El alquiler turistico en Mallorca esta regulado de forma estricta por la normativa balear. Obtener la licencia ETV (Estancia Turistica en Vivienda) es obligatorio para alquilar legalmente tu propiedad a turistas. En esta guia actualizada a 2026 te explicamos todo el proceso, las zonas donde esta permitido, los requisitos y los costes, asi como las consecuencias de alquilar sin licencia.
1. Marco legal: la Ley de Turismo de Baleares
La regulacion del alquiler turistico en Baleares se rige principalmente por la Ley 8/2012 de Turismo y sus sucesivas modificaciones, incluyendo el Decreto-Ley 3/2022 y la Ley 3/2024 de simplificacion administrativa. La competencia la tiene la Conselleria de Turisme del Govern Balear, aunque los ayuntamientos tienen potestad para establecer restricciones adicionales.
Las viviendas destinadas a alquiler turistico se denominan oficialmente ETV (Estancias Turisticas en Viviendas). Existen dos modalidades:
- ETV completa: se alquila la vivienda entera al turista
- ETV por habitaciones: el propietario reside en la vivienda y alquila habitaciones individuales (solo permitida en vivienda habitual)
2. Zonas permitidas y zonas con moratoria
No todas las zonas de Mallorca permiten nuevas licencias de alquiler turistico. El Plan de Intervencion en Ambitos Turisticos (PIAT) y los planes zonales dividen la isla en areas con distinto grado de saturacion turistica.
Zonas donde se pueden obtener nuevas licencias
En general, las zonas rurales y de interior son las que mas posibilidades ofrecen para obtener una licencia ETV. Municipios como Llucmajor (en su parte rural), Campos, Sineu, Porreres o Sencelles pueden tener disponibilidad, siempre sujeto a la zonificacion municipal.
Zonas con moratoria o restriccion
Las zonas costeras saturadas y los centros urbanos con alta presion turistica tienen moratorias que impiden otorgar nuevas licencias. Esto incluye:
- Palma de Mallorca: moratoria total en pisos plurifamiliares desde 2018. Solo se permiten ETV en viviendas unifamiliares en determinadas zonas
- Calvia: restricciones severas, especialmente en Santa Ponca y Magaluf
- Alcudia y Pollenca: limitaciones en zonas costeras como Port d'Alcudia y Port de Pollenca
- Soller: restricciones en el nucleo urbano y el puerto
- Andratx: limitaciones en la zona costera
Dato clave
El numero total de plazas turisticas en Baleares esta limitado por un techo de plazas. Para obtener una nueva licencia en muchas zonas, es necesario adquirir plazas de otro establecimiento que cese su actividad (principio de intercambio de plazas), lo que encarece el proceso.
3. Requisitos para obtener la licencia ETV
Para solicitar una licencia de alquiler turistico en Mallorca, la vivienda y el propietario deben cumplir una serie de requisitos obligatorios:
Requisitos de la vivienda
- Cedula de habitabilidad en vigor: documento que certifica que la vivienda cumple las condiciones minimas de habitabilidad (superficie, ventilacion, instalaciones). Se obtiene a traves de un arquitecto y tiene una validez de 10 anos
- Certificado de eficiencia energetica (CEE): obligatorio, con calificacion minima E para nuevas licencias
- Seguro de responsabilidad civil: cobertura minima de 300.000 EUR que cubra danos a los huespedes
- Botiquin de primeros auxilios e informacion de emergencias en al menos dos idiomas
- Hojas de reclamaciones: disponibles para los huespedes
- Cumplimiento urbanistico: la vivienda no puede tener infracciones urbanisticas pendientes
Requisitos del propietario
- Estar al corriente de pagos con Hacienda y la Seguridad Social
- No tener sanciones previas por alquiler turistico ilegal
- Aprobacion de la comunidad de propietarios: si la vivienda esta en un edificio plurifamiliar, necesitas que la comunidad no lo prohiba en sus estatutos (muchas comunidades han incluido clausulas de prohibicion)
4. Proceso paso a paso para obtener la licencia
El proceso para conseguir la licencia ETV en Mallorca sigue estos pasos:
Paso 1: Verificar la zonificacion
Antes de cualquier gasto, comprueba en el ayuntamiento de tu municipio si la zona donde esta tu vivienda permite nuevas licencias ETV. Solicita un informe urbanistico o consulta el plan general de ordenacion urbana (PGOU).
Paso 2: Obtener la cedula de habitabilidad
Contrata a un arquitecto o arquitecto tecnico para que inspeccione la vivienda y emita la cedula. Coste aproximado: 300-600 EUR. Si la vivienda necesita reformas para cumplir requisitos, el coste puede subir significativamente. Consulta nuestra guia de costes de reforma en Mallorca.
Paso 3: Certificado de eficiencia energetica
Un tecnico certificado realiza la inspeccion energetica. Coste: 150-300 EUR dependiendo del tamano de la vivienda.
Paso 4: Contratar seguro de responsabilidad civil
Poliza con cobertura minima de 300.000 EUR. Coste anual: 200-500 EUR dependiendo de la aseguradora y las caracteristicas de la vivienda.
Paso 5: Presentar la DRIAT
La Declaracion Responsable de Inicio de Actividad Turistica (DRIAT) se presenta telematicamente ante la Conselleria de Turisme del Govern Balear a traves de su sede electronica. En ella declaras que cumples todos los requisitos. No requiere autorizacion previa — con la presentacion ya puedes iniciar la actividad, aunque quedas sujeto a inspeccion posterior.
Paso 6: Inscripcion en el Registro de Turismo
Tras presentar la DRIAT, la Conselleria te asigna un numero de licencia turistica que debes incluir en todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.). La inscripcion es automatica tras la declaracion responsable.
Paso 7: Alta en el SIAT y comunicacion de huespedes
Debes registrarte en el Sistema de Informacion y Atencion Turistica (SIAT) y comunicar la identidad de tus huespedes a las fuerzas de seguridad a traves del sistema SES.Hospedajes (antes Parte de Viajeros) en las primeras 24 horas de su llegada.
5. Costes totales estimados
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Cedula de habitabilidad | 300 — 600 EUR |
| Certificado energetico | 150 — 300 EUR |
| Seguro RC (anual) | 200 — 500 EUR |
| Asesoria legal/tramitacion | 500 — 1.500 EUR |
| Tasas administrativas | 50 — 200 EUR |
| Plazas turisticas (si aplica) | 10.000 — 30.000 EUR |
| Total sin compra de plazas | 1.200 — 3.100 EUR |
| Total con compra de plazas | 11.200 — 33.100 EUR |
6. Multas por alquiler turistico ilegal
Las sanciones por alquilar sin licencia en Baleares son de las mas severas de Espana. La Conselleria de Turisme ha intensificado las inspecciones y utiliza herramientas tecnologicas para detectar anuncios ilegales en plataformas como Airbnb y Booking.
| Tipo de infraccion | Sancion |
|---|---|
| Infraccion leve (deficiencias menores) | 2.001 — 20.000 EUR |
| Infraccion grave (alquiler sin licencia) | 20.001 — 40.000 EUR |
| Infraccion muy grave (reincidencia, publicidad ilegal masiva) | 40.001 — 400.000 EUR |
7. Rentabilidad esperada por zona
La rentabilidad del alquiler turistico varia enormemente segun la ubicacion, el tipo de propiedad y la temporada. Estos son datos orientativos para una vivienda de 2-3 dormitorios en temporada alta (junio-septiembre):
| Zona | Precio/noche (temp. alta) | Ocupacion anual |
|---|---|---|
| Palma centro | 150 — 250 EUR | 70 — 80% |
| Calvia / costa SW | 200 — 400 EUR | 60 — 75% |
| Soller / Tramuntana | 180 — 350 EUR | 55 — 70% |
| Alcudia / norte | 150 — 300 EUR | 50 — 65% |
| Santanyi / sureste | 120 — 250 EUR | 55 — 70% |
| Interior (Sineu, Campos...) | 80 — 150 EUR | 40 — 55% |
Como referencia, un apartamento bien ubicado en Palma con licencia puede generar entre 25.000 y 45.000 EUR brutos anuales. Una finca rural con piscina en el interior puede alcanzar los 40.000 — 70.000 EUR brutos en temporada alta. A estos ingresos hay que restar gastos de gestion, limpieza, mantenimiento, seguros e impuestos (IRPF sobre los rendimientos).
8. Consejos practicos
- Comprueba antes de comprar: si tu intencion es comprar una propiedad para alquiler turistico, verifica primero que la zona permita nuevas licencias. Esto puede marcar una diferencia de decenas de miles de euros
- Licencia existente: comprar una propiedad que ya tenga licencia ETV activa es mucho mas sencillo. La licencia se puede transferir al nuevo propietario
- Gestion profesional: una empresa de gestion turistica cobra entre el 15% y el 25% de los ingresos, pero se encarga de todo (check-in, limpieza, comunicacion con huespedes, partes de viajeros)
- Hipoteca: si necesitas financiacion, consulta con un broker hipotecario las condiciones para viviendas de uso turistico
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