Energieausweis für Immobilien auf Mallorca: Pflicht, Kosten und Bedeutung (2026)

Seit 2013 ist der Energieausweis (certificado de eficiencia energética) beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in Spanien gesetzlich vorgeschrieben. Für deutsche Käufer, die mit dem deutschen Energiepass vertraut sind, gibt es einige wichtige Unterschiede zu beachten. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles Wesentliche: wann der Energieausweis auf Mallorca Pflicht ist, was er kostet, was die Bewertungsskala bedeutet und wie sich die Energieeffizienz auf den Immobilienwert und die Vermietbarkeit auswirkt.

Was ist der Energieausweis?

Der spanische Energieausweis (certificado de eficiencia energética, oft kurz CEE) ist ein offizielles Dokument, das die Energieeffizienz einer Immobilie auf einer Skala von A (höchste Effizienz) bis G (niedrigste Effizienz) bewertet. Er wird von einem zugelassenen Fachmann (Architekt, Ingenieur oder technischer Architekt) erstellt und muss bei der zuständigen Behörde der Balearischen Inseln registriert werden.

Das Zertifikat enthält zwei wesentliche Informationen:

• Energieverbrauch: Der geschätzte jährliche Primärenergieverbrauch in kWh/m² pro Jahr.
• CO2-Emissionen: Die geschätzten jährlichen Kohlendioxidemissionen in kg CO2/m² pro Jahr.

Zusätzlich enthält der Bericht Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, zum Beispiel durch bessere Fenster, Wärmedämmung oder effizientere Heiz- und Kühlsysteme. Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis ist in folgenden Fällen gesetzlich vorgeschrieben:

Beim Verkauf

Jeder Verkäufer muss dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das Zertifikat muss bereits in den Immobilienanzeigen angegeben werden — ob online, in Zeitungen oder bei Maklern. Der Notar wird die Registrierungsnummer des Energieausweises in der Kaufurkunde (escritura) vermerken. Ohne Energieausweis kann der Notar die Beurkundung theoretisch verweigern.

Bei der Vermietung

Bei jeder Art von Vermietung — ob Langzeitvermietung oder Ferienvermietung — muss der Vermieter dem Mieter den Energieausweis aushändigen oder zumindest zugänglich machen. Bei der Beantragung einer Touristenlizenz auf Mallorca wird der Energieausweis als Pflichtdokument verlangt.

Ausnahmen

Folgende Gebäude sind von der Energieausweispflicht befreit:

• Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
• Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (schwer nachzuweisen)
• Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude ohne Wohnnutzung
• Einzeln stehende Gebäude unter 50 m² (z. B. Geräteschuppen)
• Denkmalgeschützte Gebäude, bei denen eine Energiesanierung das Erscheinungsbild verändern würde
• Abrissgebäude oder Gebäude, die ausschließlich zum Abbruch verkauft werden

Strafen bei Verstoß

Die Bußgelder für das Fehlen eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung sind gestaffelt:

• Leichte Verstöße (z. B. fehlende Angabe in der Anzeige): 300–600 EUR
• Schwere Verstöße (z. B. Verkauf ohne Energieausweis): 601–1.000 EUR
• Sehr schwere Verstöße (z. B. Fälschung oder Verwendung eines abgelaufenen Zertifikats): 1.001–6.000 EUR

Die Bewertungsskala A bis G — was bedeuten die Klassen?

Die Energieeffizienzklassen entsprechen dem EU-Standard und sind farblich kodiert (grün = effizient, rot = ineffizient):

Realität auf Mallorca: Die überwiegende Mehrheit der Bestandsimmobilien auf Mallorca fällt in die Klassen E, F oder G. Dies liegt daran, dass viele Gebäude in den 1970er bis 1990er Jahren ohne Wärmedämmung, mit einfacher Verglasung und ohne effiziente Heiz- oder Kühlsysteme gebaut wurden. In einem milden Klima wie auf Mallorca war Energieeffizienz lange kein Thema — was sich durch steigende Energiepreise und EU-Regulierung grundlegend ändert.

Wie beantragen Sie einen Energieausweis auf Mallorca?

Der Prozess ist unkompliziert und dauert in der Regel eine bis zwei Wochen:

Schritt 1: Zertifizierer beauftragen

Beauftragen Sie einen zugelassenen Energieberater (técnico certificador). Auf Mallorca sind dies in der Regel Architekten (arquitectos), technische Architekten (arquitectos técnicos) oder Ingenieure (ingenieros). Ihr Immobilienmakler oder Anwalt kann Ihnen jemanden empfehlen. Alternativ finden Sie Anbieter online — vergleichen Sie die Preise, denn sie variieren erheblich.

Schritt 2: Besichtigung der Immobilie

Der Zertifizierer besucht die Immobilie und erfasst alle relevanten Daten: Baujahr, Fläche, Ausrichtung, Fenstertypen, Wandaufbau, Heizungs- und Kühlsysteme, Warmwasserbereitung, Beleuchtung und vorhandene erneuerbare Energiequellen (z. B. Solarthermie oder Photovoltaik). Die Besichtigung dauert in der Regel 30–90 Minuten.

Schritt 3: Berechnung und Ausstellung

Der Zertifizierer gibt die Daten in die offizielle Berechnungssoftware ein (in der Regel CE3X oder HULC) und erstellt das Zertifikat. Dieses enthält die Energieklasse, den detaillierten Energieverbrauch und Verbesserungsvorschläge.

Schritt 4: Registrierung

Das Zertifikat muss bei der Dirección General de Energía y Cambio Climático der Balearischen Regierung registriert werden. Dies geschieht in der Regel elektronisch durch den Zertifizierer und dauert einige Tage. Nach der Registrierung erhalten Sie eine offizielle Registrierungsnummer, die in Immobilienanzeigen und in der Kaufurkunde angegeben werden muss.

Kosten des Energieausweises auf Mallorca

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht gesetzlich geregelt und variieren je nach Anbieter, Größe und Typ der Immobilie:

Tipp: Achten Sie darauf, dass der Preis die Registrierungsgebühr bei der Balearischen Regierung bereits enthält. Einige Anbieter berechnen diese separat.

Auswirkung auf den Immobilienwert

Die Energieeffizienzklasse gewinnt auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung. Studien zeigen, dass Immobilien mit besserer Energiebewertung höhere Verkaufspreise erzielen:

• Klasse A oder B: Preisaufschlag von 5–15 % gegenüber vergleichbaren Immobilien mit Klasse E oder schlechter.
• Klasse C oder D: Moderater Preisaufschlag von 2–5 %.
• Klasse F oder G: Zunehmend ein Verhandlungsargument für Käufer, die auf den Sanierungsbedarf hinweisen.

Deutsche Käufer, die mit den strengen Energiestandards in Deutschland vertraut sind, achten erfahrungsgemäß stärker auf die Energieklasse als spanische Käufer. In Gemeinden mit hohem deutschen Käuferanteil wie Calvià oder Sóller kann eine gute Energiebewertung daher besonders wertrelevant sein.

Zukunftsperspektive

Mit der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD — Energy Performance of Buildings Directive) werden die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden in den kommenden Jahren deutlich steigen. Immobilien mit schlechter Energiebewertung könnten an Wert verlieren, wenn Sanierungspflichten greifen. Umgekehrt werden energetisch gut aufgestellte Immobilien voraussichtlich überproportional an Wert gewinnen.

Bedeutung für die Ferienvermietung

Für Eigentümer, die ihre Immobilie auf Mallorca touristisch vermieten möchten, ist der Energieausweis in mehrfacher Hinsicht relevant:

• Pflichtdokument für die Touristenlizenz: Ohne gültigen Energieausweis wird keine Ferienvermietungslizenz (licencia turística) erteilt.
• Buchungsentscheidung: Auf Plattformen wie Booking.com und Airbnb wird die Energieklasse zunehmend angezeigt. Umweltbewusste Gäste — insbesondere aus Deutschland und Skandinavien — bevorzugen energieeffizientere Unterkünfte.
• Betriebskosten: Eine energieeffiziente Immobilie hat niedrigere Strom- und Wasserkosten, was sich direkt auf die Nettomietrendite auswirkt. Klimaanlagen sind auf Mallorca im Sommer ein erheblicher Kostenfaktor — eine gut gedämmte Immobilie reduziert den Kühlbedarf deutlich.

So verbessern Sie die Energiebewertung Ihrer Immobilie

Die folgenden Maßnahmen können die Energieklasse Ihrer Immobilie auf Mallorca verbessern — sortiert nach Kosten-Nutzen-Verhältnis:

Hohe Wirkung, moderate Kosten

• Fenster austauschen: Einfachverglasung durch Doppel- oder Dreifachverglasung ersetzen. Kosten: 300–600 EUR pro Fenster. Effekt: Kann die Bewertung um ein bis zwei Klassen verbessern.
• Warmwasser-Solarthermie: Installation einer Solarthermieanlage für Warmwasser. Kosten: 2.000–4.000 EUR. Auf Mallorca besonders effektiv dank der hohen Sonneneinstrahlung.
• LED-Beleuchtung: Komplettwechsel auf LED. Kosten: minimal. Effekt: gering, aber in der Berechnung berücksichtigt.
• Effiziente Klimaanlage: Alte Klimageräte durch moderne Inverter-Split-Anlagen (Energieklasse A++ oder besser) ersetzen. Kosten: 1.500–3.000 EUR pro Gerät. Auf Mallorca einer der wichtigsten Hebel.

Hohe Wirkung, höhere Kosten

• Außendämmung (SATE/ETICS): Wärmedämmverbundsystem an der Fassade. Kosten: 40–80 EUR/m². Bei einer Wohnung im Erdgeschoss oder einem Einfamilienhaus sehr effektiv.
• Dachdämmung: Besonders bei Dachgeschosswohnungen und Villen. Kosten: 30–60 EUR/m².
• Photovoltaik: Solaranlage zur Stromerzeugung. Kosten: 4.000–10.000 EUR (je nach Größe). Auf Mallorca mit über 300 Sonnentagen im Jahr besonders wirtschaftlich. Kann die Energieklasse erheblich verbessern.
• Wärmepumpe: Ersatz einer elektrischen Heizung oder eines Gasbrenners durch eine Luft-Wärmepumpe. Kosten: 3.000–8.000 EUR. Auf Mallorca dank des milden Klimas hocheffizient.

Praxistipp: Lassen Sie vor einer geplanten Sanierung eine Energieberatung durchführen, die verschiedene Szenarien durchrechnet. So investieren Sie gezielt in die Maßnahmen mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis für Ihre spezifische Immobilie.

EU-Gebäuderichtlinie: Was kommt auf Eigentümer zu?

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, verabschiedet 2024) sieht vor, dass alle Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieklasse E und bis 2033 mindestens die Klasse D erreichen sollen. Obwohl die genaue Umsetzung in spanisches Recht noch aussteht, ist die Richtung klar: Immobilien mit schlechter Energiebewertung werden unter Druck geraten.

Für den mallorquinischen Markt bedeutet dies, dass ein erheblicher Teil des Immobilienbestands — geschätzt 60–70 % der Wohngebäude — in den kommenden Jahren energetisch saniert werden muss. Dies stellt sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance dar: Wer jetzt in eine gut sanierte Immobilie investiert oder eine Immobilie günstig kauft und energetisch aufwertet, kann von der zu erwartenden Wertsteigerung profitieren.

Tipps für deutsche Käufer

Energieausweis als Verhandlungsinstrument

Eine schlechte Energiebewertung (F oder G) ist ein legitimes Argument für Preisverhandlungen. Berechnen Sie die Kosten der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und ziehen Sie diese vom angebotenen Preis ab. Viele Verkäufer auf Mallorca sind sich der Bedeutung des Energieausweises noch nicht voll bewusst — nutzen Sie diesen Informationsvorsprung.

Neubau vs. Bestand

Neubauten auf Mallorca erreichen in der Regel mindestens die Klasse B oder C, da die aktuellen Bauvorschriften (Código Técnico de la Edificación) strenge Energiestandards vorschreiben. Bei Bestandsimmobilien sollten Sie die Energieklasse immer in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen — und den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen.

Fördermittel prüfen

Spanien stellt im Rahmen der EU-Wiederaufbauprogramme (Next Generation EU) Fördermittel für energetische Sanierungen zur Verfügung. Die Förderung kann bis zu 40–80 % der Sanierungskosten betragen. Informieren Sie sich bei Ihrem Architekten oder bei der Agència Balear de l'Energia über aktuelle Programme.