Ferienvermietungslizenz auf Mallorca: Der praktische Leitfaden für Eigentümer (2026)

Die Touristenlizenz (licencia turística oder Estancia Turística en Vivienda, ETV) ist auf Mallorca das wohl meistdiskutierte Thema unter Immobilienkäufern. Ohne diese Lizenz ist die kurzfristige Vermietung an Touristen illegal — und die Bußgelder sind drastisch. Gleichzeitig kann eine vorhandene Lizenz den Wert einer Immobilie um 15 bis 30 Prozent steigern. In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Zonen Ferienvermietung erlauben, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, wie der Antragsprozess funktioniert und mit welchen Einnahmen Sie rechnen können.

Rechtslage auf Mallorca: Das ETV-Gesetz

Die Ferienvermietung auf den Balearen wird durch das Decreto-ley 3/2017 und nachfolgende Änderungen geregelt. Die offizielle Bezeichnung für eine touristisch vermietete Privatwohnung ist ETV (Estancia Turística en Vivienda). Die Regulierung unterscheidet grundsätzlich zwischen:

• Einfamilienhäuser (viviendas unifamiliares): Freistehende Häuser, Villen, Fincas, Reihenhäuser — werden in der Regel bevorzugt lizenziert.
• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (viviendas plurifamiliares): Apartments in Gebäuden mit mehreren Eigentümern — hier gelten deutlich strengere Einschränkungen.

Grundregel: Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (pisos) ist auf Mallorca seit 2018 in den meisten Zonen verboten. Nur in bestimmten, ausdrücklich zugelassenen Zonen ist sie unter strengen Auflagen möglich. Einfamilienhäuser haben bessere Chancen auf eine Lizenz, unterliegen aber ebenfalls einer Zonenregelung.

Zonenplan: Wo ist Ferienvermietung erlaubt?

Die Balearische Regierung hat Mallorca in verschiedene Zonen eingeteilt, die bestimmen, ob und unter welchen Bedingungen eine Ferienvermietungslizenz erteilt werden kann. Die Zonierung erfolgt auf Gemeindeebene und unterscheidet sich teilweise erheblich:

Zone 1 — Touristische Gebiete (ZTAT)

Gebiete mit bestehender touristischer Infrastruktur, in der Regel Küstenorte mit Hotels und Ferienanlagen. Hier ist die Ferienvermietung von Einfamilienhäusern grundsätzlich möglich. Apartments in Mehrfamilienhäusern können in einigen Fällen ebenfalls lizenziert werden, wenn das Gebäude einen eigenen Zugang hat und die Eigentümergemeinschaft zustimmt.

Beispiele: Teile von Calvià (Palmanova, Magaluf), Pollença (Port de Pollença), Sóller (Port de Sóller), Alcúdia, Cala d'Or.

Zone 2 — Gemischte Gebiete (ZRPT)

Wohngebiete mit einer Mischung aus Dauerwohnsitzen und touristischer Nutzung. Hier ist die Ferienvermietung von Einfamilienhäusern mit Einschränkungen möglich. Apartments in Mehrfamilienhäusern sind in der Regel ausgeschlossen.

Zone 3 — Reine Wohngebiete

Städtische Wohngebiete, in denen die Ferienvermietung grundsätzlich nicht erlaubt ist. Dies betrifft weite Teile von Palma und andere Stadtkerne.

Rustikales Land (Suelo Rústico)

Fincas und Landhäuser im ländlichen Gebiet können in vielen Fällen eine Lizenz erhalten, sofern sie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) besitzen und die Mindestgrundstücksgröße einhalten.

Naturschutzgebiete (ANEI, ARIP)

In Naturschutzgebieten wie der Serra de Tramuntana gelten besondere Einschränkungen. Die Ferienvermietung ist hier nur unter strengen Auflagen möglich oder ganz ausgeschlossen.

Wichtig: Die genaue Zonierung kann sich ändern und ist auf Gemeindeebene festgelegt. Prüfen Sie die aktuelle Situation vor dem Kauf direkt bei der zuständigen Gemeinde (Ajuntament) oder über Ihren Anwalt.

Moratorium und aktuelle Einschränkungen (Stand 2026)

Die Balearische Regierung hat in den letzten Jahren mehrfach Moratorien für neue Touristenlizenzen verhängt. Die politische Lage ist dynamisch und hängt von der jeweiligen Regierungskoalition ab. Folgende Punkte sind aktuell relevant:

• Palma: Seit 2018 besteht ein weitgehendes Verbot neuer Ferienvermietungslizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Einfamilienhäuser können unter Auflagen lizenziert werden, die Anzahl der Lizenzen ist jedoch gedeckelt.
• Playa de Palma: Sonderzone mit eigener Regulierung, Moratorium für neue Lizenzen.
• Gesamtbalearen: Die Diskussion über ein inselweites Moratorium für neue Lizenzen wird regelmäßig geführt. Einige Gemeinden haben eigenständig Moratorien verhängt.

Praktische Konsequenz: Wenn Sie planen, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen und touristisch zu vermieten, prüfen Sie vor dem Kauf, ob eine bestehende Lizenz auf die Immobilie eingetragen ist. Eine bestehende Lizenz ist an die Immobilie gebunden und geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über — ein enormer Wert. Die Neubeschaffung einer Lizenz wird zunehmend schwieriger und kann in manchen Gebieten unmöglich sein.

Voraussetzungen für die Touristenlizenz

Um eine ETV-Lizenz auf Mallorca zu erhalten, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Pflichtdokumente

• Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad): Nachweis, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Wohnraum erfüllt (Größe, Belüftung, Sanitäranlagen). Gültigkeit: 10 Jahre.
• Energieausweis (certificado de eficiencia energética): Gültiges Energiezertifikat mit Registrierungsnummer.
• Haftpflichtversicherung (seguro de responsabilidad civil): Mindestdeckung von 300.000 EUR für Schäden an Dritten.
• Grundbuchauszug (nota simple): Nachweis der Eigentümerschaft.
• Katasterauszug: Aktuelle Daten des Katasteramtes.

Anforderungen an die Immobilie

• Mindestens Klimaanlage (Kühlung) in allen Schlaf- und Wohnräumen — auf Mallorca ein absolutes Muss.
• Heizung für die Wintermonate (kann durch eine Umkehr-Klimaanlage erfüllt werden).
• Warmwasser in Küche und Bad.
• Erste-Hilfe-Kasten und Notfallinformationen in der Unterkunft.
• Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones) müssen vorrätig sein.
• Einhaltung der Lärmschutzvorschriften.
• Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sofern die Satzung die Ferienvermietung nicht ausdrücklich erlaubt.

Sonderfall: Finca auf rustikalem Land

Für Fincas im ländlichen Gebiet gelten zusätzliche Anforderungen: eine Mindestgrundstücksgröße (je nach Zone 14.000 m² bis 50.000 m²), legale Erschließung (Strom, Wasser) und in einigen Fällen ein Nachweis über den traditionellen Charakter des Gebäudes.

Antragsprozess Schritt für Schritt

Der Antragsprozess für eine ETV-Lizenz auf Mallorca läuft wie folgt ab:

1. Vorabprüfung: Lassen Sie von einem spezialisierten Anwalt oder Gestor prüfen, ob Ihre Immobilie in einer Zone liegt, die Ferienvermietung erlaubt, und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Kosten: im Rahmen der allgemeinen Anwaltsberatung.
2. Dokumente zusammenstellen: Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, Haftpflichtversicherung, Grundbuchauszug und ggf. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
3. Verantwortliche Erklärung (DRIAT): Sie reichen eine Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística bei der zuständigen Behörde des Consell de Mallorca ein. Dies ist eine eidesstattliche Erklärung, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. Mit Einreichung der DRIAT dürfen Sie die Vermietung grundsätzlich aufnehmen — vorbehaltlich einer späteren Inspektion.
4. Registrierung: Die Behörde erteilt Ihnen eine ETV-Registrierungsnummer, die Sie in allen Anzeigen, auf Buchungsplattformen und in der Immobilie selbst sichtbar angeben müssen.
5. Inspektion: Die Behörde kann jederzeit eine Inspektion durchführen, um die Einhaltung der Voraussetzungen zu überprüfen. In der Praxis finden Inspektionen hauptsächlich anlassbezogen statt (z. B. nach Beschwerden).

Zeitrahmen: Der gesamte Prozess dauert in der Regel 2 bis 4 Monate, wenn alle Dokumente vollständig sind. Die Beschaffung der Bewohnbarkeitsbescheinigung kann zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen, insbesondere wenn bauliche Anpassungen erforderlich sind.

Kosten der Lizenzierung

Hinzu kommen die jährliche Erneuerung der Haftpflichtversicherung und die Touristensteuer (Impuesto de Turismo Sostenible, ITS), die Sie von Ihren Gästen einziehen und an die Behörden abführen müssen: derzeit 1–4 EUR pro Person und Nacht (gestaffelt nach Saison und Unterkunftsart).

Strafen bei illegaler Vermietung

Die Bußgelder für illegale Ferienvermietung auf den Balearen gehören zu den höchsten in Europa:

Wichtig: Die Behörden haben in den letzten Jahren die Kontrollen massiv verschärft. Inspektoren durchsuchen systematisch Plattformen wie Airbnb und Booking.com nach Anzeigen ohne ETV-Nummer. Nachbarn und Hotels zeigen illegale Vermieter an. Die Bußgelder werden tatsächlich verhängt und eingetrieben.

Darüber hinaus verpflichten sich Plattformen wie Airbnb zunehmend zur Zusammenarbeit mit den Behörden. Anzeigen ohne gültige ETV-Registrierungsnummer werden gesperrt. Das Risiko, ohne Lizenz erwischt zu werden, ist real und die Konsequenzen erheblich.

Erwartete Einnahmen nach Lage

Die Mieteinnahmen bei Ferienvermietung hängen stark von der Lage, der Ausstattung und der Saison ab. Hier eine realistische Übersicht für eine gut ausgestattete Immobilie mit Pool und 2–3 Schlafzimmern:

Hinweis: Diese Zahlen sind Bruttoeinnahmen bei einer geschätzten Auslastung von 65–80 % in der Saison (April bis Oktober). Davon abzuziehen sind: Reinigungskosten, Plattformgebühren (15–20 %), Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Steuern und die Touristensteuer. Die Nettomietrendite liegt typischerweise bei 60–70 % der Bruttoeinnahme.

Steuerliche Pflichten bei Ferienvermietung

Als Vermieter auf Mallorca sind Sie zu folgenden steuerlichen Erklärungen verpflichtet:

• Nicht-Residentensteuer (IRNR): 19 % auf die Nettomieteinnahmen (EU-Bürger dürfen Kosten abziehen). Quartalweise Erklärung über Modell 210.
• IVA/MwSt.: Ferienvermietung an Privatpersonen ist in der Regel von der IVA befreit, sofern Sie keine zusätzlichen Dienstleistungen (Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts) anbieten. Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an, kann IVA-Pflicht entstehen.
• Touristensteuer (ITS): Von den Gästen einzuziehen und an die Behörden abzuführen.
• Deutsche Steuererklärung: Mieteinnahmen aus Spanien müssen auch in Deutschland erklärt werden (Progressionsvorbehalt gemäß DBA). Ein spezialisierter Steuerberater ist unerlässlich.

Empfehlungen für deutsche Käufer

Immobilie mit bestehender Lizenz bevorzugen

Der sicherste Weg ist der Kauf einer Immobilie, die bereits über eine gültige ETV-Lizenz verfügt. Die Lizenz geht beim Kauf auf Sie über. Prüfen Sie, ob die Lizenz aktiv und aktuell registriert ist — Ihr Anwalt kann dies beim Consell de Mallorca verifizieren.

Langfristig denken

Die Regulierung wird tendenziell strenger, nicht lockerer. Wenn Sie heute eine lizenzierte Immobilie kaufen, besitzen Sie ein zunehmend knappes Gut — was den Wert der Lizenz (und damit der Immobilie) langfristig steigert.

Verwaltung outsourcen

Wenn Sie nicht auf Mallorca leben, beauftragen Sie eine professionelle Vermietungsagentur (gestor turístico). Diese übernimmt Check-in/Check-out, Reinigung, Schlüsselübergabe, Wartung, Gästekommunikation und Plattformmanagement. Die Kosten liegen bei 15–25 % der Mieteinnahmen — eine lohnende Investition, die Ihnen viel Aufwand und potenzielle Probleme erspart.

Eigentümergemeinschaft prüfen

Wenn Sie ein Apartment kaufen, prüfen Sie die Satzung der Eigentümergemeinschaft. Viele Gemeinschaften haben die Ferienvermietung explizit in ihren Statuten verboten. Eine nachträgliche Änderung erfordert eine qualifizierte Mehrheit und ist in der Praxis oft nicht durchsetzbar.