Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien: Was Immobilienbesitzer auf Mallorca wissen müssen

Wer als Deutscher eine Immobilie auf Mallorca besitzt, hat steuerliche Pflichten in zwei Ländern. Mieteinnahmen, Kapitalgewinne beim Verkauf und das Vermögen selbst können sowohl in Spanien als auch in Deutschland der Besteuerung unterliegen. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien verhindert, dass Sie dasselbe Einkommen zweimal voll versteuern müssen. Doch die Regeln sind komplex, und Fehler können teuer werden. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen alle relevanten Bestimmungen des DBA — mit praktischen Beispielen für Mieteinnahmen, Kapitalerträge und Vermögensteuer.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Das DBA Deutschland-Spanien ist in seiner Anwendung komplex. Wir empfehlen dringend, sowohl einen deutschen als auch einen spanischen Steuerberater zu konsultieren. Stand: Februar 2026.

Grundlagen des DBA Deutschland-Spanien

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien wurde am 3. Februar 2011 unterzeichnet und ist seit dem 18. Oktober 2012 in Kraft. Es löste das alte DBA von 1966 ab, das den modernen Verhältnissen nicht mehr gerecht wurde.

Das DBA regelt, welcher der beiden Staaten das Besteuerungsrecht für verschiedene Einkunftsarten hat und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Für Immobilienbesitzer sind insbesondere die Artikel 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen), 13 (Veräußerungsgewinne) und 21 (Vermögen) relevant.

Wer gilt als steuerlich ansässig?

Die Frage der steuerlichen Ansässigkeit (residencia fiscal) ist zentral für die Anwendung des DBA. Sie gelten als in Deutschland steuerlich ansässig, wenn:

Ihr Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland liegt
Sie sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Deutschland aufhalten
Ihr Lebensmittelpunkt (Mittelpunkt der Lebensinteressen) in Deutschland ist

In Spanien gelten Sie als steuerlich ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten, Ihr wirtschaftlicher Mittelpunkt dort liegt oder Ihr Ehepartner und minderjährige Kinder dort leben (Vermutungsregel). Sollten beide Staaten Sie als ansässig betrachten, enthält das DBA Tie-Breaker-Regeln (Art. 4 Abs. 2), um den Konflikt zu lösen.

Das Belegenheitsprinzip: Wer besteuert was?

Für Einkünfte aus Immobilien gilt im DBA das Belegenheitsprinzip: Der Staat, in dem die Immobilie liegt (der Belegenheitsstaat), hat das primäre Besteuerungsrecht. Bei einer Immobilie auf Mallorca ist das Spanien.

Das bedeutet konkret:

Einkunftsart	Besteuerung in Spanien	Besteuerung in Deutschland
Mieteinnahmen (Art. 6 DBA)	Ja — primäres Recht	Ja — mit Anrechnung der spanischen Steuer
Fiktive Mieteinnahmen (Renta imputada)	Ja — primäres Recht	In der Praxis oft kein Pendant; Anrechnung anwendbar
Kapitalertrag beim Verkauf (Art. 13 DBA)	Ja — primäres Recht	Ja — mit Anrechnung der spanischen Steuer
Vermögensteuer (Art. 21 DBA)	Ja — auf Immobilienvermögen in Spanien	Entfällt — Deutschland erhebt seit 1997 keine Vermögensteuer

Entscheidend: Das primäre Besteuerungsrecht Spaniens bedeutet nicht, dass Deutschland auf die Besteuerung verzichtet. Deutschland behält sich das Recht vor, die Einkünfte ebenfalls zu besteuern — allerdings unter Anrechnung der bereits in Spanien gezahlten Steuer. Mehr dazu im Abschnitt zur Anrechnungsmethode.

Mieteinnahmen aus Mallorca

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca vermieten — sei es langfristig oder als Ferienwohnung —, müssen die Mieteinnahmen in beiden Ländern erklärt werden.

In Spanien

Erklärung über das Modelo 210 (quartalweise)
Steuersatz: 19% für EU-Bürger
Als EU-Bürger dürfen Sie Kosten abziehen (IBI, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung, Hypothekenzinsen)
Details finden Sie in unserem Leitfaden zum Modelo 210

In Deutschland

Erklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und Anlage AUS (ausländische Einkünfte)
Sie berechnen die Einkünfte nach deutschen Steuerregeln (diese können von den spanischen abweichen)
Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet
Die Anrechnung ist begrenzt auf den Betrag der deutschen Steuer, der auf die ausländischen Einkünfte entfällt (Anrechnungshöchstbetrag, § 34c EStG)

Beispiel: Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Calvià

Spanische Berechnung:
Bruttomiete: 18.000 EUR
Abzugsfähige Kosten: −6.000 EUR
Nettomiete (Spanien): 12.000 EUR
Steuer Spanien (19%): 2.280 EUR

Deutsche Berechnung:
Bruttomiete: 18.000 EUR
Werbungskosten (nach dt. Recht): −7.500 EUR (kann abweichen!)
Einkünfte (Deutschland): 10.500 EUR
Persönlicher Steuersatz (angenommen 35%): 3.675 EUR

Anrechnung:
Deutsche Steuer auf ausländ. Einkünfte: 3.675 EUR
Anrechenbare spanische Steuer: 2.280 EUR
Nachzahlung in Deutschland: 1.395 EUR

Gesamtbelastung: 2.280 + 1.395 = 3.675 EUR (effektiv der höhere deutsche Satz)

Wichtig: Unterschiedliche Berechnungsmethoden

Spanien und Deutschland berechnen die abzugsfähigen Kosten unterschiedlich. Beispielsweise beträgt die Abschreibung in Spanien 3% des Gebäudewerts, während in Deutschland 2% (bzw. 2,5% bei älteren Gebäuden) gelten. Auch die Zuordnung einzelner Kosten kann abweichen. Deshalb müssen Sie die Einkünfte für jedes Land separat berechnen.

Kapitalerträge beim Immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen, unterliegt der Gewinn gemäß Art. 13 Abs. 1 DBA dem Besteuerungsrecht beider Staaten. Spanien hat als Belegenheitsstaat das primäre Recht; Deutschland rechnet die spanische Steuer an.

In Spanien

Steuersatz für Nicht-Residenten (EU): 19% pauschal
3%-Einbehaltung (retención) durch den Käufer
Erklärung über Modelo 210 innerhalb von 3 Monaten
Ausführliche Details in unserem Leitfaden zur Kapitalertragsteuer

In Deutschland

Der Gewinn wird in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) oder bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG) erfasst
Spekulationsfrist: Bei Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre. Wird die Immobilie nach Ablauf der 10 Jahre verkauft, ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei
Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 vorangegangenen Jahren: steuerfrei in Deutschland (unabhängig von der Haltedauer)
Innerhalb der Spekulationsfrist: Besteuerung zum persönlichen Steuersatz mit Anrechnung der spanischen Steuer

Beispiel: Verkauf nach 12 Jahren Haltedauer

Kauf 2014: 300.000 EUR | Verkauf 2026: 480.000 EUR
Gewinn (nach Kosten): 140.000 EUR

In Spanien:
Kapitalertragsteuer (19%): 26.600 EUR

In Deutschland:
Spekulationsfrist (10 Jahre) abgelaufen → Gewinn in Deutschland steuerfrei

Ergebnis: Sie zahlen nur die spanische Steuer von 26.600 EUR. Die deutsche Steuerfreiheit nach § 23 EStG gilt unabhängig davon, dass Spanien besteuert. Eine Anrechnung ist hier nicht nötig, da kein deutscher Steueranspruch besteht.

Beispiel: Verkauf nach 5 Jahren Haltedauer (innerhalb der Spekulationsfrist)

Kauf 2021: 350.000 EUR | Verkauf 2026: 450.000 EUR
Gewinn (nach Kosten): 70.000 EUR

In Spanien:
Kapitalertragsteuer (19%): 13.300 EUR

In Deutschland:
Spekulationsfrist nicht abgelaufen → Gewinn steuerpflichtig
Persönlicher Steuersatz (angenommen 42%): 70.000 × 42% = 29.400 EUR
Anrechnung der spanischen Steuer: −13.300 EUR
Nachzahlung Deutschland: 16.100 EUR

Gesamtbelastung: 13.300 + 16.100 = 29.400 EUR (der höhere deutsche Satz)

Strategischer Hinweis

Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf, bis die 10-jährige Spekulationsfrist in Deutschland abgelaufen ist. Dann zahlen Sie nur die 19% spanische Kapitalertragsteuer statt bis zu 42% in Deutschland. Bei einem Gewinn von 100.000 EUR kann das einen Unterschied von über 20.000 EUR ausmachen.

Vermögensteuer

Spanien erhebt eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) auf das in Spanien belegene Nettovermögen. Deutschland hat seine Vermögensteuer seit 1997 ausgesetzt und erhebt sie faktisch nicht.

Regelung im DBA

Gemäß Art. 21 Abs. 1 DBA darf der Belegenheitsstaat (Spanien) das unbewegliche Vermögen besteuern. Da Deutschland keine Vermögensteuer erhebt, gibt es in der Praxis keine Doppelbesteuerung bei der Vermögensteuer.

Wer ist betroffen?

Nicht-Residenten: Freibetrag von 700.000 EUR (staatliche Regelung)
Der erhöhte balearische Freibetrag von 3.000.000 EUR gilt nur für Residenten
Beispiel: Immobilie im Wert von 1.000.000 EUR ohne Hypothek → steuerpflichtiges Vermögen: 300.000 EUR → Steuer: ca. 900–1.200 EUR/Jahr
Wenn eine Hypothek besteht, wird der Schuldenstand vom Immobilienwert abgezogen

Seit 2022 gibt es zusätzlich die Solidaritätsabgabe für große Vermögen (Impuesto de Solidaridad), die ab einem Nettovermögen von 3 Millionen EUR greift. Für die meisten deutschen Ferienhausbesitzer auf Mallorca ist diese jedoch nicht relevant.

Anrechnungsmethode vs. Freistellungsmethode

Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gibt es im internationalen Steuerrecht zwei Hauptmethoden. Das DBA Deutschland-Spanien wendet für Immobilieneinkünfte die Anrechnungsmethode an — nicht die Freistellungsmethode.

Anrechnungsmethode (Art. 23 Abs. 1 Buchst. b DBA)

Bei der Anrechnungsmethode besteuert Deutschland die ausländischen Einkünfte mit, rechnet aber die in Spanien gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld an. Das Ergebnis: Sie zahlen effektiv den höheren der beiden Steuersätze.

Freistellungsmethode (zum Vergleich)

Bei der Freistellungsmethode würde Deutschland die ausländischen Einkünfte komplett von der Besteuerung ausnehmen (ggf. unter Progressionsvorbehalt). Diese Methode kommt im DBA Deutschland-Spanien bei Immobilieneinkünften nicht zur Anwendung.

Warum ist das wichtig? Da die Anrechnungsmethode gilt, zahlen Sie bei einem hohen deutschen Steuersatz (z.B. 42%) mehr als die 19% in Spanien. Bei der Freistellungsmethode wären die 19% in Spanien die Endbelastung gewesen. Diesen Unterschied müssen Sie in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Anrechnungshöchstbetrag

Die Anrechnung der spanischen Steuer ist auf den sogenannten Anrechnungshöchstbetrag begrenzt (§ 34c Abs. 1 EStG). Das bedeutet: Die anrechenbare ausländische Steuer darf höchstens so hoch sein wie die deutsche Steuer, die auf die ausländischen Einkünfte entfällt. In der Praxis ist der deutsche Steuersatz fast immer höher als die 19% in Spanien, sodass die volle Anrechnung gewährleistet ist.

Progressionsvorbehalt in Deutschland

Obwohl die Anrechnungsmethode (und nicht die Freistellungsmethode) gilt, spielt der Progressionsvorbehalt eine Rolle. Die spanischen Immobilieneinkünfte erhöhen Ihr zu versteuerndes Einkommen in Deutschland und können damit Ihren persönlichen Steuersatz auf Ihre gesamten Einkünfte anheben.

Beispiel: Auswirkung auf den Progressionsvorbehalt

Deutsches Einkommen: 60.000 EUR → Grenzsteuersatz ca. 36%
Spanische Mieteinnahmen (netto): 10.000 EUR
Gesamteinkommen: 70.000 EUR → Grenzsteuersatz ca. 39%

Der höhere Steuersatz von 39% wird nun auf das gesamte Einkommen angewendet — auch auf die 60.000 EUR deutsches Einkommen. Die Mehrbelastung durch den Progressionseffekt kann einige Hundert Euro betragen.

Meldepflichten in Deutschland

Auch wenn Sie in Spanien alle Steuern korrekt bezahlen, haben Sie in Deutschland umfangreiche Meldepflichten:

Was müssen Sie in Deutschland angeben?

Einkünfte / Sachverhalt	Anlage	Pflicht?
Mieteinnahmen aus Spanien	Anlage V + Anlage AUS	Ja, immer
Kapitalertrag aus Immobilienverkauf	Anlage SO + Anlage AUS	Ja (auch wenn in D steuerfrei nach § 23 EStG — zur Information)
Fiktive Mieteinnahmen (Renta imputada)	Anlage AUS	Ja, zur vollständigen Erklärung
In Spanien gezahlte Steuern (zur Anrechnung)	Anlage AUS	Ja — mit Nachweisen

Achtung: Die Nichtangabe von ausländischen Einkünften und Vermögen in der deutschen Steuererklärung kann als Steuerhinterziehung gewertet werden (§ 370 AO). Dank des automatischen Informationsaustauschs (CRS — Common Reporting Standard) zwischen EU-Staaten können die deutschen Finanzbehörden von Ihrem Immobilienbesitz und Ihren Kontobewegungen in Spanien erfahren.

Praktische Beispiele

Szenario 1: Ferienhaus auf Mallorca, nur Eigennutzung

Situation: Ehepaar Müller, je 50% Eigentum, Wohnung in Pollença, Katasterwert 180.000 EUR, keine Vermietung, Hauptwohnsitz in München.

In Spanien (pro Person):
Fiktive Renta imputada: 90.000 × 1,1% = 990 EUR
Steuer (19%): 188,10 EUR
IBI (anteilig 50%): ca. 540 EUR
Basura (anteilig 50%): ca. 55 EUR
Gesamt pro Person in Spanien: ca. 783 EUR/Jahr

In Deutschland:
Angabe in Anlage AUS: 990 EUR fiktive Mieteinnahme
Anrechnung der spanischen Steuer: 188,10 EUR
Nachzahlung in D (je nach Steuersatz): ca. 100–200 EUR

Gesamtbelastung pro Person: ca. 880–980 EUR/Jahr

Szenario 2: Ferienvermietung über Airbnb

Situation: Herr Schmidt, Alleineigentümer, Apartment in Palma, vermietet 5 Monate/Jahr, Bruttomieteinnahmen 15.000 EUR, Hauptwohnsitz in Hamburg.

In Spanien:
Nettomieteinnahmen (nach Abzügen): 10.000 EUR → Steuer: 1.900 EUR
Renta imputada (7 Monate): 570 EUR → Steuer: 108 EUR
IRNR gesamt: 2.008 EUR

In Deutschland:
Mieteinnahmen (nach dt. Recht berechnet): 8.500 EUR
Deutscher Steuersatz (angenommen 38%): 3.230 EUR
Anrechnung Spanien: −1.900 EUR
Nachzahlung D: 1.330 EUR

Gesamtbelastung: ca. 3.338 EUR (plus IBI und Basura)

Häufige Fehler vermeiden

In unserer Erfahrung begehen deutsche Immobilienbesitzer auf Mallorca immer wieder dieselben Fehler bei der steuerlichen Behandlung. Hier die wichtigsten Fallstricke:

Fehler 1: Spanische Einkünfte nicht in Deutschland melden. Auch wenn Sie in Spanien alles korrekt versteuern, müssen Sie die Einkünfte in Deutschland angeben. Unterlassung ist Steuerhinterziehung.
Fehler 2: Annahme, die Freistellungsmethode gelte. Für Immobilieneinkünfte gilt die Anrechnungsmethode. Sie müssen die Einkünfte in Deutschland versteuern (mit Anrechnung).
Fehler 3: Keine Nachweise für die gezahlte spanische Steuer. Das deutsche Finanzamt verlangt Belege (Modelo 210, Zahlungsnachweise) für die Anrechnung. Ohne Nachweis keine Anrechnung.
Fehler 4: Einkünfte nach spanischem statt deutschem Recht berechnen. Für die deutsche Steuererklärung müssen die Einkünfte nach deutschen Regeln ermittelt werden (z.B. 2% Abschreibung statt 3%).
Fehler 5: Spekulationsfrist ignorieren. Innerhalb der 10-Jahres-Frist ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig — darüber hinaus nicht. Dies kann die Verkaufsstrategie maßgeblich beeinflussen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Immobilie in der deutschen Steuererklärung angeben, auch wenn ich sie nicht vermiete?

Ja. Auch die fiktive Renta imputada, die Sie in Spanien versteuern, sollte in der Anlage AUS angegeben werden. Zudem erhöht sie potenziell Ihren Progressionsvorbehalt.

Kann ich die IBI und Basura in Deutschland als Werbungskosten absetzen?

Ja — bei Vermietung können Sie IBI, Basura und andere direkt zurechenbare Kosten als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen. Bei reiner Eigennutzung ist ein Abzug in Deutschland nicht möglich.

Was passiert, wenn mein deutscher Steuersatz niedriger ist als der spanische?

In der Theorie möglich (z.B. bei sehr niedrigem Gesamteinkommen): Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer begrenzt. Der überschießende Teil der spanischen Steuer kann nicht erstattet werden. Sie können jedoch einen Steuerabzug statt Anrechnung beantragen (§ 34c Abs. 2 EStG), was in bestimmten Konstellationen günstiger sein kann.

Brauche ich einen Steuerberater in beiden Ländern?

Idealerweise ja. Ihr spanischer Steuerberater (asesor fiscal) kümmert sich um Modelo 210, 714 und alle spanischen Pflichten. Ihr deutscher Steuerberater sorgt für die korrekte Angabe in der Anlage AUS und die optimale Anrechnung. Einige Kanzleien in Mallorca bieten grenzüberschreitende Beratung an.

Gilt das DBA auch für Österreicher und Schweizer?

Nein. Dieses DBA gilt nur zwischen Deutschland und Spanien. Österreich und die Schweiz haben eigene DBAs mit Spanien, die ähnliche, aber nicht identische Regelungen enthalten. Österreicher und Schweizer sollten die jeweiligen bilateralen Abkommen konsultieren.

Fazit: Gut informiert, optimal besteuert

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien schützt Sie vor einer echten Doppelbesteuerung — aber es befreit Sie nicht von der Pflicht, Ihre spanischen Immobilieneinkünfte in beiden Ländern zu erklären. Die Anrechnungsmethode bedeutet, dass Sie effektiv den höheren der beiden Steuersätze zahlen. In den meisten Fällen liegt die Gesamtbelastung damit beim deutschen Steuersatz.

Die wichtigsten Takeaways:

Spanien hat das primäre Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte
Deutschland rechnet die spanische Steuer an (Anrechnungsmethode)
Sie müssen in beiden Ländern erklären
Die 10-jährige Spekulationsfrist in Deutschland kann erhebliche Steuerersparnisse bringen
Beauftragen Sie Steuerberater in beiden Ländern

Was ist Ihre Immobilie auf Mallorca wert?

Für Ihre Steuerplanung brauchen Sie den aktuellen Marktwert. Nutzen Sie unsere kostenlose, datenbasierte Immobilienbewertung — wichtig für Vermögensteuer, Kapitalertragsteuer und Verkaufsentscheidungen.

Kostenlose Bewertung anfordern →

Immobilienkauf geplant? Kostenloser Hypothekenvergleich

Unser Hypothekenmakler vergleicht die Konditionen aller Banken für Sie — ohne Gebühren. Die Provision zahlt die Bank.

Kostenlose Hypothekenberatung →

Letzte Aktualisierung: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Steuerliche Sachverhalte können komplex sein und hängen von Ihrer individuellen Situation ab. Konsultieren Sie immer einen spezialisierten Steuerberater in Deutschland und Spanien.