Finca kaufen auf Mallorca: Der vollständige Leitfaden 2026

Eine Finca auf Mallorca — das ist der Traum vieler deutscher Käufer. Doch der Kauf eines Landhauses auf der Insel unterscheidet sich grundlegend vom Erwerb einer Stadtwohnung oder eines Reihenhauses. Unterschiedliche Bodenklassifikationen, strenge Bauvorschriften, Mindestgrundstücksgrößen und Fragen der Infrastruktur machen den Finca-Kauf zu einem komplexen Unterfangen. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alle Besonderheiten — damit Sie die richtige Entscheidung treffen und teure Fehler vermeiden.

Was genau ist eine Finca?

Der Begriff Finca wird in Deutschland oft romantisch verklärt — man denkt an ein restauriertes Steinhaus mit Olivenbäumen, Pool und Blick auf die Serra de Tramuntana. In Spanien bezeichnet finca jedoch schlicht ein Grundstück, unabhängig davon, ob darauf ein Gebäude steht oder nicht. Eine finca rústica ist ein ländliches Grundstück außerhalb der Ortsgrenzen, eine finca urbana ein Grundstück innerhalb der Ortsgrenzen.

Wenn deutsche Käufer von einer „Finca" sprechen, meinen sie in der Regel ein freistehendes Landhaus auf einem großen Grundstück im ländlichen Mallorca — oft mit historischem Charakter, Natursteinmauern, Holzbalkendecken und einem eigenen Brunnen. Diese Immobilien liegen fast ausnahmslos auf suelo rústico (ländlichem Boden), was erhebliche rechtliche Konsequenzen hat.

Rustikales vs. urbanes Land (Suelo rústico vs. suelo urbano)

Die Bodenklassifikation ist der entscheidende Faktor beim Finca-Kauf. Das balearische Raumordnungsgesetz (Ley del Suelo) unterscheidet drei Hauptkategorien:

Suelo Urbano (Urbanes Land)

Grundstücke innerhalb der Ortsgrenzen mit vollständiger Erschließung (Straßen, Kanalisation, Strom, Wasser). Hier gelten die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinde (Plan General de Ordenación Urbana). Neubauten sind grundsätzlich möglich, sofern die Bebauungsvorschriften eingehalten werden. Dies betrifft Stadthäuser, Wohnungen und Villen in Urbanisationen — nicht die klassische Finca.

Suelo Rústico (Ländliches Land)

Grundstücke außerhalb der Ortsgrenzen. Hier wird weiter unterteilt in:

• Suelo rústico común (SRC): Allgemeines ländliches Land. Bebauung ist unter bestimmten Bedingungen möglich (Mindestgrundstücksgröße, maximale Bebauungsdichte). Dies ist die häufigste Klassifikation für bewohnbare Fincas.
• Suelo rústico protegido (SRP): Geschütztes ländliches Land. Verschiedene Schutzkategorien (ANEI, ARIP, APR, APT) mit strengeren bis vollständigen Baubeschränkungen. In ANEI-Gebieten (Áreas Naturales de Especial Interés) ist Neubau praktisch ausgeschlossen.
• Suelo rústico de régimen general: Ländliches Land unter allgemeinem Regime — ähnlich wie SRC, aber mit gemeindespezifischen Zusatzregelungen.

Kernregel: Auf ländlichem Boden ist Bebauung die Ausnahme, nicht die Regel. Der Gesetzgeber will die Zersiedelung Mallorcas verhindern. Jedes Bauprojekt auf suelo rústico erfordert eine Sondergenehmigung (declaración de interés general) oder muss als landwirtschaftlich begründetes Wohnhaus (vivienda unifamiliar aislada) beantragt werden.

Suelo Urbanizable (Urbanisierbares Land)

Land, das im Flächennutzungsplan für zukünftige Bebauung vorgesehen ist, aber noch nicht erschlossen wurde. Auf den Balearen gibt es davon kaum noch Flächen — die Regierung hat die Umwidmung in den letzten Jahren stark eingeschränkt.

Bauvorschriften und Baubeschränkungen

Die Bauvorschriften auf ländlichem Boden sind auf den Balearen strenger als in den meisten anderen spanischen Regionen. Die wichtigsten Einschränkungen:

Maximale Bebauungsdichte

Auf suelo rústico común darf in der Regel maximal 1,5 bis 3 % der Grundstücksfläche bebaut werden — je nach Gemeinde und Grundstücksgröße. Bei einem 15.000-m²-Grundstück (dem typischen Minimum) ergibt sich eine maximale Wohnfläche von etwa 225 bis 450 m². Klingt nach viel, wird aber schnell knapp, wenn Terrassen, Garagen und Nebengebäude eingerechnet werden.

Maximale Gebäudehöhe

In der Regel maximal 7 bis 8 Meter Traufhöhe, also typischerweise zwei Stockwerke. In geschützten Landschaftsgebieten kann die Höhe auf ein Stockwerk begrenzt sein. Flachdächer sind in vielen Gemeinden auf ländlichem Boden nicht zulässig — traditionelle Ziegeldächer (teja árabe) werden vorgeschrieben.

Ästhetische Vorgaben

Viele Gemeinden schreiben vor, dass Neubauten auf ländlichem Boden sich in die Landschaft einfügen müssen. Das bedeutet: Natursteinverkleidungen, erdfarbene Putze, traditionelle Fensterformate. Moderne Glasfassaden oder Flachdach-Kuben im Bauhaus-Stil werden auf suelo rústico regelmäßig abgelehnt — auch wenn man sie auf Instagram-Fotos von „Mallorca-Villen" sieht. Solche Häuser stehen fast immer auf suelo urbano in Urbanisationen.

Abstandsflächen

Gebäude müssen in der Regel mindestens 15 bis 25 Meter Abstand zu den Grundstücksgrenzen und 25 bis 50 Meter zu öffentlichen Wegen und Straßen einhalten. Diese Abstandsflächen reduzieren den tatsächlich bebaubaren Bereich erheblich.

Mindestgrundstücksgrößen

Die Mindestgrundstücksgröße für ein bebaubares ländliches Grundstück variiert je nach Bodenklassifikation und Gemeinde:

Wichtig: Die Mindestgrößen gelten für neu zu bebauende Grundstücke. Bestehende Fincas auf kleineren Grundstücken genießen Bestandsschutz (fuera de ordenación), dürfen aber nicht erweitert oder nach einem Abriss neu gebaut werden. Prüfen Sie dies vor dem Kauf unbedingt — eine reizende kleine Finca auf 8.000 m² kann nach einem Brand oder Einsturz möglicherweise nicht wieder aufgebaut werden.

Pool, Nebengebäude und Anbauten

Pool

Der Bau eines Pools auf einer Finca erfordert eine Baugenehmigung (licencia de obra menor oder mayor, je nach Größe und Gemeinde). Die Genehmigung ist in der Regel unkompliziert, sofern:

• Die Gesamtbebauungsdichte des Grundstücks nicht überschritten wird (Pool zählt zur bebauten Fläche)
• Die Abstandsflächen eingehalten werden
• Das Grundstück nicht in einem Wasserschutzgebiet liegt
• Kein archäologisch geschütztes Gebiet betroffen ist

Die typischen Kosten für einen Pool (8 × 4 m) auf einer Finca liegen bei 25.000 bis 45.000 Euro inklusive Genehmigung, Erdarbeiten und Technik. Infinity-Pools am Hang oder besondere Formen kosten deutlich mehr.

Nebengebäude und Anbauten

Die Erweiterung einer bestehenden Finca oder der Bau von Nebengebäuden (Gästehaus, Garage, Geräteschuppen) unterliegt denselben Bebauungsbeschränkungen wie der Hauptbau. Jede bauliche Veränderung erfordert eine Genehmigung. Viele Fincas haben im Laufe der Jahrzehnte Anbauten erhalten, die ohne Genehmigung errichtet wurden — ein häufiges Problem, das vor dem Kauf geprüft werden muss.

Zufahrt, Wasser, Strom und Telekommunikation

Anders als bei Immobilien in Ortschaften ist die Infrastrukturversorgung bei Fincas keineswegs selbstverständlich. Prüfen Sie folgende Punkte sorgfältig:

Zufahrt (Acceso)

Viele Fincas sind über unbefestigte Wege (caminos rurales) erreichbar. Klären Sie:

• Ist der Zufahrtsweg öffentlich oder führt er über Privatgrund? Bei Privatwegen benötigen Sie eine eingetragene Grunddienstbarkeit (servidumbre de paso).
• Wer ist für die Instandhaltung des Weges verantwortlich? Bei Privatwegen liegt die Pflege bei den Anliegern.
• Ist der Weg ganzjährig befahrbar? Nach starken Regenfällen können unbefestigte Wege unpassierbar sein.
• Gibt es eine Wendemöglichkeit für Lieferfahrzeuge und Rettungsdienste?

Wasserversorgung

Fincas auf dem Land sind häufig nicht an das öffentliche Wassernetz angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgt dann über:

• Eigenen Brunnen (pozo): Die meisten traditionellen Fincas verfügen über einen Brunnen. Das Wasserrecht (derecho de agua) muss dokumentiert und beim zuständigen Wasseramt (Recursos Hídricos) registriert sein. Nicht registrierte Brunnen sind illegal.
• Zisterne (aljibe): Regenwassersammlung in unterirdischen Zisternen — traditionell auf Mallorca, aber als alleinige Quelle unzureichend.
• Tankwagen (camión cisterna): Wasser per Lkw anliefern lassen — kostet je nach Entfernung 80 bis 150 Euro pro Ladung (ca. 10.000 Liter).

Empfehlung: Lassen Sie vor dem Kauf eine Wasseranalyse durchführen und die Ergiebigkeit des Brunnens über mehrere Monate prüfen — insbesondere im Sommer, wenn der Grundwasserspiegel sinkt.

Stromversorgung

Abgelegene Fincas können keinen Stromanschluss haben. Die Alternativen:

• Netzanschluss beantragen: Möglich, aber der Leitungsbau vom nächsten Transformator kann 10.000 bis 50.000 Euro kosten, je nach Entfernung.
• Solaranlage mit Batteriespeicher: Zunehmend beliebt und wirtschaftlich sinnvoll. Eine autarke Anlage für ein normales Wohnhaus kostet etwa 15.000 bis 30.000 Euro.
• Dieselgenerator: Als Notlösung oder Ergänzung — laut, teuer im Betrieb und nicht mehr zeitgemäß.

Telekommunikation

Glasfaserinternet ist auf dem Land selten verfügbar. Alternativen: 4G/5G-Router (Abdeckung prüfen), Satelliteninternet (Starlink ab ca. 40 Euro/Monat auf Mallorca), oder ADSL über Telefonleitung (langsam). Für Homeoffice ist eine zuverlässige Internetverbindung essenziell — testen Sie die Abdeckung vor dem Kauf.

Geschützte Landschaftsgebiete

Große Teile Mallorcas stehen unter Landschafts- oder Naturschutz. Die wichtigsten Schutzkategorien für Finca-Käufer:

Serra de Tramuntana (UNESCO-Welterbe)

Die gesamte Gebirgskette im Nordwesten — von Andratx bis Pollença — ist UNESCO-Welterbe der Kulturlandschaften. Gemeinden wie Deià, Valldemossa, Sóller und Esporles liegen vollständig oder teilweise in diesem Gebiet. Neubauten sind in der Kernzone praktisch unmöglich, Renovierungen bestehender Fincas unterliegen strengen Auflagen (Materialien, Farben, Dachform).

ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés)

Naturgebiete von besonderem Interesse — betrifft weite Teile der Küste, Feuchtgebiete und Berglandschaften. In ANEI-Gebieten ist Neubau ausgeschlossen. Bestehende Gebäude dürfen instand gehalten, aber nicht vergrößert werden.

ARIP (Áreas Rurales de Interés Paisajístico)

Ländliche Gebiete von landschaftlichem Interesse. Die Bebauungsmöglichkeiten sind stark eingeschränkt, aber nicht vollständig ausgeschlossen. Mindestgrundstücksgrößen liegen bei 50.000 m² oder mehr.

Praktischer Tipp: Die Bodenklassifikation und Schutzgebiete können Sie über das Online-Portal IDEIB (Infraestructura de Dades Espacials de les Illes Balears) oder die SITIBSA-Karten des Inselrates (Consell de Mallorca) einsehen. Ihr Anwalt sollte diese Prüfung als ersten Schritt durchführen.

Typische Preise nach Region 2026

Die Preise für Fincas auf Mallorca variieren enorm — abhängig von Lage, Zustand, Grundstücksgröße und Infrastruktur:

Hinweis: Renovierungen auf Mallorca sind aufgrund hoher Handwerkerkosten und Materialtransportkosten (Insellage) teurer als auf dem Festland. Rechnen Sie für eine Kernsanierung mit 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, für eine hochwertige Sanierung mit 2.500 bis 4.000 Euro/m². Eine renovierungsbedürftige Finca von 200 m² kann also weitere 300.000 bis 500.000 Euro an Baukosten erfordern.

Legalisierung bestehender Bauten (Fuera de Ordenación)

Viele Fincas auf Mallorca enthalten bauliche Elemente, die ohne Genehmigung errichtet wurden — Anbauten, Terrassen, Poolhäuser, überdachte Grillbereiche. Diese Bauten gelten als fuera de ordenación (außerhalb der Ordnung). Seit den Legalisierungsgesetzen der Balearenregierung können solche Bauten unter bestimmten Bedingungen nachträglich legalisiert werden:

• Der Bau muss vor einem bestimmten Stichtag errichtet worden sein (variiert je nach Gemeinde und Gesetzesnovelle)
• Es darf kein Abbruchverfahren (expediente de demolición) eingeleitet worden sein
• Die Legalisierung erfordert ein technisches Gutachten eines Architekten und eine Gebühr an die Gemeinde
• In geschützten Gebieten (ANEI, SRP) ist eine Legalisierung in der Regel nicht möglich

Warum ist das wichtig für Käufer? Nicht legalisierte Bauten sind im Grundbuch nicht eingetragen und können bei einem Verkauf, einer Hypothek oder einer Erbschaft zu erheblichen Problemen führen. Ihr Anwalt sollte vor dem Kauf den catastro (Kataster), das registro de la propiedad (Grundbuch) und die tatsächliche Bebauung auf dem Grundstück abgleichen. Diskrepanzen sind bei Fincas die Regel, nicht die Ausnahme.

Checkliste vor dem Finca-Kauf

Die folgenden Punkte sollten Sie — zusammen mit Ihrem Anwalt — vor dem Kauf einer Finca systematisch prüfen:

1. Bodenklassifikation: Ist das Grundstück suelo rústico común oder geschützt? Welche Bebauungsmöglichkeiten bestehen?
2. Baugenehmigungen: Sind alle bestehenden Gebäude genehmigt? Gibt es illegale Anbauten?
3. Cédula de habitabilidad: Liegt eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung vor? Ohne diese können Sie keine Versorgerverträge (Strom, Wasser) auf Ihren Namen umschreiben.
4. Grundbuch vs. Kataster: Stimmen die eingetragenen Flächen überein? Discrepanzen sind häufig und können teuer werden.
5. Zufahrt: Ist der Zugangsweg öffentlich oder besteht eine eingetragene Grunddienstbarkeit?
6. Wasserversorgung: Registrierter Brunnen, Ergiebigkeit, Wasserqualität?
7. Stromversorgung: Netzanschluss vorhanden? Falls nicht — Kosten für Anschluss oder Solaranlage?
8. Schutzzonen: Liegt das Grundstück in einem ANEI-, ARIP- oder UNESCO-Gebiet?
9. Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Steuerschulden, offene IBI-Zahlungen?
10. Touristenlizenz: Besteht eine licencia turística für Ferienvermietung? Auf suelo rústico sind diese auf Mallorca grundsätzlich erlaubt, aber kontingentiert.

Fazit: Lohnt sich der Kauf einer Finca?

Eine Finca auf Mallorca kann eine der lohnendsten Immobilieninvestitionen im Mittelmeerraum sein — wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Die Komplexität des Grundstücksrechts, die Infrastrukturfragen und die Bauvorschriften machen den Kauf anspruchsvoller als bei einer Stadtwohnung. Doch genau diese Komplexität schützt den Wert: Das Angebot an bebaubarem ländlichem Land auf Mallorca ist begrenzt und wird durch die Gesetzgebung weiter reduziert. Wer heute eine legale, gut erschlossene Finca in attraktiver Lage kauft, besitzt ein knappes Gut mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Der wichtigste Ratschlag: Beauftragen Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, der unabhängig vom Makler und Verkäufer ist. Die Anwaltskosten von 1 bis 1,5 % des Kaufpreises sind die beste Versicherung gegen teure Überraschungen. Lesen Sie auch unseren vollständigen Leitfaden zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.