Gemeinschaftskosten auf Mallorca: Was deutsche Käufer wissen müssen (2026)

Wer eine Wohnung, ein Reihenhaus oder eine Immobilie in einer Wohnanlage auf Mallorca kauft, wird unweigerlich mit den Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad) konfrontiert. Diese monatlichen Beiträge an die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) sind in Spanien gesetzlich geregelt und können — je nach Objekt — zwischen 50 und über 1.000 Euro pro Monat betragen. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen, was diese Kosten abdecken, wie sie berechnet werden, welche rechtlichen Pflichten Sie als Eigentümer haben und worauf Sie vor dem Kauf unbedingt achten sollten.

Was sind Gemeinschaftskosten?

In Spanien ist jeder Eigentümer einer Immobilie, die Teil eines Gebäudes oder einer Wohnanlage mit gemeinschaftlichen Elementen ist, automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios). Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Ley de Propiedad Horizontal (Gesetz über das horizontale Eigentum), die die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer regelt.

Die Gemeinschaftskosten sind monatliche oder vierteljährliche Beiträge, die jeder Eigentümer an die Gemeinschaft zahlen muss, um die Instandhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Bereiche und Einrichtungen zu finanzieren. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder leer stehen lassen.

Wichtig für deutsche Käufer: Anders als in Deutschland, wo die Hausgeldabrechnung oft über eine professionelle Hausverwaltung mit detaillierten Wirtschaftsplänen läuft, ist das spanische System weniger formalisiert. Viele kleinere Gemeinschaften auf Mallorca werden von einem der Eigentümer selbst verwaltet (presidente), was zu weniger Transparenz führen kann. Größere Anlagen beauftragen in der Regel einen professionellen Verwalter (administrador de fincas).

Was decken die Gemeinschaftskosten ab?

Die Gemeinschaftskosten finanzieren alle Aufwendungen, die mit den gemeinschaftlichen Bereichen und Einrichtungen zusammenhängen. Im Einzelnen:

Regelmäßige Posten

• Gebäudeversicherung: Die Gemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, eine Gebäudeversicherung (seguro de la comunidad) abzuschließen, die Schäden an der Bausubstanz, den Gemeinschaftsbereichen und die Haftpflicht gegenüber Dritten abdeckt.
• Reinigung: Treppenhaus, Foyer, Aufzüge, Tiefgarage, Außenanlagen — alles, was gemeinschaftlich genutzt wird.
• Beleuchtung: Strom für Gemeinschaftsbereiche (Flure, Parkplätze, Außenbeleuchtung).
• Aufzugswartung: Gesetzlich vorgeschriebene regelmäßige Inspektionen und Wartung.
• Gartenpflege: Bei Anlagen mit Gemeinschaftsgärten ein erheblicher Kostenfaktor auf Mallorca, da die Bewässerung im trockenen Sommer teuer sein kann.
• Poolwartung: Chemikalien, Filteranlagen, saisonale Reinigung, gesetzlich vorgeschriebene Wasseranalysen.
• Verwaltungskosten: Honorar des Verwalters (administrador), Buchhaltung, Protokollführung.
• Rücklagen: Ein gesetzlich vorgeschriebener Reservefonds (fondo de reserva) von mindestens 10 % des letzten Jahresbudgets für unvorhergesehene Reparaturen.

Optionale Posten (je nach Anlage)

• Sicherheitsdienst/Concierge: In Luxusanlagen in Calvià oder Palma ein häufiger Kostenfaktor.
• Fitnessstudio/Spa: Wartung und Betrieb gemeinschaftlicher Sporteinrichtungen.
• Tennisplätze/Padel-Courts: Besonders in größeren Urbanisationen üblich.
• Satellitenanlage/Gemeinschaftsantenne: Wartung der TV-Infrastruktur.
• Schädlingsbekämpfung: Regelmäßige Behandlung gegen Termiten, Kakerlaken und andere Schädlinge — auf Mallorca keine Seltenheit.

Typische Gemeinschaftskosten nach Immobilientyp

Die Höhe der Gemeinschaftskosten variiert erheblich und hängt von der Art der Immobilie, den vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen und der Größe der Anlage ab. Hier eine realistische Übersicht für Mallorca:

Faustregel: Je mehr Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden sind, desto höher die monatlichen Kosten. Ein Gemeinschaftspool allein kann die Kosten um 30–60 EUR pro Monat und Eigentümer erhöhen. Ein Concierge-Service schlägt mit 100–300 EUR pro Monat zu Buche.

Regionale Unterschiede auf Mallorca

In begehrten Gemeinden wie Calvià (Santa Ponsa, Portals Nous) oder Palma sind die Gemeinschaftskosten tendenziell höher, da die Anlagen oft besser ausgestattet sind und professionell verwaltet werden. In ländlicheren Gemeinden wie Manacor oder Inca finden Sie häufig einfachere Gemeinschaften mit niedrigeren Beiträgen.

Wie werden die Beiträge berechnet?

Die Aufteilung der Gemeinschaftskosten erfolgt in der Regel nach der Beteiligungsquote (cuota de participación), die in der Teilungserklärung (escritura de división horizontal) festgelegt ist. Diese Quote basiert normalerweise auf der Fläche der jeweiligen Einheit im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes.

Beispiel: Wenn Ihre Wohnung 80 m² hat und das Gebäude insgesamt 800 m² Wohnfläche umfasst, beträgt Ihre Quote 10 %. Wenn das Jahresbudget der Gemeinschaft 24.000 EUR beträgt, zahlen Sie 2.400 EUR pro Jahr, also 200 EUR pro Monat.

Das Jahresbudget wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios) beschlossen. Jeder Eigentümer hat das Recht, an dieser Versammlung teilzunehmen und abzustimmen — auch per Vollmacht, was für nicht ansässige deutsche Eigentümer besonders praktisch ist.

Stimmrechte und Mehrheiten

Für die Genehmigung des Jahresbudgets reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Für bauliche Veränderungen oder neue Einrichtungen (z. B. Installation eines Aufzugs) sind qualifizierte Mehrheiten bis hin zur Einstimmigkeit erforderlich. Als ausländischer Eigentümer sollten Sie wissen: Auch wenn Sie nicht an der Versammlung teilnehmen, sind die dort gefassten Beschlüsse für Sie bindend.

Sonderumlagen (Derramas) — Die versteckte Kostenfalle

Neben den regulären Gemeinschaftskosten können Sonderumlagen (derramas) anfallen. Hierbei handelt es sich um einmalige Sonderzahlungen, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, um größere Reparaturen oder Investitionen zu finanzieren, die der reguläre Reservefonds nicht abdecken kann.

Typische Anlässe für Derramas

• Fassadensanierung: 3.000–15.000 EUR pro Eigentümer (je nach Gebäudegröße)
• Dachsanierung: 2.000–10.000 EUR pro Eigentümer
• Aufzugsmodernisierung: 5.000–20.000 EUR pro Eigentümer
• Poolsanierung: 1.000–5.000 EUR pro Eigentümer
• Leitungserneuerung (Wasser/Abwasser): 2.000–8.000 EUR pro Eigentümer
• Energetische Sanierung: Variable Kosten, zunehmend relevant durch EU-Richtlinien

Achtung: Derramas sind für viele ausländische Käufer die größte finanzielle Überraschung. Ein Gebäude aus den 1980er Jahren, das optisch noch akzeptabel aussieht, kann Sanierungsbedarf in fünfstelliger Höhe haben. Fragen Sie daher vor dem Kauf nach geplanten oder absehbaren Sonderumlagen.

Wer zahlt die Derrama — Käufer oder Verkäufer?

Die gesetzliche Regelung ist eindeutig: Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist, zahlt die Derrama. Wurde eine Sonderumlage vor Ihrem Kauf beschlossen, ist grundsätzlich der Verkäufer zahlungspflichtig. In der Praxis wird dies jedoch häufig im Kaufvertrag anders geregelt. Ihr Anwalt sollte diesen Punkt ausdrücklich prüfen und vertraglich absichern.

Rechtliche Pflichten als Eigentümer

Als Eigentümer in einer spanischen Eigentümergemeinschaft haben Sie folgende wesentliche Pflichten:

Zahlungspflicht

Sie sind verpflichtet, die beschlossenen Gemeinschaftskosten fristgerecht zu zahlen. Bei Zahlungsverzug kann die Gemeinschaft gerichtlich gegen Sie vorgehen — und zwar im beschleunigten Mahnverfahren (procedimiento monitorio). Seit einer Gesetzesreform kann die Gemeinschaft die Schulden sogar im Grundbuch eintragen lassen, was den Verkauf der Immobilie blockiert.

Haftung für Altschulden

Besonders wichtig für Käufer: Gemäß Artikel 9.1.e der Ley de Propiedad Horizontal haftet der neue Eigentümer für die Gemeinschaftsschulden des Vorbesitzers — und zwar für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Jahre. Diese Haftung besteht unabhängig davon, ob Sie von den Schulden wussten oder nicht.

Das bedeutet konkret: Wenn der Vorbesitzer seit zwei Jahren keine Gemeinschaftskosten gezahlt hat, kann die Gemeinschaft diese Schulden von Ihnen als neuem Eigentümer einfordern. Ein Unbedenklichkeitsbescheinigung (certificado de estar al corriente de pago) vom Verwalter der Gemeinschaft ist daher vor dem Kauf absolut unverzichtbar.

Teilnahme an der Verwaltung

Jeder Eigentümer hat das Recht und die Pflicht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Wenn Sie als deutscher Käufer nicht auf Mallorca ansässig sind, sollten Sie entweder Ihren Anwalt bevollmächtigen oder einen vertrauenswürdigen Nachbarn bitten, Sie zu vertreten. Die Protokolle der Versammlungen (actas) werden auf Spanisch (oder Katalanisch) verfasst — bitten Sie Ihren Verwalter um Kopien und lassen Sie diese übersetzen.

Worauf Sie vor dem Kauf unbedingt achten sollten

Die folgenden Punkte sollten Sie — oder besser: Ihr Anwalt — vor jedem Immobilienkauf in einer Eigentümergemeinschaft auf Mallorca prüfen:

1. Aktuelles Jahresbudget und Protokolle einsehen

Fordern Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an. Dort finden Sie Informationen über beschlossene Derramas, geplante Reparaturen, Konflikte unter Eigentümern und die allgemeine finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft.

2. Unbedenklichkeitsbescheinigung anfordern

Verlangen Sie vom Verkäufer ein aktuelles certificado de estar al corriente de pago. Dieses Dokument bestätigt, dass keine Gemeinschaftsschulden auf der Immobilie lasten. Der Notar wird dies bei der Beurkundung verlangen — aber prüfen Sie es bereits bei Vertragsunterzeichnung.

3. Reservefonds prüfen

Ein gut geführter Reservefonds (fondo de reserva) ist ein Zeichen für eine vorausschauend verwaltete Gemeinschaft. Wenn der Reservefonds praktisch leer ist und das Gebäude Sanierungsbedarf hat, drohen Ihnen nach dem Kauf hohe Derramas.

4. Zustand der Gemeinschaftsbereiche inspizieren

Besichtigen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch Treppenhaus, Tiefgarage, Fassade, Dach, Pool und Außenanlagen. Risse in der Fassade, ein veralteter Aufzug oder eine marode Poolanlage deuten auf anstehende Kosten hin.

5. Satzung und Hausordnung lesen

Die Satzung (estatutos) und die Hausordnung (normas de régimen interior) regeln das Zusammenleben. Hier finden Sie Informationen darüber, ob Ferienvermietung erlaubt ist, ob Haustiere gehalten werden dürfen, und welche Nutzungsbeschränkungen gelten. Einige Gemeinschaften haben die Ferienvermietung explizit in der Satzung verboten — ein entscheidender Faktor, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten.

6. Zahlungsmoral der Miteigentümer

Fragen Sie den Verwalter, wie hoch der Anteil der säumigen Zahler (morosos) ist. In einer Gemeinschaft, in der 20–30 % der Eigentümer nicht zahlen, wird die Instandhaltung leiden und die Derramas für die zahlenden Eigentümer steigen. Dies ist leider in einigen älteren Anlagen auf Mallorca ein reales Problem.

Praktische Tipps für deutsche Käufer

Gemeinschaftskosten in die Gesamtkalkulation einbeziehen

Viele Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten, vergessen aber die laufenden Gemeinschaftskosten. Bei 200 EUR monatlich sind das 2.400 EUR pro Jahr — über zehn Jahre also 24.000 EUR. Rechnen Sie diese Kosten in Ihre Gesamtinvestition ein, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Niedrige Gemeinschaftskosten sind nicht immer gut

Paradoxerweise können sehr niedrige Gemeinschaftskosten ein Warnsignal sein. Sie können darauf hindeuten, dass die Gemeinschaft unterfinanziert ist, notwendige Reparaturen aufschiebt und keine ausreichenden Rücklagen bildet. Dies führt fast unweigerlich zu hohen Sonderumlagen in der Zukunft.

Vollmacht für Versammlungen erteilen

Wenn Sie nicht dauerhaft auf Mallorca leben, erteilen Sie Ihrem Anwalt oder einem Vertrauensmann eine notarielle Vollmacht für die Eigentümerversammlungen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Interessen vertreten werden — auch bei wichtigen Abstimmungen über Derramas oder Satzungsänderungen.

Steuerliche Absetzbarkeit

Gemeinschaftskosten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden — insbesondere wenn Sie die Immobilie vermieten. Bei der Vermietung als Nicht-Resident (EU-Bürger) können Sie die Gemeinschaftskosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Lassen Sie sich von einem Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-spanischen Steuerrecht beraten.

Vergleich vor dem Kauf

Wenn Sie zwischen mehreren Immobilien auf Mallorca wählen, vergleichen Sie nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die monatlichen Gesamtkosten inklusive Gemeinschaftskosten, IBI (Grundsteuer) und Versicherung. Eine vermeintlich günstigere Wohnung in einer Luxusanlage mit 400 EUR Gemeinschaftskosten kann langfristig teurer sein als eine etwas teurere Immobilie in einer einfacheren Gemeinschaft.