Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf in Spanien: Leitfaden für deutsche Eigentümer 2026

Sie besitzen eine Immobilie auf Mallorca und erwägen den Verkauf? Dann sollten Sie die steuerlichen Folgen genau kennen. Spanien erhebt beim Immobilienverkauf eine Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial), die je nach Ihrem Residenz-Status, der Höhe des Gewinns und Ihrer persönlichen Situation zwischen 19 und 28 Prozent betragen kann. Hinzu kommt die gemeindliche Plusvalía. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen Schritt für Schritt, welche Steuern anfallen, wie Sie den Gewinn berechnen, welche Befreiungen möglich sind und wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien funktioniert.

Grundlagen: Was ist die Kapitalertragsteuer?

In Spanien unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Einkommensteuer. Der Fachbegriff lautet ganancia patrimonial (Vermögenszuwachs). Die Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Veräußerungswert erhoben — also auf den tatsächlich erzielten Gewinn, nicht auf den gesamten Verkaufspreis.

Wer ist betroffen? Grundsätzlich jeder, der eine Immobilie in Spanien mit Gewinn verkauft — unabhängig davon, ob er in Spanien lebt oder nicht. Der Unterschied liegt im anwendbaren Steuersatz und in den verfügbaren Abzügen und Befreiungen.

Für deutsche Käufer, die eine Immobilie auf Palma, Calvià oder in einer anderen Gemeinde Mallorcas besitzen, ist die Unterscheidung zwischen steuerlich ansässig (residente fiscal) und nicht ansässig (no residente) entscheidend für die Höhe der Steuerlast.

Steuersätze: Residenten vs. Nicht-Residenten

Spanien wendet unterschiedliche Steuertarife an, je nachdem, ob Sie als steuerlich ansässig in Spanien gelten oder nicht.

Nicht-Residenten (die meisten deutschen Eigentümer)

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben und Ihre Mallorca-Immobilie als Ferienhaus oder Kapitalanlage nutzen, gelten Sie als Nicht-Resident. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrer Staatsbürgerschaft:

Der Steuersatz von 19% gilt pauschal auf den gesamten Gewinn — es gibt hier keinen progressiven Tarif für Nicht-Residenten.

Residenten (steuerlich Ansässige in Spanien)

Wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz nach Spanien verlegt haben, werden Immobiliengewinne als Sparerträge (rentas del ahorro) besteuert. Es gilt ein progressiver Steuertarif, der seit der Reform 2023 wie folgt gestaffelt ist:

Beachten Sie: Der progressive Tarif gilt nur für Residenten. Paradoxerweise kann es damit für Nicht-Residenten bei hohen Gewinnen günstiger sein, da der pauschale 19%-Satz greift, während Residenten bis zu 28% zahlen. Bei niedrigeren Gewinnen bis 6.000 EUR ist der Satz identisch.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert. Beide Werte dürfen um bestimmte Kosten bereinigt werden.

Anschaffungswert (Valor de adquisición)

Zum Kaufpreis hinzurechnen dürfen Sie:

• Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) beim Neubaukauf
• Notargebühren (notaría)
• Grundbuchgebühren (registro de la propiedad)
• Maklerkosten, sofern Sie als Käufer bezahlt haben
• Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Kauf
• Wertsteigernde Investitionen (mejoras): Renovierungen, Anbauten, Sanierungen — nicht jedoch laufende Reparaturen oder Instandhaltung

Veräußerungswert (Valor de transmisión)

Vom Verkaufspreis abziehen dürfen Sie:

• Maklerkosten, die Sie als Verkäufer tragen
• Kosten der Energieeffizienz-Bescheinigung (obligatorisch seit 2013)
• Plusvalía Municipal, sofern vom Verkäufer bezahlt
• Hypothekenlöschungskosten (cancelación de hipoteca)

Inflationsanpassung (Coeficiente de actualización)

Bis 2014 erlaubte Spanien eine Inflationsanpassung des Anschaffungswerts, die den steuerpflichtigen Gewinn reduzierte. Diese wurde 2015 abgeschafft. Ebenso wurde die reducción por antigüedad (Abschlag für lange Haltedauer bei vor 1995 erworbenen Immobilien) auf den bis zum 20. Januar 2006 aufgelaufenen Gewinn begrenzt. Wenn Sie Ihre Immobilie vor 1995 erworben haben, kann ein Teil des Gewinns steuerfrei sein — lassen Sie dies von einem Steuerberater prüfen.

Die 3%-Einbehaltung beim Verkauf durch Nicht-Residenten

Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und innerhalb von 30 Tagen an das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) abzuführen. Diese Einbehaltung (retención del 3%) dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers.

Wie funktioniert die Einbehaltung in der Praxis?

• Der Käufer zahlt Ihnen 97% des Kaufpreises
• Die restlichen 3% gehen via Modelo 211 direkt an die Hacienda
• Sie erhalten eine Bescheinigung über die geleistete Einbehaltung
• In Ihrer Steuererklärung (Modelo 210) rechnen Sie die 3% auf die tatsächliche Kapitalertragsteuer an

Was passiert, wenn die Einbehaltung höher ist als die Steuerschuld?

Wenn Ihr tatsächlicher Gewinn gering ist oder Sie die Immobilie sogar mit Verlust verkauft haben, kann die 3%-Einbehaltung über der tatsächlichen Steuerschuld liegen. In diesem Fall können Sie die Differenz über das Modelo 210 zurückfordern. Dafür haben Sie 4 Jahre Zeit. Der Antrag muss innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Einmonatsfrist für die Modelo-211-Erklärung des Käufers gestellt werden.

Steuerbefreiungen und Vergünstigungen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Kapitalertragsteuer in Spanien reduzieren oder ganz vermeiden. Die wichtigsten Befreiungen:

1. Befreiung für Über-65-Jährige (Hauptwohnsitz)

Wenn Sie 65 Jahre oder älter sind und den Hauptwohnsitz (vivienda habitual) verkaufen, ist der Gewinn vollständig steuerfrei. Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss Ihr gewöhnlicher Wohnsitz gewesen sein
• Sie müssen dort mindestens die letzten 3 Jahre durchgängig gelebt haben
• Sie müssen zum Zeitpunkt des Verkaufs oder innerhalb der vorangegangenen 2 Jahre dort gewohnt haben

Für deutsche Ferienhausbesitzer: Diese Befreiung greift in der Regel nicht, da es sich um einen Zweitwohnsitz handelt und Sie nicht als Resident in Spanien gemeldet sind. Nur wenn Sie Ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Mallorca verlegt haben, kommt sie in Betracht.

2. Über-65-Jährige: Leibrente (renta vitalicia)

Seit 2015 können über 65-Jährige auch den Gewinn aus dem Verkauf einer Nicht-Hauptwohnsitz-Immobilie steuerfrei stellen, wenn der gesamte Erlös innerhalb von 6 Monaten in eine Leibrente (renta vitalicia) investiert wird. Der steuerfreie Höchstbetrag liegt bei 240.000 EUR.

3. Reinvestitionsbefreiung (Hauptwohnsitz)

Residenten können den Gewinn aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes steuerfrei stellen, wenn der gesamte Verkaufserlös innerhalb von 2 Jahren (vor oder nach dem Verkauf) in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes in Spanien oder der EU investiert wird.

• Der gesamte Erlös muss reinvestiert werden (nicht nur der Gewinn)
• Wird nur ein Teil reinvestiert, ist der Gewinn anteilig befreit
• Die neue Immobilie muss innerhalb von 12 Monaten als Hauptwohnsitz dienen
• Diese Befreiung kann nur einmal alle 3 Jahre genutzt werden

Wichtig für Deutsche: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz auf Mallorca verkaufen und eine neue Wohnung in Deutschland kaufen, kann die Befreiung ebenfalls greifen, da Deutschland zur EU gehört. Lassen Sie dies jedoch unbedingt von Ihrem Steuerberater bestätigen.

4. Immobilien erworben vor dem 31.12.1994

Wenn Sie Ihre Immobilie vor dem 31. Dezember 1994 erworben haben, profitieren Sie von einer Reduzierung des Gewinns (coeficientes de abatimiento). Der bis zum 20. Januar 2006 aufgelaufene Gewinn wird reduziert — bei Immobilien um 11,11% pro Jahr Haltedauer bis 1994. Ab dem 20. Januar 2006 gilt der volle Steuersatz. Seit 2015 ist diese Vergünstigung auf einen Veräußerungswert von maximal 400.000 EUR pro Steuerpflichtigem begrenzt (lebenslanger Freibetrag).

Plusvalía Municipal — die gemeindliche Wertzuwachssteuer

Neben der staatlichen Kapitalertragsteuer erhebt die Gemeinde beim Immobilienverkauf eine eigene Steuer: die Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz IIVTNU). Diese besteuert den theoretischen Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes) seit dem letzten Eigentümerwechsel.

Berechnungsmethode seit der Reform 2021

Nach dem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts vom November 2021 wurde die Berechnungsmethode reformiert. Seitdem gibt es zwei Methoden, und der Steuerpflichtige darf die günstigere wählen:

Wichtig: Wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs stattgefunden hat (Sie verkaufen mit Verlust oder zum selben Preis), darf die Plusvalía nicht erhoben werden. Sie müssen dies jedoch aktiv nachweisen.

Wer zahlt die Plusvalía?

Gesetzlich trägt der Verkäufer die Plusvalía. Bei Verkäufen durch Nicht-Residenten kann die Gemeinde jedoch den Käufer subsidiär haftbar machen, falls der Verkäufer nicht zahlt. In der Praxis wird die Zahlung häufig beim Notar geregelt.

Typische Höhe der Plusvalía auf Mallorca

Die genaue Höhe hängt vom Katasterwert des Bodens, der Haltedauer und dem gemeindlichen Steuersatz ab. Fragen Sie Ihr Rathaus (ayuntamiento) oder Ihren Steuerberater nach einer exakten Berechnung.

Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien

Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen, das verhindert, dass Sie denselben Gewinn in beiden Ländern voll besteuern müssen. Für Immobiliengewinne gilt das Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem die Immobilie liegt (Spanien), hat das primäre Besteuerungsrecht.

Wie funktioniert die Anrechnung?

• Sie zahlen die Kapitalertragsteuer zunächst in Spanien (19% für EU-Bürger)
• In Ihrer deutschen Steuererklärung geben Sie den Gewinn in der Anlage AUS an
• Deutschland rechnet die in Spanien gezahlte Steuer auf Ihre deutsche Steuerschuld an (Anrechnungsmethode, Art. 23 Abs. 1 Buchst. b DBA)
• Effektiv zahlen Sie den höheren der beiden Steuersätze

Detaillierte Informationen zum DBA finden Sie in unserem ausführlichen Artikel zum Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien.

Praktische Schritte beim Verkauf

Um den Verkaufsprozess steuerlich korrekt abzuwickeln, empfehlen wir folgende Schritte:

Vor dem Verkauf

• Steuerberater beauftragen: Ein spezialisierter asesor fiscal berechnet die voraussichtliche Steuerlast und optimiert Ihre Position
• Belege sammeln: Alle Rechnungen für Kaufnebenkosten und Renovierungen zusammenstellen
• Katasterwert prüfen: Aktuellen valor catastral beim Katasteramt abfragen (relevant für Plusvalía)
• Marktwert ermitteln: Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um den aktuellen Marktwert zu erfahren

Beim Notartermin

• Der Käufer behält 3% des Kaufpreises ein (bei Nicht-Resident-Verkäufer)
• Die Plusvalía wird häufig direkt beim Notar verrechnet
• Stellen Sie sicher, dass Ihre NIE-Nummer und spanische Bankverbindung aktuell sind

Nach dem Verkauf

• Modelo 210 (Kapitalertragsteuer) einreichen: Frist ist 3 Monate nach dem Notartermin (bei Nicht-Residenten)
• Plusvalía bei der Gemeinde erklären: Frist ist 30 Tage nach dem Notartermin
• Rückerstattung der 3%-Einbehaltung beantragen, falls anwendbar
• Deutschen Steuerberater informieren: Gewinn in der Anlage AUS der deutschen Steuererklärung angeben

Häufig gestellte Fragen

Fazit: Gut beraten verkaufen

Die Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf in Spanien ist für deutsche Eigentümer grundsätzlich handhabbar: Mit einem pauschalen Satz von 19% für EU-Bürger und der Möglichkeit, zahlreiche Kosten abzuziehen, bleibt die effektive Belastung überschaubar. Entscheidend ist jedoch, dass Sie alle abzugsfähigen Kosten dokumentieren, die 3%-Einbehaltung korrekt verrechnen und die Fristen einhalten.

Die Plusvalía Municipal kommt als zusätzliche Steuer hinzu, liegt aber in den meisten Fällen bei wenigen Tausend Euro. Und dank des Doppelbesteuerungsabkommens zahlen Sie den Gewinn nicht doppelt — allerdings müssen Sie ihn in Deutschland melden.

Unser wichtigster Rat: Beauftragen Sie einen erfahrenen Steuerberater in Spanien vor dem Verkauf. Die Kosten (500–1.500 EUR) amortisieren sich durch die steuerliche Optimierung in aller Regel um ein Vielfaches.

Letzte Aktualisierung: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Die spanische Steuergesetzgebung ändert sich regelmäßig. Konsultieren Sie immer einen spezialisierten Steuerberater für Ihren konkreten Fall.