminada. Hasta entonces, los pagos a cuenta los haces con fondos propios
- Subrogacion a la hipoteca del promotor: muchas promotoras negocian una hipoteca "promotor" con un banco. Al escriturar, puedes subrogarte a esa hipoteca (asumir las condiciones ya negociadas) o buscar tu propia hipoteca con otro banco
- Comparar siempre: la hipoteca del promotor no siempre es la mas competitiva. Habla con un broker hipotecario para comparar ofertas
8. Checklist antes de comprar sobre plano
- Verificar que la promotora tiene la licencia de obra concedida
- Pedir y conservar el aval bancario o seguro de caucion por cada pago
- Revisar la memoria de calidades con detalle
- Incluir clausula de penalizacion por retraso en el contrato
- Establecer precio cerrado o limite de revision
- Contratar abogado para revisar el contrato
- Verificar la nota simple del terreno en el Registro de la Propiedad
- Investigar el historial de la promotora
- Comparar hipotecas (no aceptar la del promotor sin comparar)
- Visitar la obra periodicamente si es posible
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