Golden Visa Spanien: Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestition auf Mallorca

Das spanische Golden Visa ermöglicht vermögenden Investoren aus Nicht-EU-Ländern eine Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf von Immobilien im Wert von mindestens 500.000 Euro. Mallorca ist dabei eines der beliebtesten Ziele in Spanien — dank Lebensqualität, Wertsteigerungspotenzial und exzellenter Anbindung an ganz Europa. Dieser Leitfaden erklärt alle Voraussetzungen, den Ablauf, die Kosten und die strategischen Überlegungen für deutsche Investoren, die diesen Weg in Betracht ziehen.

Was ist das Golden Visa?

Das Golden Visa (offiziell: Visado de Inversor) wurde 2013 durch das spanische Gesetz 14/2013 (Ley de Emprendedores) eingeführt. Es richtet sich an Nicht-EU-Bürger, die eine signifikante Investition in Spanien tätigen möchten und dafür eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Das Programm ist Teil einer europaweiten Tendenz — ähnliche Programme existieren in Portugal, Griechenland, Malta und anderen EU-Staaten.

Für deutsche Staatsbürger, die bereits als EU-Bürger Freizügigkeit genießen, ist das Golden Visa in der Regel nicht relevant. Es richtet sich primär an Investoren aus Drittstaaten — beispielsweise aus den USA, Großbritannien (nach dem Brexit), den Golfstaaten, China, Russland oder Lateinamerika. Dennoch ist das Thema für den deutschen Markt von Bedeutung: Viele deutsche Immobilienmakler und Berater auf Mallorca betreuen internationale Kunden, und das Golden Visa ist ein wesentlicher Treiber der Nachfrage im Luxussegment.

Voraussetzungen und Investitionsschwelle

Die zentrale Voraussetzung für das Golden Visa durch Immobilieninvestition ist ein Kaufpreis von mindestens 500.000 Euro. Dabei gelten folgende Regeln:

• Mindestinvestition: 500.000 Euro in Immobilien, lastenfrei (ohne Hypothek auf diesen Betrag). Sie dürfen den Kaufpreis übersteigen und den Mehrbetrag finanzieren, aber die ersten 500.000 Euro müssen schuldenfrei sein.
• Mehrere Immobilien: Die 500.000 Euro können auf mehrere Objekte verteilt werden — beispielsweise zwei Wohnungen à 250.000 Euro.
• Antragsteller: Der Investor muss volljährig sein, darf kein Vorstrafenregister in Spanien oder den letzten Aufenthaltsländern haben und muss über eine Krankenversicherung in Spanien verfügen.
• Keine Mindestaufenthaltspflicht: Im Gegensatz zu vielen anderen Aufenthaltsgenehmigungen verlangt das Golden Visa keinen dauerhaften Aufenthalt in Spanien. Sie müssen lediglich mindestens einmal innerhalb der Gültigkeitsdauer nach Spanien einreisen.
• Familiennachzug: Der Investor kann Ehepartner, minderjährige Kinder und volljährige Kinder, die finanziell abhängig sind, sowie Eltern einschließen.

Wichtig: Der Betrag von 500.000 Euro bezieht sich auf den Netto-Kaufpreis. Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (ITP), Notar- und Registergebühren sowie Anwaltskosten zählen nicht zur Investitionssumme. Rechnen Sie mit zusätzlichen 10–13 % Nebenkosten — bei einer 500.000-Euro-Immobilie also insgesamt rund 550.000–565.000 Euro. Mehr zu den Kaufnebenkosten erfahren Sie in unserem detaillierten Kostenratgeber.

Vorteile des Golden Visa

Das spanische Golden Visa bietet eine Reihe von Vorteilen, die es von anderen Aufenthaltserlaubnissen unterscheiden:

• Aufenthaltsrecht in Spanien: Der Inhaber darf sich unbegrenzt in Spanien aufhalten, arbeiten und ein Unternehmen gründen.
• Schengen-Reisefreiheit: Freie Bewegung im gesamten Schengen-Raum (26 europäische Länder) ohne zusätzliches Visum.
• Keine Mindestaufenthaltspflicht: Sie können das Visum nutzen, ohne permanent in Spanien zu leben — ideal für Investoren, die mehrere Wohnsitze haben.
• Familieninklusion: Ehepartner und Kinder erhalten ebenfalls eine Aufenthaltserlaubnis.
• Verlängerbar: Erstgenehmigung für 2 Jahre, danach Verlängerung auf 5 Jahre — solange die Investition bestehen bleibt.
• Weg zur Staatsbürgerschaft: Nach 10 Jahren legalem Aufenthalt in Spanien (bei lateinamerikanischen Staatsbürgern: 2 Jahre) kann die spanische Staatsbürgerschaft beantragt werden.
• Keine spezielle Steuerresidenz erforderlich: Das Golden Visa macht Sie nicht automatisch zum Steueransässigen in Spanien — das ist ein separater Status, der von der tatsächlichen Aufenthaltsdauer abhängt.

Der Antragsprozess Schritt für Schritt

Der typische Ablauf vom ersten Interesse bis zur Erteilung des Golden Visa dauert etwa 3 bis 6 Monate. Hier die einzelnen Schritte:

Schritt 1: NIE-Nummer beantragen

Bevor Sie eine Immobilie kaufen können, benötigen Sie eine Número de Identidad de Extranjero (NIE) — die spanische Steuernummer für Ausländer. Diese beantragen Sie beim spanischen Konsulat in Deutschland oder direkt bei der Ausländerbehörde auf Mallorca. Lesen Sie hierzu unseren ausführlichen NIE-Leitfaden.

Schritt 2: Immobilie suchen und kaufen

Identifizieren Sie eine oder mehrere Immobilien mit einem Gesamtwert von mindestens 500.000 Euro. Auf Mallorca finden Sie in Gemeinden wie Palma, Calvià oder Andratx zahlreiche Objekte in diesem Preissegment. Der Kauf muss beim Notar beurkundet und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Folgende Dokumente werden für den Antrag benötigt:

• Gültiger Reisepass (mindestens 1 Jahr Restlaufzeit)
• Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) und Grundbuchauszug
• Nachweis, dass die Immobilie lastenfrei ist (für die ersten 500.000 Euro)
• Polizeiliches Führungszeugnis aus dem Heimatland und aus Spanien
• Krankenversicherungsnachweis (spanische Gesellschaft oder internationale Police mit Spanien-Deckung)
• Nachweis ausreichender finanzieller Mittel (Bankauszüge, Einkommensnachweise)
• Ausgefülltes Antragsformular (Modelo EX-11)

Schritt 4: Antragstellung

Der Antrag wird bei der Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) in Madrid eingereicht — oder über einen bevollmächtigten Anwalt, was für ausländische Investoren der Regelfall ist. Die Bearbeitungszeit beträgt offiziell 20 Werktage, in der Praxis oft 4–8 Wochen.

Schritt 5: Aufenthaltserlaubnis erhalten

Nach Genehmigung erhalten Sie zunächst ein Investorenvisum (1 Jahr), das in eine Aufenthaltserlaubnis (2 Jahre, verlängerbar auf 5 Jahre) umgewandelt wird. Die Karte wird bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) auf Mallorca abgeholt.

Kosten und Gebühren

Neben dem Immobilienpreis fallen für das Golden Visa folgende Kosten an:

Hinweis: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sollten Sie mit Gesamtkosten von rund 555.000–575.000 Euro rechnen. Eine Finanzierung ist möglich, sofern die ersten 500.000 Euro lastenfrei bleiben. Unser kostenloser Hypothekenvergleich hilft Ihnen, die besten Konditionen zu finden.

Warum Mallorca als Investitionsstandort?

Mallorca bietet Golden-Visa-Investoren eine einzigartige Kombination aus Faktoren, die andere spanische Standorte nur teilweise erfüllen:

Wertsteigerung und Marktstabilität

Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat sich in den letzten zehn Jahren als einer der stabilsten im Mittelmeerraum erwiesen. Die Preise im gehobenen Segment (ab 500.000 Euro) sind seit 2015 durchschnittlich um 5–8 % pro Jahr gestiegen — deutlich über dem spanischen Festland-Durchschnitt. Die Nachfrage von wohlhabenden internationalen Käufern stützt die Preise auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen.

Mietrendite

Immobilien im 500.000-Euro-Segment auf Mallorca erzielen als Ferienvermietung Bruttorenditen von 4–6 %, je nach Lage und Ausstattung. In Gemeinden wie Santanyí oder Pollença können gut positionierte Villen mit Pool sogar höhere Renditen erreichen.

Infrastruktur und Erreichbarkeit

Der Flughafen Palma de Mallorca (PMI) ist der drittgrößte Flughafen Spaniens und bietet Direktverbindungen in über 150 europäische Städte. Von Deutschland aus erreichen Sie Mallorca in 2–2,5 Stunden. Die Insel verfügt über erstklassige Krankenhäuser, internationale Schulen, Yachthäfen und eine hochwertige Gastronomie.

Lebensqualität

Über 300 Sonnentage pro Jahr, ein mildes Winterklima, UNESCO-Welterbe (Serra de Tramuntana), türkisblaues Meer und eine kosmopolitische Atmosphäre — Mallorca gehört zu den lebenswertesten Orten Europas. Dies ist nicht nur ein Lifestyle-Vorteil, sondern auch ein Investitionsargument: Die Nachfrage nach Mallorca-Immobilien wird langfristig durch diese Faktoren gestützt.

Investitionsstrategien für das Golden Visa

Strategie 1: Eine Premium-Immobilie

Der klassische Ansatz: Kauf einer hochwertigen Villa oder Wohnung im Wert von 500.000 Euro oder mehr. Ideal, wenn Sie die Immobilie auch selbst nutzen möchten. Empfohlene Lagen: Calvià (Santa Ponsa, Portals Nous), Palma (Altstadt, Santa Catalina) oder Sóller.

Strategie 2: Portfolio-Ansatz

Verteilen Sie die 500.000 Euro auf zwei oder drei kleinere Immobilien. Beispiel: Eine Wohnung in Palma (250.000 Euro) für Langzeitvermietung und eine Ferienimmobilie in Cala d'Or (250.000 Euro). Dies diversifiziert Ihr Risiko und maximiert die Gesamtrendite.

Strategie 3: Kaufen, renovieren, aufwerten

Kaufen Sie eine ältere Immobilie unter Marktwert, investieren Sie in eine hochwertige Renovierung und steigern Sie den Wert um 20–40 %. Diese Strategie erfordert lokale Expertise und einen erfahrenen Architekten, kann aber die beste Rendite erzielen. Besonders geeignet in aufstrebenden Vierteln wie El Terreno in Palma oder im Ortskern von Andratx.

Steuerliche Aspekte für deutsche Investoren

Die steuerliche Situation von Golden-Visa-Inhabern ist komplex und hängt maßgeblich davon ab, ob Sie als steuerlich ansässig in Spanien gelten oder nicht:

• Nicht-Residenten: Wenn Sie weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen, bleiben Sie in Deutschland steuerpflichtig. In Spanien zahlen Sie die Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR) auf Mieteinnahmen (24 % für Nicht-EU-Bürger, 19 % für EU-Bürger) sowie eine jährliche Vermögenssteuer auf den Immobilienwert.
• Residenten: Ab 183 Tagen Aufenthalt werden Sie in Spanien steueransässig und unterliegen der spanischen Einkommensteuer auf Ihr weltweites Einkommen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien verhindert eine Doppelbesteuerung.
• Beckham-Gesetz: Unter bestimmten Umständen können neue Steuerresidenten das Régimen Especial (bekannt als «Beckham-Gesetz») nutzen und für 6 Jahre einen pauschalen Steuersatz von 24 % auf spanische Einkünfte zahlen — statt des progressiven Tarifs bis 47 %.

Wir empfehlen dringend die Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-spanischen Steuerrecht. Lesen Sie auch unseren umfassenden Steuerleitfaden für Immobilienbesitzer auf Mallorca.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

1. Den Kaufpreis in der Urkunde reduzieren

In einigen Ländern ist es üblich, den Kaufpreis in der notariellen Urkunde niedriger anzugeben als den tatsächlich gezahlten Betrag. Für das Golden Visa ist dies fatal: Der in der Urkunde dokumentierte Wert muss mindestens 500.000 Euro betragen. Jeder Cent unter dieser Schwelle disqualifiziert Ihren Antrag.

2. Hypothek auf die ersten 500.000 Euro

Die ersten 500.000 Euro müssen lastenfrei sein. Wenn Sie eine Immobilie für 700.000 Euro kaufen, dürfen Sie maximal 200.000 Euro finanzieren. Planen Sie Ihre Finanzierung entsprechend.

3. Keinen spezialisierten Anwalt engagieren

Das Golden-Visa-Verfahren hat spezifische Anforderungen, die ein allgemeiner Immobilienanwalt möglicherweise nicht kennt. Engagieren Sie einen Anwalt, der nachweislich Erfahrung mit Golden-Visa-Anträgen hat.

4. Fristen versäumen

Das Investorenvisum muss innerhalb von einem Jahr nach Erteilung in eine Aufenthaltserlaubnis umgewandelt werden. Versäumen Sie diese Frist, müssen Sie den gesamten Prozess von vorne beginnen.

5. Versicherung vernachlässigen

Eine gültige Krankenversicherung ist zwingende Voraussetzung. Stellen Sie sicher, dass Ihre Police vor der Antragstellung aktiv ist und den gesamten Aufenthaltszeitraum abdeckt. Informationen zum Gesundheitssystem finden Sie in unserem Leitfaden zum Gesundheitssystem auf Mallorca.

Fazit und nächste Schritte

Das spanische Golden Visa ist ein bewährtes und transparentes Programm, das vermögenden Investoren den Zugang zum europäischen Lebensraum ermöglicht. Mallorca bietet dabei als Investitionsstandort eine seltene Kombination aus Wertsteigerungspotenzial, Mietrendite und Lebensqualität. Mit einem Mindestinvestment von 500.000 Euro und Gesamtkosten von rund 560.000 Euro ist die Einstiegshürde signifikant, aber im europäischen Vergleich moderat — und die Investition ist keine verlorene Ausgabe, sondern ein realer Sachwert in einem der begehrtesten Immobilienmärkte Europas.

Beachten Sie: Die spanische Regierung überprüft das Golden-Visa-Programm regelmäßig. Es gab wiederholt politische Diskussionen über eine Anhebung der Investitionsschwelle oder eine Einschränkung des Programms. Wenn Sie ernsthaft über diese Option nachdenken, empfehlen wir, zeitnah zu handeln — die aktuellen Bedingungen sind attraktiv, aber nicht garantiert dauerhaft.