Laufende Kosten einer Immobilie auf Mallorca: Der vollständige Überblick 2026

Viele deutsche Käufer kalkulieren die Kaufnebenkosten sorgfältig ein — vergessen aber die laufenden jährlichen Kosten, die nach dem Erwerb anfallen. Grundsteuer, Müllgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Strom, Wasser, Poolwartung und gegebenenfalls Hausverwaltung summieren sich zu einem erheblichen Betrag. Dieser Leitfaden schlüsselt alle wiederkehrenden Kosten transparent auf — mit konkreten Zahlen für drei typische Szenarien: Apartment, Reihenhaus und Villa.

IBI — Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die IBI ist die spanische Grundsteuer — eine jährliche kommunale Abgabe, die jeder Immobilienbesitzer zahlen muss, unabhängig davon, ob er Resident ist oder nicht. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie, der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt (typischerweise 30 bis 50 % des Marktwertes).

Steuersätze nach Gemeinde

Jede Gemeinde Mallorcas legt ihren eigenen IBI-Steuersatz fest. Die Bandbreite liegt bei 0,4 bis 1,1 % des Katasterwertes:

Beispiel: Eine Wohnung in Palma mit einem Katasterwert von 150.000 Euro und einem IBI-Satz von 0,65 % zahlt 975 Euro IBI pro Jahr. Eine Villa in Calvià mit einem Katasterwert von 300.000 Euro und einem Satz von 0,80 % zahlt 2.400 Euro pro Jahr.

Tipp: Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie den letzten IBI-Bescheid (recibo de IBI) verlangen. Daran sehen Sie den genauen Katasterwert und den tatsächlichen Steuerbetrag. Ihr Anwalt prüft zudem, ob alle IBI-Zahlungen der Vorjahre geleistet wurden — unbezahlte IBI-Schulden gehen auf den neuen Eigentümer über.

Basura — Müllgebühren (Tasa de Recogida de Basuras)

Die Müllgebühr ist eine kommunale Abgabe für die Müllabfuhr und -entsorgung. Sie wird unabhängig vom IBI erhoben und beträgt je nach Gemeinde und Immobilientyp:

• Wohnung: 80–200 Euro/Jahr
• Einfamilienhaus: 150–350 Euro/Jahr
• Gewerblich genutzte Immobilie: 300–800 Euro/Jahr

In einigen Gemeinden ist die Müllgebühr im IBI-Bescheid enthalten, in anderen wird sie separat erhoben. Die Beträge sind im Vergleich zu deutschen Müllgebühren moderat.

Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios)

Wenn Ihre Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist — Wohnanlage, Reihenhaus, Apartment — zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftskosten (cuota de comunidad). Diese decken die gemeinsamen Einrichtungen und Dienstleistungen ab:

Was ist in den Gemeinschaftskosten enthalten?

• Wartung und Reinigung der Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Flure, Außenanlagen)
• Gebäudeversicherung (Grundversicherung der Gemeinschaft)
• Aufzugwartung
• Gemeinschaftspool: Reinigung, Chemikalien, Wasserverbrauch, Technikwartung
• Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen
• Beleuchtung und Strom der Gemeinschaftsbereiche
• Rücklagen für Instandhaltung (fondo de reserva)
• Verwaltungskosten (Administrador)

Typische monatliche Kosten

Achtung — Sonderumlagen (Derramas): Neben den regulären Gemeinschaftskosten kann die Eigentümerversammlung Sonderumlagen beschließen — etwa für eine Dachsanierung, Fassadenrenovierung oder einen neuen Aufzug. Diese können mehrere Tausend Euro pro Eigentümer betragen. Fragen Sie vor dem Kauf nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen (actas de la comunidad) und nach geplanten Sonderumlagen.

Gebäude- und Hausratversicherung (Seguro del Hogar)

Eine Gebäudeversicherung ist in Spanien keine gesetzliche Pflicht für Eigentümer — aber sie ist bei einer Hypothek Voraussetzung der Bank und generell dringend empfohlen. Die Jahresprämie hängt vom Immobilienwert, der Lage und dem Deckungsumfang ab:

• Apartment (80 m², Standardausstattung): 150–350 Euro/Jahr
• Reihenhaus (120 m², mittlere Ausstattung): 250–500 Euro/Jahr
• Villa (200 m², gehobene Ausstattung): 400–900 Euro/Jahr
• Luxusvilla (300+ m², hochwertige Ausstattung): 800–2.000 Euro/Jahr

Eine gute Versicherung deckt: Feuer, Wasserschäden, Sturm, Diebstahl, Glasbruch, Haftpflicht gegenüber Dritten. Achten Sie auf die Deckung von Naturereignissen — auf Mallorca sind Überschwemmungen (inundaciones) durch heftige Herbststürme ein reales Risiko, insbesondere in Tallagen und küstennahen Gebieten.

Strom (Electricidad)

Die Stromkosten auf Mallorca sind ein erheblicher Kostenfaktor — insbesondere wenn Sie eine Klimaanlage nutzen, was im Sommer (Juni bis September) für die meisten Immobilien unverzichtbar ist.

Strompreise 2026

Der Strompreis auf Mallorca setzt sich zusammen aus einem festen Grundpreis (término fijo, abhängig von der vertraglich vereinbarten Leistung in kW) und einem variablen Verbrauchspreis (término de energía). Stand 2026:

• Verbrauchspreis: ca. 0,15–0,30 Euro/kWh (je nach Tarif und Tageszeit)
• Grundpreis: ca. 30–60 Euro/Monat (bei 5,5–10 kW vertraglich vereinbarter Leistung)

Typische monatliche Stromkosten

Spartipp: Eine Solaranlage (placas solares) rechnet sich auf Mallorca besonders gut — die Insel hat über 300 Sonnentage im Jahr. Eine 5-kW-Anlage für ein Einfamilienhaus kostet ca. 6.000 bis 10.000 Euro (mit Förderung) und kann die Stromkosten um 50 bis 70 % senken. Die Amortisation liegt bei 5 bis 7 Jahren.

Wasser (Agua)

Die Wasserversorgung auf Mallorca ist kommunal organisiert. Die Preise variieren je nach Gemeinde und Verbrauch (progressives Tarifsystem — wer mehr verbraucht, zahlt überproportional mehr):

• Apartment (2 Personen): 25–50 Euro/Monat
• Reihenhaus (Familie): 40–80 Euro/Monat
• Villa mit Garten und Pool: 80–200 Euro/Monat

Achtung bei Pools: Das Befüllen eines Pools (ca. 40.000 Liter für einen 8 × 4 m-Pool) kann in den Sommermonaten bei progressiven Tarifen teuer werden. Viele Villenbesitzer lassen den Pool per Tankwagen befüllen, um den kommunalen Progressionstarif nicht auszulösen. Kosten Tankwagen: ca. 80 bis 150 Euro pro Füllung (10.000 Liter).

Hinweis für Finca-Besitzer: Fincas auf dem Land mit eigenem Brunnen (pozo) haben keine kommunalen Wasserkosten, müssen aber die Brunnenpumpe und eventuelle Aufbereitungsanlagen warten und mit Strom betreiben. Kosten: 50 bis 100 Euro/Monat für Strom der Pumpe, plus 200 bis 400 Euro/Jahr für Wartung.

Gas

Mallorca hat kein Erdgasnetz. Die Gasversorgung erfolgt über Flüssiggas (Butano/Propano) in Flaschen oder Tanks:

• Butangasflasche (12,5 kg): ca. 15–18 Euro. Reicht für Kochen ca. 4–6 Wochen (2-Personen-Haushalt).
• Propangastank (für Heizung/Warmwasser): Mietkosten ca. 100–200 Euro/Jahr plus Gaskosten je nach Verbrauch (500–1.500 Euro/Jahr für Heizung und Warmwasser).

Viele neuere Immobilien auf Mallorca setzen auf Aerothermie-Wärmepumpen (aerotermia) statt Gas — effizientere Heizung und Kühlung mit Strom. Falls die Immobilie über Aerothermie verfügt, entfallen die Gaskosten komplett, die Stromkosten steigen jedoch entsprechend.

Internet und Telefon

Internetanschlüsse auf Mallorca sind in Ortschaften gut verfügbar (Glasfaser bis 1 Gbit/s). Die Preise der großen Anbieter (Movistar, Vodafone, Orange, MásMóvil):

• Glasfaser (300–600 Mbit/s): 30–45 Euro/Monat
• Glasfaser + Mobilfunk-Flatrate: 40–60 Euro/Monat
• Glasfaser + TV + Mobilfunk: 50–80 Euro/Monat

Auf dem Land (Fincas) ist Glasfaser oft nicht verfügbar. Alternativen: 4G/5G-Router (30–50 Euro/Monat bei guter Abdeckung, 50–200 Mbit/s) oder Satelliteninternet (Starlink: ca. 40 Euro/Monat, gute Geschwindigkeiten, aber Latenz). Prüfen Sie die Verfügbarkeit vor dem Kauf — für Homeoffice ist eine stabile Verbindung unverzichtbar.

Poolwartung

Ein Pool ist auf Mallorca für viele Käufer ein Muss — aber er verursacht laufende Kosten, die häufig unterschätzt werden:

Professionelle Poolwartung

• Regelmäßige Wartung (1–2 Besuche/Woche): 100–200 Euro/Monat
• Inklusive Chemikalien: 130–250 Euro/Monat
• Nur Sommersaison (Mai–Oktober): 150–250 Euro/Monat für 6 Monate
• Ganzjährig: 100–200 Euro/Monat für 12 Monate

Zusätzliche Poolkosten

• Strom für Pumpe und Filter: 40–80 Euro/Monat (Pumpe läuft 6–10 Stunden/Tag im Sommer)
• Wasser (Verdunstung und Nachfüllung): 20–40 Euro/Monat im Sommer
• Jährliche Technikwartung: 200–400 Euro (Pumpe, Filter, Chlorator)
• Winterabdeckung: 300–800 Euro (Einmalanschaffung)

Jahreskosten Pool insgesamt: Rechnen Sie mit 2.000 bis 4.000 Euro pro Jahr für einen Standard-Pool (8 × 4 m) mit professioneller Wartung. Wer die Wartung selbst übernimmt, kann auf 1.000 bis 1.500 Euro/Jahr kommen — muss aber regelmäßig vor Ort sein.

Garten- und Grundstückspflege

Villen und Fincas auf Mallorca haben oft großzügige Grundstücke mit mediterraner Bepflanzung, Olivenbäumen, Rasenflächen und Hecken. Die Pflegekosten:

• Kleiner Garten (unter 500 m²): 100–200 Euro/Monat (2 Besuche/Monat)
• Mittlerer Garten (500–2.000 m²): 200–400 Euro/Monat (wöchentliche Pflege)
• Großes Grundstück (2.000+ m²): 400–800 Euro/Monat (regelmäßige Pflege, Bewässerungssystem, Baumschnitt)

Bewässerung: In den trockenen Sommermonaten (Juni bis September) ist eine automatische Bewässerungsanlage (riego automático) unverzichtbar. Die Installation kostet 2.000 bis 5.000 Euro, der Wasserverbrauch im Sommer kann 50 bis 150 Euro/Monat zusätzlich ausmachen. Alternativ: mediterrane Trockengärten (xeriscaping) mit einheimischen Pflanzen, die kaum Bewässerung benötigen.

Hausverwaltung (Property Management)

Wenn Sie nicht ganzjährig auf Mallorca leben, benötigen Sie einen Property Manager, der sich um Ihre Immobilie kümmert. Dies ist besonders wichtig für Villen und Fincas, die regelmäßige Aufsicht brauchen (Lüften, Kontrollgänge, Koordination von Handwerkern). Typische Kosten:

• Basis-Management (monatliche Kontrolle, Postweiterleitung, Notfallkontakt): 100–200 Euro/Monat
• Standard-Management (wöchentliche Kontrolle, Koordination Gärtner/Pool, Schlüsselservice): 200–400 Euro/Monat
• Premium-Management (Ferienvermietung, Gästebetreuung, Buchhaltung): 15–25 % der Mieteinnahmen oder 400–800 Euro/Monat Fixbetrag

Empfehlung: Investieren Sie nicht am Property Manager. Eine unbetreute Villa auf Mallorca kann durch Feuchtigkeit, Schädlinge (Holzwurm, Prozessionsspinner-Raupen), Rohrbrüche oder Sturmschäden innerhalb weniger Monate erheblichen Schaden nehmen. Die 200 bis 400 Euro/Monat sind eine Versicherung gegen weit größere Reparaturkosten.

Steuern für Nicht-Residenten (IRNR)

Als Nicht-Resident mit Immobilienbesitz in Spanien müssen Sie jährlich die Nicht-Residentensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) erklären — auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten. Weitere Details finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern für Immobilienbesitzer auf Mallorca.

Eigennutzung (keine Vermietung)

Bei reiner Eigennutzung wird eine fiktive Einnahme angesetzt: 1,1 % des Katasterwertes (bei aktualisiertem Katasterwert) oder 2 % (bei veraltetem Katasterwert). Darauf zahlen EU-Bürger 19 % Einkommensteuer.

Beispiel: Katasterwert 200.000 Euro × 1,1 % = 2.200 Euro fiktive Einnahme × 19 % = 418 Euro IRNR pro Jahr.

Bei Vermietung

Bei Mieteinnahmen zahlen EU-Bürger 19 % auf die Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen minus abzugsfähige Kosten wie IBI, Comunidad, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung). Nicht-EU-Bürger zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug.

Vermögensteuer

Die Vermögensteuer auf den Balearen greift erst ab einem Nettovermögen von 3.000.000 Euro (Freibetrag auf den Balearen). Für die meisten Käufer daher nicht relevant.

Gesamtrechnung: Drei typische Szenarien

Die folgenden Berechnungen zeigen die jährlichen laufenden Kosten für drei typische Immobilienarten auf Mallorca — jeweils für einen Nicht-Residenten mit Eigennutzung (keine Vermietung):

Szenario 1: Apartment (80 m²) in Palma — Kaufpreis 350.000 €

Szenario 2: Reihenhaus (140 m²) in Calvià — Kaufpreis 550.000 €

Szenario 3: Freistehende Villa (220 m²) in Santanyí — Kaufpreis 900.000 €

Zusammenfassung: Die Faustregel

Als Faustregel können Sie die jährlichen laufenden Kosten wie folgt einschätzen:

Rechnen Sie als Nicht-Resident mit jährlichen laufenden Kosten von 1,5 bis 2,5 % des Kaufpreises. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das 7.500 bis 12.500 Euro pro Jahr, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis und den einmaligen Kaufnebenkosten einplanen sollten. Diese Kosten fallen an, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie nutzen oder nicht.

Einen vollständigen Überblick über die einmaligen Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.