Mietrendite auf Mallorca nach Gemeinde: Leitfaden für Investoren 2026
Mallorca zählt zu den begehrtesten Immobilienmärkten Europas — doch nicht jede Gemeinde bietet die gleiche Rendite. Die Unterschiede zwischen Brutto- und Nettomietrendite, zwischen Ferien- und Langzeitvermietung und zwischen den einzelnen Gemeinden sind erheblich. In diesem umfassenden Leitfaden analysieren wir die tatsächlichen Mietrenditen der wichtigsten Investitionsstandorte auf Mallorca, erklären die Touristenlizenz-Regulierung und geben Ihnen eine realistische Einschätzung, was Sie 2026 als Vermieter erwarten können.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Was zählt wirklich?
Bevor wir in die Gemeindeanalyse einsteigen, ist es entscheidend, den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite zu verstehen. Viele Makler und Portale werben mit Bruttorenditen — die tatsächliche Nettomietrendite liegt jedoch deutlich darunter.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite berechnet sich einfach: Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis × 100. Sie berücksichtigt weder laufende Kosten noch Steuern. Auf Mallorca liegt sie je nach Gemeinde und Vermietungsart zwischen 3 % und 8 %.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab: Gemeinschaftskosten (comunidad), Grundsteuer (IBI), Versicherung, Instandhaltung, Hausverwaltung, Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR) und bei Ferienvermietung auch die Touristensteuer (Impuesto Turístico Sostenible). Realistisch beträgt die Nettomietrendite auf Mallorca 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte weniger als die Bruttorendite.
Faustformel für Mallorca
Rechnen Sie bei der Nettomietrendite mit 30–40 % Abzug von den Bruttomieteinnahmen für alle laufenden Kosten und Steuern. Bei professioneller Hausverwaltung (8–15 % der Miete) ist der Abzug noch höher. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuerleitfaden für Immobilienbesitzer auf Mallorca.
Palma de Mallorca — Ganzjährige Einnahmen, doppeltes Modell
Palma ist der einzige Standort auf Mallorca, der sowohl für Langzeit- als auch für Ferienvermietung hohe Nachfrage bietet. Die Hauptstadt profitiert von 12 Monaten Belegung — kein anderer Ort auf der Insel kann das bieten.
Bruttomietrendite nach Stadtviertel
| Stadtviertel | Kaufpreis/m² | Langzeitvermietung (brutto) | Ferienvermietung (brutto) |
|---|---|---|---|
| Altstadt (Casco Antiguo) | 5.000–8.000 € | 3,5–4,5 % | 5–7 % * |
| Santa Catalina | 4.500–6.500 € | 3,5–5 % | 5–6 % * |
| Paseo Marítimo / Portixol | 4.000–6.000 € | 3,5–4,5 % | 4–6 % |
| Son Espanyolet / Son Armadams | 3.200–4.500 € | 4–5,5 % | 4,5–6 % |
| El Terreno | 2.800–4.000 € | 4,5–6 % | 5–7 % |
* Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern in Palma ist stark eingeschränkt. Nur Immobilien mit bestehender Touristenlizenz dürfen legal an Urlauber vermietet werden. Neue Lizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden derzeit praktisch nicht erteilt.
Nettomietrendite Palma (Langzeit): 2,5–4 % nach Abzug von IBI (ca. 0,59 % des Katasterwerts), Comunidad (80–250 €/Monat), Versicherung und IRNR. Für Langzeitvermietung in Palma rechnen Sie mit einer jährlichen Kaltmiete von 12–16 €/m² pro Monat für gute Lagen.
Calvià — Der Klassiker mit stabiler Rendite
Calvià ist die beliebteste Gemeinde für deutsche Immobilieninvestoren — und das aus gutem Grund. Die Kombination aus langer Touristensaison (April bis Oktober), exzellenter Infrastruktur und einem breiten Angebot in verschiedenen Preiskategorien macht Calvià zum zuverlässigsten Renditestandort für Ferienvermietung.
Renditen nach Ortsteil
| Ortsteil | Kaufpreis/m² | Bruttomietrendite (Ferien) | Auslastung Hochsaison |
|---|---|---|---|
| Santa Ponsa | 3.800–5.500 € | 4,5–6 % | 85–95 % |
| Palmanova | 3.200–4.800 € | 5–6,5 % | 85–95 % |
| Portals Nous | 5.500–9.000 € | 3–4,5 % | 75–90 % |
| Magaluf (sanierte Objekte) | 2.800–4.000 € | 5,5–7 % | 80–90 % |
Die stärkste Rendite in Calvià erzielen gut ausgestattete 2–3-Zimmer-Wohnungen mit Pool in einer Gemeinschaftsanlage in Palmanova oder Santa Ponsa. Eine typische Wohnung mit 80 m² für 350.000 € kann in der Hochsaison (Juni–September) 150–200 € pro Nacht erzielen. Bei 180 vermieteten Nächten ergibt das ca. 30.000 € Bruttoeinnahmen — eine Bruttomietrendite von rund 8,5 % auf die Saison, ganzjährig etwa 5,5–6 % nach Nebensaisonbelegung.
Nettomietrendite Calvià: 3–4,5 % nach Abzug aller Kosten. Die IBI in Calvià ist mit 0,73 % des Katasterwerts eine der höchsten auf Mallorca.
Pollença — Familienziel mit überdurchschnittlicher Rendite
Pollença und insbesondere Port de Pollença gehören zu den beliebtesten Familienurlaubszielen auf Mallorca. Der flache Strand, die ruhige Atmosphäre und die Nähe zur Serra de Tramuntana sorgen für eine konstant hohe Nachfrage bei britischen, deutschen und skandinavischen Familien.
Renditepotenzial
Die Bruttomietrendite in Pollença liegt bei 4–6 % für Ferienvermietung, wobei Villen und Fincas mit Pool am oberen Ende liegen. Die Saison erstreckt sich von Mai bis Oktober, mit einer starken Konzentration auf die Schulferien (Juli/August).
- Port de Pollença (Wohnung, Strandnah): 3.500–5.500 €/m² | Bruttorendite 4,5–6 %
- Pollença Altstadt (Stadthaus): 3.000–4.500 €/m² | Bruttorendite 4–5,5 %
- Umland (Finca mit Pool): 2.500–4.000 €/m² | Bruttorendite 5–7 %
Der Vorteil von Pollença: Die Kaufpreise sind günstiger als in Calvià oder Palma, während die Tagesmieten für Ferienobjekte vergleichbar sind. Das ergibt ein besseres Rendite-Verhältnis. Eine Finca mit 3 Schlafzimmern und Pool für 450.000 € kann in der Hochsaison 250–350 € pro Nacht erzielen.
Nettomietrendite Pollença: 3–4,5 %. Vorteil: niedrigere IBI (0,60 %) und geringere Gemeinschaftskosten als in städtischen Lagen.
Sóller — Premium-Nische mit begrenztem Angebot
Sóller und Port de Sóller bieten ein einzigartiges Investitionsprofil: Das UNESCO-geschützte Tramuntana-Tal begrenzt das Angebot auf natürliche Weise, da Neubauten praktisch unmöglich sind. Das bedeutet stabile bis steigende Preise und eine zuverlässige Nachfrage bei anspruchsvollen Urlaubern.
Renditeprofil
- Sóller (Ort): 3.500–5.000 €/m² | Bruttorendite 4–5 %
- Port de Sóller: 4.500–7.000 €/m² | Bruttorendite 3,5–5 %
- Umland / Fincas: 3.000–5.000 €/m² | Bruttorendite 4–5,5 %
Die Saison in Sóller ist etwas kürzer als an der Südwestküste — Mai bis September sind die Hauptmonate. Die Tagesmieten sind jedoch überdurchschnittlich hoch, da Sóller bei Premium-Reisenden beliebt ist, die Authentizität und Natur suchen. Eine gut ausgestattete Wohnung in Port de Sóller erzielt 120–180 € pro Nacht, eine Villa mit Meerblick 250–400 €.
Rendite-Besonderheit: Die Wertsteigerung in Sóller kompensiert die etwas geringere laufende Mietrendite. In den letzten fünf Jahren sind die Preise um durchschnittlich 6–8 % pro Jahr gestiegen — bedingt durch die extreme Angebotsknappheit.
Santanyí & Cala d'Or — Höchste Bruttorendite auf Mallorca
Der Südosten Mallorcas bietet derzeit das beste Verhältnis aus Kaufpreis und Mieteinnahmen. Santanyí mit seinen spektakulären Buchten (Cala Llombards, Cala Mondragó, Cala Santanyí) und dem lebhaften Ferienzentrum Cala d'Or zieht eine wachsende Zahl internationaler Urlauber an.
Renditezahlen
| Ortsteil | Kaufpreis/m² | Bruttorendite (Ferien) |
|---|---|---|
| Cala d'Or | 3.500–5.500 € | 5,5–7 % |
| Santanyí (Ort) | 2.800–4.200 € | 5–6,5 % |
| Cala Figuera | 3.200–5.000 € | 5–7 % |
| Cala Santanyí | 3.500–5.000 € | 5,5–7 % |
Der Schlüssel zu den hohen Renditen: Die Kaufpreise im Südosten liegen noch 20–30 % unter vergleichbaren Lagen in Calvià oder Palma, während die Tagesmieten in der Hochsaison ähnlich hoch sind. Eine gut gelegene 2-Zimmer-Wohnung mit Pool in Cala d'Or für 280.000 € kann 130–170 € pro Nacht erzielen. Bei 150–180 vermieteten Nächten ergibt das 22.000–28.000 € Bruttoeinnahmen.
Nettomietrendite Santanyí: 3,5–5 %. Die laufenden Kosten sind tendenziell niedriger als in Palma oder Calvià, was die hohe Bruttorendite zusätzlich stützt.
Saisonale Ferienvermietung vs. Langzeitvermietung
Die Entscheidung zwischen Ferien- und Langzeitvermietung ist eine der wichtigsten strategischen Fragen für Investoren auf Mallorca. Beide Modelle haben klare Vor- und Nachteile:
Ferienvermietung (alquiler turístico)
- Bruttorendite: 4–8 % (deutlich höher als Langzeit)
- Vorteile: Höhere Einnahmen, Eigennutzung in der Nebensaison möglich, flexible Preisgestaltung
- Nachteile: Touristenlizenz erforderlich, saisonale Schwankungen, höherer Verwaltungsaufwand, Verschleiß durch häufigen Gästewechsel, Touristensteuer (1–4 €/Nacht/Person)
- Typische Kosten: Hausverwaltung 15–25 % der Einnahmen, Reinigung 40–80 € pro Wechsel, Plattformgebühren (Airbnb 3 %, Booking 15 %)
Langzeitvermietung (alquiler residencial)
- Bruttorendite: 3–5,5 % (niedriger, aber stabil)
- Vorteile: Stabile monatliche Einnahmen, kein Saisonrisiko, geringerer Verwaltungsaufwand, keine Touristenlizenz nötig
- Nachteile: Keine Eigennutzung, spanisches Mietrecht schützt Mieter stark (Kündigungsfristen, Mindestvertragsdauer 5 Jahre bei juristischen Personen), geringere Einnahmen
- Typische Kosten: Hausverwaltung 8–12 % der Miete, Leerstandsrisiko 5–10 %
Unsere Empfehlung
Für reine Kapitalanlage ohne Eigennutzung empfehlen wir Langzeitvermietung in Palma (höchste Nachfrage, geringster Leerstand) oder Ferienvermietung in Santanyí/Pollença (beste Bruttorendite). Für gemischte Nutzung (Eigennutzung + Vermietung) ist Calvià ideal.
Touristenlizenz (Licencia Turística): Voraussetzungen und Kosten
Ohne gültige Touristenlizenz ist die Ferienvermietung auf Mallorca illegal. Bußgelder reichen von 20.000 bis über 400.000 €. Die Regulierung ist in den letzten Jahren deutlich verschärft worden. Hier die wichtigsten Fakten:
Arten von Lizenzen
- ETV (Estancia Turística en Vivienda): Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Neue Lizenzen sind in den meisten Gemeinden noch möglich, aber zunehmend reglementiert.
- Ferien-Apartments in Mehrfamilienhäusern: In den meisten Gemeinden werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt. Palma hat bereits 2018 einen generellen Stopp verfügt. Andere Gemeinden folgen.
Kosten und Anforderungen
- Antragskosten: 500–1.500 € (inkl. technischem Bericht und Verwaltungsgebühren)
- Energieausweis: Pflicht — mindestens Klasse D für neue Lizenzen (Kosten: 150–300 €)
- Haftpflichtversicherung: Mindestdeckung 300.000 €
- Sicherheitsausstattung: Rauchmelder, Erste-Hilfe-Kasten, Notrufnummern, Brandschutzmaßnahmen
- Touristensteuer: 1–4 € pro Person pro Nacht (je nach Saison und Unterkunftsart), abzuführen an die Balearenregierung
- Bearbeitungsdauer: 3–6 Monate bei Erstantrag
Wichtiger Hinweis zum Kauf
Eine bestehende Touristenlizenz erhöht den Wert einer Immobilie um 15–30 %. Achten Sie beim Kauf darauf, ob eine Lizenz vorhanden ist und ob sie bei Eigentümerwechsel übertragen werden kann. Lassen Sie dies von einem spezialisierten Anwalt prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Realistische Renditerechnung: Ein Praxisbeispiel
Um die tatsächliche Rendite transparent zu machen, rechnen wir ein konkretes Beispiel durch:
Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung in Santa Ponsa (Calvià)
| Position | Betrag (€/Jahr) |
|---|---|
| Kaufpreis | 340.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 40.800 € |
| Gesamtinvestition | 380.800 € |
| Jährliche Einnahmen | |
| Ferienvermietung (170 Nächte × 160 €) | 27.200 € |
| Jährliche Kosten | |
| Hausverwaltung (20 % der Einnahmen) | −5.440 € |
| Comunidad (Gemeinschaft) | −1.800 € |
| IBI (Grundsteuer) | −800 € |
| Versicherung | −350 € |
| Instandhaltung & Reparaturen | −1.200 € |
| IRNR (Nicht-Residenten-Steuer) | −2.400 € |
| Touristensteuer | −600 € |
| Reinigung (40 Wechsel × 60 €) | −2.400 € |
| Plattformgebühren | −800 € |
| Gesamtkosten | −15.790 € |
| Nettoertrag | 11.410 € |
Bruttomietrendite: 27.200 / 340.000 = 8,0 %
Nettomietrendite (auf Kaufpreis): 11.410 / 340.000 = 3,4 %
Nettomietrendite (auf Gesamtinvestition): 11.410 / 380.800 = 3,0 %
Hinzu kommt die Wertsteigerung der Immobilie, die auf Mallorca in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 4–6 % pro Jahr betrug. Die Gesamtrendite (Mieteinnahmen + Wertsteigerung) liegt damit bei 7–9 % — ein sehr attraktiver Wert im europäischen Vergleich.
Strategien zur Renditeoptimierung
1. Kaufen Sie mit bestehender Touristenlizenz
Auch wenn der Aufpreis 15–30 % beträgt, sparen Sie sich monatelange Antragsverfahren und das Risiko einer Ablehnung. Die Lizenz amortisiert sich in der Regel innerhalb von 2–3 Jahren durch die höheren Mieteinnahmen.
2. Investieren Sie in Ausstattung
Professionelle Fotos, hochwertige Matratzen, eine moderne Küche und ein Pool können die Tagesmiete um 20–40 % steigern. Eine Investition von 10.000–20.000 € in die Ausstattung zahlt sich in der Regel bereits in der ersten Saison aus.
3. Optimieren Sie die Nebensaison
Die meisten Vermieter konzentrieren sich auf die Hochsaison (Juni–September). Doch die Nebensaison (März–Mai, Oktober–November) bietet erhebliches Potenzial: reduzierte Preise um 30–40 % ziehen Langzeiturlauber, Wanderer und Überwinterer an. Die zusätzlichen 40–60 Nächte können Ihre Jahresrendite um 1–1,5 Prozentpunkte steigern.
4. Vergleichen Sie Plattformen
Airbnb berechnet dem Gastgeber nur 3 % Provision, Booking.com hingegen 15 %. Auf der anderen Seite hat Booking.com eine höhere Reichweite im europäischen Markt. Die optimale Strategie: Nutzen Sie beide Plattformen, aber setzen Sie den Airbnb-Preis 10–12 % niedriger an, um dort eine höhere Buchungsrate zu erzielen.
5. Prüfen Sie eine Hypothekenfinanzierung
Bei aktuellen Hypothekenzinsen von 2,5–3,5 % für Nicht-Residenten kann eine Teilfinanzierung die Eigenkapitalrendite erheblich steigern. Nutzen Sie unsere kostenlose Hypothekenberatung, um den besten Zinssatz zu ermitteln.
Vergleichstabelle: Mietrenditen nach Gemeinde
| Gemeinde | Bruttorendite (Ferien) | Bruttorendite (Langzeit) | Nettorendite (geschätzt) | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| Santanyí | 5–7 % | 3,5–4,5 % | 3,5–5 % | Beste Rendite |
| Pollença | 4–6 % | 3–4 % | 3–4,5 % | Sehr gut |
| Calvià | 4–6,5 % | 3–4 % | 3–4,5 % | Sehr gut & stabil |
| Palma | 4–6 % | 3,5–5,5 % | 2,5–4 % | Gut (ganzjährig) |
| Sóller | 3,5–5,5 % | 3–4 % | 2,5–4 % | Gut + Wertsteigerung |
| Andratx | 2,5–4,5 % | 2,5–3,5 % | 2–3 % | Luxussegment |
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