Versicherungen für Immobilienbesitzer auf Mallorca: Der umfassende Leitfaden

Eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen bedeutet auch, sie richtig abzusichern. Von der Gebäudeversicherung über die Haftpflicht bis hin zum Schutz vor Naturkatastrophen — das spanische Versicherungssystem unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen. In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen, welche Versicherungen Sie als Eigentümer auf Mallorca benötigen, was sie kosten und worauf Sie beim Abschluss achten sollten.

Seguro del Hogar — Die spanische Wohngebäudeversicherung

Der seguro del hogar (wörtlich: Heimversicherung) ist das spanische Pendant zur kombinierten Wohngebäude- und Hausratversicherung in Deutschland. Er bündelt in der Regel drei Komponenten:

• Continente (Gebäude): Die bauliche Substanz — Wände, Dach, Böden, Fenster, Installationen
• Contenido (Hausrat): Mobiliar, Elektrogeräte, persönliche Gegenstände
• Responsabilidad Civil (Haftpflicht): Schäden, die Sie Dritten oder Nachbarn zufügen

Im Gegensatz zu Deutschland, wo Gebäude- und Hausratversicherung häufig separat abgeschlossen werden, ist der spanische seguro del hogar ein Kombiprodukt. Sie können aber auch nur einzelne Bausteine wählen.

Continente — Was die Gebäudeversicherung abdeckt

Die Continente-Komponente schützt die bauliche Substanz Ihrer Immobilie. Sie deckt typischerweise folgende Schäden ab:

Standardmäßig abgedeckte Risiken

• Feuer und Explosion (incendio y explosión): Einschließlich Rauchschäden und Schäden durch Löscharbeiten
• Wasserschäden (daños por agua): Rohrbruch, Leckagen, Überschwemmung aus der eigenen oder einer Nachbarwohnung. Dies ist der häufigste Schadenfall auf Mallorca — insbesondere bei länger leerstehenden Immobilien.
• Einbruch und Vandalismus (robo y actos vandálicos): Schäden am Gebäude durch Einbruch (aufgebrochene Türen, zerbrochene Fenster)
• Sturm und Hagel (fenómenos atmosféricos): Wind, Hagel, Schnee — relevant auf Mallorca vor allem im Herbst und Winter (Sturzregen, gota fría)
• Glasbruch (rotura de cristales): Fenster, Glasveranden, Glasdächer
• Elektrische Schäden (daños eléctricos): Kurzschluss, Überspannung, Blitzschlag

Versicherungssumme richtig festlegen

Die Versicherungssumme für Continente sollte dem Neuwert des Gebäudes entsprechen — nicht dem Marktwert und nicht dem Kaufpreis. Der Neuwert ist der Betrag, der nötig wäre, um das Gebäude identisch wieder aufzubauen. Auf Mallorca rechnet man mit 1.000–2.000 €/m² Wiederaufbauwert (je nach Bauqualität und Lage).

Beispiel: Eine Wohnung mit 90 m² Wohnfläche sollte mit ca. 90.000–180.000 € Gebäudewert versichert sein. Eine Luxusvilla mit 250 m² und hochwertiger Ausstattung mit 375.000–500.000 €.

Contenido — Hausratversicherung

Die Contenido-Komponente deckt den Inhalt Ihrer Immobilie ab: Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Schmuck, Kunstgegenstände und persönliche Habseligkeiten. Die Deckung umfasst typischerweise:

• Diebstahl (robo): Einbruchdiebstahl (mit Einbruchspuren) und in geringerem Umfang einfacher Diebstahl
• Feuer und Wasser: Zerstörung von Hausrat durch die oben genannten Gebäudeschäden
• Elektrische Geräte: Überspannungsschäden an Fernseher, Waschmaschine, Kühlschrank etc.

Versicherungssumme für den Hausrat

Erstellen Sie eine Inventarliste mit geschätzten Neuwerten. Für eine standardmäßig möblierte Ferienwohnung rechnen Sie mit 15.000–30.000 € Hausratswert. Für eine hochwertig eingerichtete Villa mit Designermöbeln, Kunst und Elektronik können es 50.000–150.000 € sein.

Wertgegenstände: Sonderbedingungen

Die meisten Policen begrenzen die Entschädigung für Schmuck, Bargeld und Wertgegenstände auf einen Prozentsatz der Gesamtsumme (z. B. 30 % des Contenido-Werts, maximal 3.000 € für Bargeld). Wenn Sie wertvollen Schmuck oder Kunst in Ihrer Mallorca-Immobilie aufbewahren, lassen Sie diese Gegenstände gesondert in der Police aufführen und ggf. schätzen.

Haftpflichtversicherung (Responsabilidad Civil)

Die Haftpflichtkomponente im seguro del hogar schützt Sie vor Schadensersatzforderungen Dritter, die durch Ihre Immobilie verursacht werden. Typische Fälle:

• Ein Wasserrohr in Ihrer Wohnung platzt und verursacht einen Schaden in der Wohnung darunter
• Ein Dachziegel fällt herab und beschädigt ein geparktes Auto
• Ein Gast stürzt auf Ihrer Terrasse wegen einer lockeren Fliese
• Ihr Baum fällt im Sturm auf das Grundstück des Nachbarn

Empfohlene Deckungssumme

Die Standarddeckung in den meisten Policen beträgt 150.000–300.000 €. Für Ferienvermieter empfehlen wir eine Erhöhung auf mindestens 600.000 € — die Touristenlizenz verlangt auf den Balearen eine Mindestdeckung von 300.000 € für die Haftpflicht.

Wasserschäden an Nachbarn: Dies ist der mit Abstand häufigste Haftpflichtfall auf Mallorca. Wenn Ihre Wohnung einen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung verursacht, haftet Ihre Versicherung gegenüber dem Nachbarn. Umgekehrt: Wenn die Wohnung über Ihnen Ihre Wohnung flutet, haftet deren Versicherung. In der Praxis wird das über ein Konventionsverfahren (convenio de indemnización directa) zwischen den Versicherungen abgewickelt — jede Versicherung zahlt zunächst ihrem eigenen Versicherungsnehmer.

Naturkatastrophen: Das Consorcio de Compensación de Seguros

Spanien verfügt über ein weltweit einzigartiges System zur Absicherung von Naturkatastrophen: das Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) — eine staatliche Rückversicherung, die automatisch in jeder Sachversicherungspolice enthalten ist.

Was das Consorcio abdeckt

• Überschwemmungen (inundaciones extraordinarias): Besonders relevant auf Mallorca nach den verheerenden Überschwemmungen im Llevant 2018, die massive Schäden verursachten
• Erdbeben (terremotos): Selten auf Mallorca, aber möglich
• Stürme über 120 km/h (vientos extraordinarios): Die mediterranen Herbststürme können diese Geschwindigkeit erreichen
• Vulkanausbrüche: Auf den Balearen nicht relevant
• Terrorismus: Schäden durch terroristische Akte

Wie funktioniert es?

Beim Abschluss einer Sachversicherung zahlen Sie automatisch einen kleinen Zuschlag (ca. 0,008–0,015 % der Versicherungssumme) an das CCS. Dafür sind Sie bei außergewöhnlichen Naturereignissen gedeckt — ohne zusätzliche Prüfung. Im Schadenfall melden Sie den Schaden beim CCS, das unabhängig von Ihrer Versicherung reguliert.

Gemeinschaftsversicherung der Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) besitzen, gibt es eine Gemeinschaftsversicherung, die die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes abdeckt. Diese Versicherung wird von der Gemeinschaft abgeschlossen und über die monatlichen comunidad-Gebühren finanziert.

Was die Gemeinschaftsversicherung abdeckt

• Gemeinsame Struktur: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhäuser, Fundament
• Gemeinschaftliche Installationen: Aufzug, Gemeinschaftspool, Gartenanlagen, Tiefgarage
• Haftpflicht der Gemeinschaft: Wenn z. B. ein Gast im Treppenhaus stürzt
• Wasserschäden an gemeinsamen Leitungen (Steigleitungen, Fallrohre)

Was die Gemeinschaftsversicherung NICHT abdeckt

• Das Innere Ihrer Wohnung (Wände, Böden, Installationen innerhalb Ihrer Einheit)
• Ihren Hausrat
• Schäden, die von Ihrer Wohnung ausgehen (das ist Ihre private Haftpflicht)

Wichtig: Die Gemeinschaftsversicherung und Ihre private Versicherung ergänzen sich. Stellen Sie sicher, dass keine Lücken entstehen. Prüfen Sie die Police der Gemeinschaft und stimmen Sie Ihre private Versicherung darauf ab.

Spezialversicherung für Ferienvermieter

Wenn Sie Ihre Immobilie auf Mallorca als Ferienwohnung vermieten, benötigen Sie zusätzlichen Versicherungsschutz, der über eine Standard-Wohngebäudeversicherung hinausgeht:

Pflichtversicherung für die Touristenlizenz

Die balearische Gesetzgebung schreibt für alle Ferienunterkünfte mit Touristenlizenz (ETV) eine Haftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckung von 300.000 € vor. Diese Versicherung muss Schäden abdecken, die Gästen oder Dritten während des Aufenthalts entstehen. Ohne diese Versicherung kann die Touristenlizenz nicht erteilt oder verlängert werden.

Zusätzlicher Schutz für Vermieter

• Mietausfallversicherung (pérdida de alquileres): Deckt entgangene Mieteinnahmen, wenn die Immobilie wegen eines versicherten Schadens (z. B. Brand, Wasserschaden) vorübergehend unbewohnbar ist. Deckung: typisch 6–12 Monate Mietausfall.
• Schäden durch Gäste: Einige Policen decken Schäden, die Feriengäste an der Einrichtung verursachen. Vorsicht: Viele Standard-Policen schließen dies aus. Prüfen Sie die Klauseln genau.
• Schlüsseldienst (cerrajería): 24h-Schlüsseldienst bei Aussperrung — besonders nützlich, wenn Gäste sich nachts aussperren und Sie in Deutschland sitzen.
• Rechtsschutz (defensa jurídica): Kostenübernahme bei Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Nachbarn oder Behörden.

Typische Versicherungskosten nach Immobilientyp

Die folgenden Werte sind Orientierungspreise für 2026. Die tatsächlichen Kosten hängen von Lage, Baujahr, Ausstattung, Versicherungssumme und Selbstbeteiligung ab.

Einflussfaktoren auf die Prämie:

• Lage: Küstennahe Lagen und Erdgeschosswohnungen sind teurer (Sturmrisiko, Überschwemmungsrisiko)
• Baujahr: Ältere Gebäude mit veralteten Installationen zahlen mehr
• Sicherheitsausstattung: Alarmanlage, Sicherheitsschlösser und Tresore können Rabatte bringen (5–15 %)
• Bewohnung: Ständig bewohnte Immobilien sind günstiger als leerstehende Ferienwohnungen
• Selbstbeteiligung (franquicia): Eine höhere Selbstbeteiligung (z. B. 300 statt 150 €) senkt die Prämie um 10–20 %

Versicherungsanbieter auf Mallorca

Auf Mallorca sind sowohl große spanische Versicherungsgesellschaften als auch internationale Anbieter und spezialisierte Makler vertreten:

Große spanische Versicherungen

• Mapfre: Marktführer in Spanien, breites Filialnetz auf Mallorca, deutschsprachige Berater in einigen Büros
• AXA Seguros: International aufgestellt, guter Online-Service, wettbewerbsfähige Preise
• Zurich Seguros: Schweizer Qualität mit spanischer Präsenz, gute Schadenregulierung
• Allianz Seguros: Deutsche Muttergesellschaft, deutschsprachiger Service auf Mallorca verfügbar
• Línea Directa: Online-Direktversicherer, günstige Prämien, geringerer Serviceumfang

Versicherungsmakler (corredor de seguros)

Für deutsche Eigentümer auf Mallorca empfehlen wir den Abschluss über einen unabhängigen Versicherungsmakler (corredor de seguros), der mehrere Anbieter vergleicht. Auf Mallorca gibt es mehrere deutschsprachige Makler, die sich auf ausländische Immobilienbesitzer spezialisiert haben. Vorteile:

• Unabhängiger Vergleich mehrerer Anbieter
• Deutschsprachige Beratung und Schadenabwicklung
• Kenntnis der lokalen Besonderheiten (z. B. welche Anbieter schnell regulieren)
• Kostenlos für Sie — der Makler wird vom Versicherer bezahlt (Provision)

10 Tipps für den Versicherungsabschluss auf Mallorca

1. Versicherungssumme realistisch ansetzen

Weder zu hoch (unnötig teuer) noch zu niedrig (Unterversicherung). Orientieren Sie sich am Wiederaufbauwert, nicht am Kaufpreis. Der Grundstückswert muss nicht versichert werden — er geht bei einem Brand nicht verloren.

2. Wasserschäden ernst nehmen

Wasserschäden sind der häufigste Schadenfall auf Mallorca. Prüfen Sie die Deckungssumme für Wasserschäden und die Selbstbeteiligung genau. Investieren Sie zusätzlich in Wassermelder und lassen Sie bei längerer Abwesenheit den Haupthahn absperren.

3. Leerstandsklausel prüfen

Viele Policen schränken den Versicherungsschutz ein, wenn die Immobilie länger als 60–90 Tage am Stück unbewohnt ist. Als Fernbesitzer aus Deutschland ist dies besonders relevant. Lösung: Wählen Sie eine Police ohne Leerstandsklausel oder vereinbaren Sie regelmäßige Kontrollen durch einen Property-Care-Dienst.

4. Selbstbeteiligung bewusst wählen

Eine Selbstbeteiligung (franquicia) von 150–300 € ist Standard. Eine höhere Selbstbeteiligung senkt die Prämie, erhöht aber Ihre Kosten im Schadenfall. Wägen Sie ab, ob die Ersparnis die höhere Selbstbeteiligung rechtfertigt.

5. Ferienvermietung dem Versicherer melden

Wenn Sie Ihre Immobilie an Feriengäste vermieten, müssen Sie dies dem Versicherer mitteilen. Eine Standard-Wohngebäudeversicherung deckt die gewerbliche Nutzung häufig nicht ab. Die Mehrkosten für eine Vermieter-Police sind moderat (20–40 % Aufschlag).

6. Poolversicherung nicht vergessen

Ein Swimmingpool erhöht das Haftpflichtrisiko erheblich. Stellen Sie sicher, dass Ihr Pool in der Police erfasst ist und die Haftpflichtdeckung ausreicht. Bei Ferienvermietung ist eine Einzäunung des Pools oder eine Poolabdeckung aus Sicherheitsgründen empfehlenswert — und kann die Prämie senken.

7. Jährliche Überprüfung

Überprüfen Sie Ihre Police jährlich: Stimmt die Versicherungssumme noch? Haben Sie Renovierungen durchgeführt, die den Wert erhöht haben? Haben sich Ihre Nutzungsgewohnheiten geändert? Viele Policen in Spanien verlängern sich automatisch — achten Sie auf die Kündigungsfrist (typisch 1–2 Monate vor Ablauf).

8. Sprachbarriere überwinden

Versicherungspolicen in Spanien sind auf Spanisch verfasst — und die Fachsprache ist komplex. Lassen Sie sich die Police von einem deutschsprachigen Makler oder Anwalt erklären, bevor Sie unterschreiben. Im Schadenfall ist es entscheidend, die Bedingungen zu kennen.

9. Schadenfall richtig melden

Im Schadenfall müssen Sie den Schaden innerhalb von 7 Tagen bei Ihrer Versicherung melden (bei Einbruch: sofort bei der Polizei, denuncia). Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und Videos, bevor Sie Reparaturen durchführen. Bewahren Sie alle Rechnungen auf.

10. Nicht an der Versicherung sparen

Bei einer Immobilieninvestition von 300.000–500.000 € sind jährliche Versicherungskosten von 300–600 € eine minimale Absicherung. Eine einzige unversicherte Rohrleitungsexplosion kann schnell 15.000–30.000 € kosten. Die Versicherung ist eine der sinnvollsten Ausgaben für jeden Immobilienbesitzer.

Checkliste: Versicherungsschutz für Ihre Mallorca-Immobilie

Nutzen Sie diese Checkliste, um sicherzustellen, dass Ihr Versicherungsschutz vollständig ist:

• ☐ Continente (Gebäude) mit realistischer Wiederaufbausumme versichert
• ☐ Contenido (Hausrat) mit aktuellem Inventarwert versichert
• ☐ Haftpflicht (Responsabilidad Civil) mit mindestens 300.000 € Deckung
• ☐ Wasserschäden ausreichend gedeckt (häufigster Schadenfall)
• ☐ Leerstandsklausel geprüft und ggf. angepasst
• ☐ Pool in der Police erfasst (falls vorhanden)
• ☐ Ferienvermietung dem Versicherer gemeldet (falls zutreffend)
• ☐ Touristenlizenz-Haftpflicht abgeschlossen (falls Ferienvermietung)
• ☐ Gemeinschaftsversicherung der Comunidad geprüft
• ☐ Consorcio-Zuschlag in der Police enthalten (automatisch)
• ☐ Lastschrift eingerichtet (um Prämienverzug zu vermeiden)
• ☐ Kontaktdaten des Versicherers und der Schadennummer griffbereit