Neubau oder Bestandsimmobilie auf Mallorca? Alle Vor- und Nachteile 2026

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, steht früh vor einer grundlegenden Entscheidung: Neubau (obra nueva) oder Bestandsimmobilie (segunda mano)? Beide Optionen haben erhebliche Vor- und Nachteile — bei Preis, Steuern, Bauqualität, Lage und Risiko. Dieser Leitfaden vergleicht beide Varianten systematisch und hilft Ihnen, die richtige Wahl für Ihre Situation zu treffen.

Steuervergleich: IVA vs. ITP

Der auffälligste Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilie liegt in der Besteuerung beim Kauf. Für deutsche Käufer, die an eine einheitliche Grunderwerbsteuer gewöhnt sind, ist das spanische System zunächst verwirrend:

Neubau: IVA + AJD

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger (promotor) fällt Mehrwertsteuer (IVA) an, nicht die Grunderwerbsteuer:

• IVA: 10 % des Kaufpreises (fester Satz, nicht progressiv)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5 % auf den Balearen (Stempelsteuer für die notarielle Beurkundung)
• Gesamt: 11,5 % — unabhängig vom Kaufpreis

Bestandsimmobilie: ITP

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson oder einem Unternehmen (Wiederverkauf) fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an — auf den Balearen progressiv gestaffelt:

• Bis 400.000 Euro: 8 %
• 400.001 bis 600.000 Euro: 9 %
• 600.001 bis 1.000.000 Euro: 10 %
• Über 1.000.000 Euro: 13 %

Wann ist Neubau steuerlich günstiger?

Fazit: Rein steuerlich ist der Neubau erst ab einem Kaufpreis von rund 2,5 Millionen Euro günstiger als eine Bestandsimmobilie. Für die meisten Käufer im Preissegment von 300.000 bis 800.000 Euro ist die Steuerlast beim Neubau höher. Allerdings relativiert sich dies, wenn man die Renovierungskosten bei Bestandsimmobilien einrechnet.

Preisvergleich nach Immobilientyp

Neubauten sind auf Mallorca im Durchschnitt 20 bis 40 % teurer als vergleichbare Bestandsimmobilien — gemessen am Quadratmeterpreis. Dieser Aufschlag reflektiert die gestiegenen Baukosten, höhere Energiestandards und die Tatsache, dass Neubauprojekte bevorzugt in attraktiven Lagen realisiert werden.

Wichtig: Der direkte Preisvergleich kann trügerisch sein. Eine Bestandswohnung für 3.500 Euro/m² benötigt möglicherweise eine Renovierung für 800 bis 1.200 Euro/m² (neue Bäder, Küche, Fenster, Elektrik), sodass die Gesamtkosten bei 4.300 bis 4.700 Euro/m² liegen — nur noch knapp unter dem Neubaupreis, aber mit monatelanger Baustellenzeit und ohne Garantie.

Bauqualität und Energieeffizienz

Neubau

Neubauten auf Mallorca müssen dem aktuellen Código Técnico de la Edificación (CTE) entsprechen, der seit 2020 verschärfte Energiestandards vorschreibt:

• Energieeffizienzklasse: Mindestens B, häufig A — deutlich besser als der Durchschnitt der Bestandsimmobilien (typischerweise E bis G)
• Wärmedämmung: Moderne Außenwanddämmung, Doppel- oder Dreifachverglasung, thermische Brücken werden minimiert
• Klimatisierung: Aerothermie-Wärmepumpen (aerotermia) sind bei Neubauten Standard — energieeffizientes Heizen und Kühlen in einem System
• Schalldämmung: Deutlich besser als bei Altbauten — besonders relevant in Mehrfamilienhäusern
• Elektrik und Leitungen: Vollständig erneuert, Smart-Home-fähig, Ladestation für E-Autos vorinstalliert

Bestandsimmobilie

Die Bauqualität variiert enorm je nach Baujahr und vorherigen Eigentümern:

• Baujahr 1960–1985 (Tourismus-Boom): Oft minderwertige Bauqualität. Dünne Wände, keine Dämmung, einfache Verglasung, veraltete Elektrik. Kernsanierung erforderlich.
• Baujahr 1985–2005: Bessere Bausubstanz, aber noch keine modernen Energiestandards. Häufig Feuchtigkeitsprobleme durch unzureichende Abdichtung.
• Baujahr 2005–2020: Deutlich bessere Qualität. Ab 2007 gelten verschärfte Bauvorschriften. Diese Immobilien bieten oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
• Historische Fincas und Stadthäuser: Massive Natursteinwände mit hervorragender natürlicher Klimatisierung (im Sommer kühl, im Winter warm). Allerdings oft feuchte Keller und veraltete Installationen.

Energiekosten-Vergleich: Eine Neubauwohnung mit Energieklasse A verbraucht typischerweise 50 bis 70 % weniger Energie als eine vergleichbare Bestandswohnung mit Klasse E oder F. Bei Mallorcas Strompreisen (ca. 0,25 Euro/kWh) und dem hohen Kühlbedarf im Sommer kann das eine jährliche Ersparnis von 1.000 bis 2.500 Euro bedeuten.

Individualisierung und Gestaltungsfreiheit

Neubau: Gestalten Sie Ihre Immobilie

Wer früh genug in ein Neubauprojekt einsteigt (idealerweise in der Off-Plan-Phase), kann oft wesentliche Gestaltungselemente mitbestimmen:

• Grundrissanpassungen: Offene oder geschlossene Küche, Anzahl der Bäder, Raumaufteilung
• Materialauswahl: Bodenbeläge, Fliesen, Armaturen, Küchenmarke und -design
• Ausstattungsextras: Fußbodenheizung, Smart-Home-System, Außenküche, Whirlpool
• Terrassengestaltung: Verglasung, Sonnensegel, Pflanzbeete

Die Gestaltungsfreiheit variiert jedoch stark je nach Bauträger und Projektphase. In der Rohbauphase sind Änderungen einfacher und günstiger als nach Beginn des Innenausbaus. Die meisten Bauträger bieten zwei bis drei Ausstattungspakete an (Standard, Premium, Luxus) mit begrenzten Abweichungsmöglichkeiten.

Bestandsimmobilie: Sehen, was Sie kaufen

Der größte Vorteil einer Bestandsimmobilie: Sie sehen genau, was Sie kaufen. Kein Renderbild, kein Prospekt — Sie stehen in den Räumen, spüren das Licht, hören die Geräusche. Weitere Vorteile:

• Sofortiger Bezug: Nach Notartermin und Schlüsselübergabe können Sie einziehen
• Etablierte Umgebung: Gärten sind gewachsen, die Nachbarschaft ist bekannt, die Community existiert
• Charakter und Geschichte: Ein mallorquinisches Stadthaus aus dem 18. Jahrhundert hat eine Seele, die kein Neubau replizieren kann
• Renovierung nach eigenem Zeitplan: Sie können schrittweise renovieren, Raum für Raum, statt alles auf einmal finanzieren zu müssen

Lieferzeiten und Planungssicherheit

Neubau: 18 bis 36 Monate Geduld

Die typische Bauzeit für ein Neubauprojekt auf Mallorca beträgt:

• Wohnanlage (20–50 Einheiten): 18 bis 24 Monate ab Baubeginn
• Individuelle Villa: 12 bis 18 Monate ab Baubeginn (nach Genehmigung)
• Baugenehmigung: 6 bis 12 Monate Vorlaufzeit — manchmal länger

Von der Reservierung bis zum Einzug vergehen also 24 bis 36 Monate. Verzögerungen von drei bis sechs Monaten sind auf Mallorca eher die Regel als die Ausnahme — bedingt durch Genehmigungsprozesse, Materialengpässe und die begrenzte Verfügbarkeit qualifizierter Handwerker auf der Insel.

Bestandsimmobilie: Wochen statt Jahre

Der Kaufprozess einer Bestandsimmobilie dauert typischerweise 6 bis 12 Wochen vom Reservierungsvertrag (contrato de arras) bis zum Notartermin. Danach können Sie sofort einziehen. Selbst eine umfangreiche Renovierung lässt sich in 4 bis 8 Monaten abschließen — sofern Sie einen zuverlässigen Bauunternehmer finden.

Off-Plan-Kauf: Chancen und Risiken

Viele Neubauten auf Mallorca werden off-plan (vom Plan weg) verkauft — also bevor das Gebäude fertiggestellt oder sogar begonnen wurde. Dies birgt Chancen und Risiken:

Chancen

• Preisvorteil: Off-Plan-Preise liegen oft 5 bis 15 % unter dem späteren Verkaufspreis der fertigen Immobilie
• Beste Auswahl: Erste Wahl bei Etage, Ausrichtung und Grundriss
• Gestaltungsfreiheit: Maximale Anpassungsmöglichkeiten (siehe oben)
• Ratenzahlung: Der Kaufpreis wird in Raten über die Bauzeit verteilt (typisch: 30 % bei Vertragsschluss, 20–30 % während der Bauphase, Rest bei Übergabe)

Risiken

• Bauträgerinsolvenz: Falls der Bauträger während der Bauphase insolvent wird, können Ihre Anzahlungen verloren sein. Seit 2016 müssen Bauträger in Spanien eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Versicherung für alle Vorauszahlungen stellen — prüfen Sie dies unbedingt!
• Lieferverzögerungen: Vertragliche Fertigstellungstermine werden häufig nicht eingehalten. Achten Sie auf Vertragsklauseln zu Verzugsstrafen.
• Abweichungen vom Prospekt: Das fertige Produkt kann von den Renderings abweichen — Materialien, Ausblick, Grünflächen können anders ausfallen als versprochen
• Marktrisiko: Bei einer Marktkorrektur während der Bauphase kann der Wert Ihrer Immobilie bei Fertigstellung unter dem Kaufpreis liegen

Schutzmaßnahmen: Lassen Sie den Kaufvertrag (contrato de compraventa) von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Achten Sie insbesondere auf: Bankbürgschaft für Vorauszahlungen, genaue Baubeschreibung (memoria de calidades), Fertigstellungstermin mit Verzugsklauseln, und die Möglichkeit, bei Verzögerungen vom Vertrag zurückzutreten.

Lageverfügbarkeit: Wo gibt es was?

Die Verfügbarkeit von Neubauten und Bestandsimmobilien variiert stark je nach Region:

Neubau-Hotspots 2026

• Palma: Zahlreiche Projekte in Santa Catalina, Portixol, Son Espanyolet und den Außenbezirken. Preise: 5.000 bis 8.000 Euro/m²
• Calvià (Santa Ponsa, Portals Nous): Premium-Villaprojekte und Wohnanlagen. Preise: 4.500 bis 7.000 Euro/m²
• Llucmajor / Marratxí: Wachsende Neubaugebiete mit moderateren Preisen. 3.000 bis 4.500 Euro/m²
• Santanyí (Cala d'Or): Gehobene Wohnanlagen mit Meerblick. 4.500 bis 6.500 Euro/m²

Bestand: Überall verfügbar, aber...

Bestandsimmobilien sind grundsätzlich in jeder Gemeinde Mallorcas verfügbar. Besonders attraktive Lagen mit begrenztem Neubauangebot:

• Tramuntana (Deià, Valldemossa, Sóller): Kaum Neubaumöglichkeiten wegen Naturschutz — Bestand ist die einzige Option
• Altstädte (Palma Casco Antiguo, Pollença, Artà): Historische Stadthäuser mit Sanierungspotenzial
• Erste Meereslinie: Nahezu alle Strandgrundstücke sind bebaut — Neubau hier extrem selten und teuer

Garantien und Gewährleistung

Neubau: Gesetzliche Garantien

Das spanische Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) sieht dreistufige Garantien vor:

• 1 Jahr: Garantie auf Ausbaumängel (Verarbeitung, Oberflächenmaterialien, Installationen)
• 3 Jahre: Garantie auf Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Feuchtigkeit, Lärmdämmung, Heizung)
• 10 Jahre: Garantie auf Strukturmängel (Fundament, tragende Wände, Statik)

Diese Garantien sind gesetzlich vorgeschrieben und durch eine Bauversicherung (seguro decenal) abgesichert. Bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf.

Bestandsimmobilie: Käufer trägt das Risiko

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es keine gesetzliche Gewährleistung des Verkäufers — der Kauf erfolgt grundsätzlich im gesehenen Zustand (en el estado actual). Der Verkäufer haftet nur für versteckte Mängel (vicios ocultos), die er kannte und verschwiegen hat — was in der Praxis schwer nachzuweisen ist.

Empfehlung: Lassen Sie vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ein unabhängiges technisches Gutachten (informe técnico) von einem Architekten erstellen. Kosten: 500 bis 1.500 Euro — eine lohnende Investition, die Sie vor Feuchtigkeit, Termiten, Strukturschäden und veralteter Elektrik warnen kann.

Vergleichstabelle: Neubau vs. Bestandsimmobilie

Unsere Empfehlung: Wann Neubau, wann Bestand?

Neubau ist die bessere Wahl, wenn Sie...

• Wert auf modernste Technik und Energieeffizienz legen
• Keine Lust auf Renovierungsstress haben
• Zeit haben und erst in 2 bis 3 Jahren einziehen möchten
• In einer modernen Wohnanlage mit Gemeinschaftspool und -garten leben möchten
• Ein Budget ab ca. 350.000 Euro für eine Wohnung oder ab 700.000 Euro für eine Villa haben

Bestandsimmobilie ist die bessere Wahl, wenn Sie...

• Sofort einziehen oder vermieten möchten
• Ein limitiertes Budget haben und bereit sind, selbst zu renovieren
• Charme und Geschichte suchen (Finca, Stadthaus, Altbauwohnung)
• In einer Top-Lage kaufen möchten, wo kein Neubau verfügbar ist (Tramuntana, Altstädte, erste Linie)
• Wertsteigerung durch eigene Renovierung erzielen möchten

Unabhängig von Ihrer Wahl: Lassen Sie jede Immobilie vor dem Kauf professionell bewerten und von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Lesen Sie auch unseren Leitfaden zu allen Kaufnebenkosten auf Mallorca, um die Gesamtkosten realistisch einzuschätzen.