Immobilienkauf auf Mallorca: Die komplette Checkliste für deutsche Käufer (2026)

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist ein aufregender Schritt — aber auch ein komplexer Prozess, der sich in wesentlichen Punkten vom deutschen Immobilienrecht unterscheidet. Kein Grundbuchamt wie in Deutschland, kein standardisiertes Kaufprocedere, und eine Reihe von Fallstricken, die speziell ausländische Käufer treffen können. Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess — von der Beantragung der NIE bis zur Eintragung im Grundbuch — mit realistischen Zeitangaben und konkreten Kosten.

Schritt 1: NIE beantragen (Número de Identificación de Extranjero)

Die NIE ist die spanische Ausländeridentifikationsnummer und die absolute Grundvoraussetzung für jeden Immobilienkauf in Spanien. Ohne NIE können Sie keinen Kaufvertrag unterzeichnen, kein Bankkonto eröffnen und keine Steuern zahlen.

Wo beantragen?

• Auf Mallorca: Bei der Oficina de Extranjería in Palma oder bei der Policía Nacional (Ausländerbehörde). Persönliche Vorsprache erforderlich. Termin über die Website sede.administracionespublicas.gob.es buchen.
• In Deutschland: Beim spanischen Konsulat (Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart). Ebenfalls Terminvereinbarung notwendig.
• Über einen Vertreter: Ihr Anwalt auf Mallorca kann die NIE mit einer notariellen Vollmacht für Sie beantragen. Dies ist die bequemste Option.

Benötigte Unterlagen

• Ausgefülltes Formular EX-15
• Reisepass (Original + Kopie)
• Begründung (z. B. Immobilienkauf — ein Vorvertrag oder eine Absichtserklärung reicht)
• Gebühr: ca. 12 EUR (Modell 790, Code 012)

Dauer: Bei persönlicher Vorsprache auf Mallorca erhalten Sie die NIE in der Regel am selben Tag oder innerhalb weniger Tage. Über das Konsulat in Deutschland kann es 2–6 Wochen dauern. Über einen Anwalt auf Mallorca: 1–3 Wochen.

Einen detaillierten Leitfaden finden Sie in unserem Artikel NIE-Nummer auf Mallorca beantragen.

Schritt 2: Spanisches Bankkonto eröffnen

Ein spanisches Bankkonto ist für den Immobilienkauf dringend empfohlen, auch wenn es nicht streng gesetzlich vorgeschrieben ist. Über dieses Konto werden der Kaufpreis, die Steuern, die Nebenkosten und die laufenden Zahlungen (Grundsteuer, Strom, Wasser, Gemeinschaftskosten) abgewickelt.

Empfohlene Banken für deutsche Käufer

• CaixaBank: Größte Bank Spaniens, umfangreiches Filialnetz auf Mallorca, Erfahrung mit ausländischen Kunden.
• Sabadell: Ebenfalls gut aufgestellt für Nicht-Residenten.
• BBVA: Gute Online-Banking-Infrastruktur, englischsprachiger Service.
• Banca March: Balearische Privatbank, ausgezeichneter persönlicher Service.

Benötigte Unterlagen

• NIE (bereits erhalten oder zumindest beantragt)
• Reisepass
• Nachweis der Herkunft der Mittel (Kontoauszüge, Arbeitsbescheinigung) — aufgrund der Geldwäscheprävention
• Steuerwohnsitzbescheinigung aus Deutschland (optional, aber oft angefordert)

Dauer: Die Kontoeröffnung dauert 1–5 Werktage. Einige Banken bieten eine Eröffnung aus der Ferne an, andere verlangen persönliches Erscheinen in einer Filiale auf Mallorca.

Kosten: Nicht-Residentenkonten haben in der Regel eine Kontoführungsgebühr von 50–150 EUR pro Jahr.

Schritt 3: Anwalt beauftragen

Ein unabhängiger, auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt (abogado) ist beim Immobilienkauf in Spanien keine optionale Ausgabe, sondern eine Pflichtinvestition. Im Gegensatz zu Deutschland, wo der Notar eine neutrale Prüfungsfunktion hat, ist der spanische Notar primär für die Beurkundung zuständig — die rechtliche Prüfung liegt bei Ihnen bzw. bei Ihrem Anwalt.

Aufgaben des Anwalts

• Rechtliche Prüfung der Immobilie (Grundbuch, Kataster, Baugenehmigungen)
• Prüfung auf Schulden, Lasten und Hypotheken
• Gestaltung und Prüfung aller Verträge
• Begleitung zum Notar
• NIE-Beantragung und Bankkontoführung (mit Vollmacht)
• Steuerliche Erstanmeldungen

Kosten

Üblich sind 1 % des Kaufpreises + 21 % IVA, mit einem Minimum von ca. 1.500–2.000 EUR. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 EUR rechnen Sie mit ca. 4.840 EUR (inkl. IVA). Eine detaillierte Aufstellung aller Kaufnebenkosten finden Sie hier.

Wichtig: Beauftragen Sie immer einen Anwalt, der unabhängig vom Verkäufer und vom Makler ist. Akzeptieren Sie niemals den Anwalt, den Ihnen die Gegenseite empfiehlt.

Schritt 4: Immobiliensuche

Die Immobiliensuche auf Mallorca erfolgt typischerweise über mehrere Kanäle:

• Immobilienportale: Idealista.com, Fotocasa.es, Kyero.com (mehrsprachig), Immobilienscout24 (für Mallorca).
• Immobilienmakler: Auf Mallorca gibt es hunderte Makler — von internationalen Ketten bis zu lokalen Spezialisten. Achten Sie auf die offizielle Registrierung (API — Agente de la Propiedad Inmobiliaria).
• Privatverkäufe: Auf Plattformen wie Milanuncios.com oder Wallapop werden Immobilien direkt von Eigentümern angeboten — oft zu günstigeren Preisen, aber ohne professionelle Begleitung.

Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten

• Zustand der Bausubstanz (Risse, Feuchtigkeit, Dachzustand)
• Gemeinschaftsbereiche (Fassade, Aufzug, Pool — vgl. Gemeinschaftskosten)
• Lärmbelastung (Flughafennähe, Straßenlärm, Nachtleben)
• Ausrichtung und Sonnenstunden (Südlage ist auf Mallorca Premiumlage)
• Parkplatzsituation (besonders in Palma und Küstenorten)
• Vorhandensein einer Touristenlizenz (wenn Vermietung geplant)

Schritt 5: Due Diligence — Die rechtliche Prüfung

Dies ist der kritischste Schritt des gesamten Kaufprozesses. Ihr Anwalt sollte folgende Prüfungen durchführen, bevor Sie irgendeinen Vertrag unterschreiben:

Nota Simple (Grundbuchauszug)

Die Nota Simple ist der aktuelle Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie enthält:

• Eigentümer (stimmt er mit dem Verkäufer überein?)
• Beschreibung der Immobilie (Fläche, Grenzen, Zugehörigkeit)
• Lasten und Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Wegerechte)
• Anmerkungen (laufende Verfahren, Vorkaufsrechte)

Kosten: ca. 10–15 EUR online über registradores.org.

Katasterabgleich (Catastro)

Der Kataster (Catastro) ist das spanische Liegenschaftskataster. Es enthält die physische Beschreibung des Grundstücks, die bebaute Fläche und den Katasterwert (valor catastral). Prüfen Sie:

• Stimmt die im Kataster eingetragene Fläche mit der tatsächlichen Bebauung überein?
• Sind alle Gebäudeteile (Erweiterungen, Garage, Pool) katasterlich erfasst?
• Stimmt der Katasterplan mit dem Grundbucheintrag überein?

Achtung: Auf Mallorca gibt es häufig Diskrepanzen zwischen Grundbuch und Kataster — insbesondere bei älteren Fincas, die im Laufe der Jahrzehnte erweitert wurden. Nicht erfasste Anbauten können legalisiert werden müssen (oder im schlimmsten Fall abgerissen).

Städtebauliche Prüfung

• Baugenehmigung (licencia de obras): Wurden alle Bauten und Umbauten genehmigt?
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad): Ist sie vorhanden und gültig?
• Bebauungsplan (normas urbanísticas): Was ist auf dem Grundstück erlaubt? Gibt es Baubeschränkungen?
• Küstenschutzgesetz (Ley de Costas): Bei Küstenimmobilien prüfen, ob die öffentliche Küstenzone (dominio público marítimo-terrestre) betroffen ist.

Schuldenprüfung

• IBI (Grundsteuer): Sind alle Grundsteuerzahlungen geleistet? Lassen Sie sich die letzten 4 Jahresquittungen zeigen.
• Gemeinschaftskosten: Verlangen Sie das certificado de estar al corriente de pago vom Verwalter.
• Versorgerverträge: Gibt es offene Rechnungen bei Strom, Wasser, Gas?
• Plusvalía: Wurde die Plusvalía vom letzten Verkauf bezahlt?

Dauer der Due Diligence: 1–3 Wochen, abhängig davon, wie schnell die Unterlagen verfügbar sind.

Schritt 6: Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben und die Due Diligence positiv verläuft, wird häufig ein Reservierungsvertrag geschlossen. Dabei zahlen Sie eine Reservierungsgebühr (typisch: 3.000–10.000 EUR), die die Immobilie für Sie «reserviert» — der Verkäufer verpflichtet sich, sie während eines vereinbarten Zeitraums (meist 2–4 Wochen) nicht anderweitig zu verkaufen.

Achtung: Der Reservierungsvertrag ist rechtlich weniger verbindlich als der Arras-Vertrag. Die genauen Bedingungen (Erstattung bei Rücktritt, Anrechnung auf den Kaufpreis) müssen vertraglich klar geregelt werden. Lassen Sie diesen Vertrag unbedingt von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Schritt 7: Kaufvorvertrag mit Arras (Contrato de Arras)

Der Arras-Vertrag (contrato de arras) ist der bindende Kaufvorvertrag in Spanien. Er legt den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen, den Notartermin und die Konsequenzen eines Rücktritts fest.

Arras-Zahlung

Die übliche Arras-Zahlung beträgt 10 % des Kaufpreises. Diese Anzahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet.

Rücktrittsregeln (Arras Penitenciales)

• Käufer tritt zurück: Der Käufer verliert die Arras-Zahlung.
• Verkäufer tritt zurück: Der Verkäufer muss die Arras-Zahlung in doppelter Höhe zurückerstatten.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR zahlen Sie 40.000 EUR als Arras. Treten Sie zurück, verlieren Sie 40.000 EUR. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen 80.000 EUR zahlen.

Wichtige Vertragsklauseln

• Frist für den Notartermin (typisch: 4–8 Wochen nach Arras)
• Lastenfrei-Übergabe (der Verkäufer muss alle Lasten vor der Escritura löschen)
• Übergabezustand (möbliert/unmöbliert, Inventarliste)
• Verteilung der Kosten (wer zahlt Plusvalía, wer zahlt anteilige IBI?)
• Bedingung: Hypothekenzusage (falls finanziert — Rücktrittsrecht ohne Arras-Verlust, wenn die Hypothek nicht bewilligt wird)

Schritt 8: Hypothek beantragen (falls gewünscht)

Wenn Sie den Kauf finanzieren möchten, sollten Sie die Hypothek idealerweise bereits vor dem Arras-Vertrag vorklären — aber spätestens unmittelbar danach offiziell beantragen.

Konditionen für Nicht-Residenten (Stand 2026)

• Maximale Beleihung: 60–70 % des Schätzwertes (nicht des Kaufpreises)
• Laufzeit: Bis zu 20–25 Jahre (maximal bis zum 75. Lebensjahr)
• Zinssatz: Variabel (Euribor + 1,5–2,5 %) oder Festzins (3,0–4,5 %)
• Erforderliches Eigenkapital: 30–40 % des Kaufpreises + 10–13 % Nebenkosten

Dauer: Die Hypothekenbewilligung dauert in der Regel 4–8 Wochen. Die Bank beauftragt einen unabhängigen Gutachter (tasador) zur Immobilienbewertung.

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Schritt 9: Notartermin — Die Escritura

Die Escritura Pública de Compraventa ist die notarielle Kaufurkunde und der formelle Höhepunkt des Kaufprozesses. Am Notartermin geschieht Folgendes:

1. Identitätsprüfung: Ausweis/Reisepass und NIE aller Beteiligten werden geprüft.
2. Verlesung der Urkunde: Der Notar verliest die Kaufurkunde in spanischer Sprache. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein.
3. Zahlung: Der Restkaufpreis wird per Bankcheck (cheque bancario) an den Verkäufer übergeben. Bei einer Hypothek überweist die Bank den Kreditbetrag direkt.
4. Schlüsselübergabe: Nach der Unterzeichnung erhalten Sie die Schlüssel — die Immobilie gehört Ihnen.
5. Unterschrift: Käufer und Verkäufer (oder deren Bevollmächtigte) unterzeichnen die Urkunde.

Was Sie zum Notar mitbringen müssen

• Reisepass (Original)
• NIE-Bescheinigung (Original)
• Bankcheck über den Restkaufpreis
• Nachweis der IBI-Zahlung des laufenden Jahres (stellt der Verkäufer bereit)
• Unbedenklichkeitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft (stellt der Verkäufer bereit)
• Letzter IBI-Beleg

Kosten Notar: Ca. 1.000–2.000 EUR, abhängig vom Kaufpreis.

Schritt 10: Grundbucheintragung und Steuerzahlung

Nach dem Notartermin müssen innerhalb von 30 Tagen folgende Schritte erledigt werden (in der Regel übernimmt dies Ihre Gestoría oder Ihr Anwalt):

1. ITP zahlen: Die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) muss beim Finanzamt der Balearen (ATIB) entrichtet werden. Frist: 30 Tage nach Notartermin.
2. Grundbucheintragung: Die Kaufurkunde wird beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingereicht. Die Eintragung dauert in der Regel 2–4 Wochen.
3. Katasteränderung: Die Änderung des Eigentümers im Kataster erfolgt in der Regel automatisch durch Datenabgleich zwischen Grundbuch und Kataster.

Kosten: ITP: 8–13 % je nach Kaufpreis (progressiv gestaffelt). Grundbuchgebühren: 500–1.000 EUR. Gestoría: 300–600 EUR.

Schritt 11: Nach dem Kauf — Verwaltung einrichten

Nach der erfolgreichen Eintragung im Grundbuch sollten Sie folgende Verwaltungsschritte erledigen:

• Versorgerverträge umschreiben: Strom (Endesa, Iberdrola), Wasser (EMAYA in Palma, Abaqua, Gemeindeversorger), Gas, Internet. Ihr Gestor kann dies übernehmen.
• Gemeinschaftskosten: Bei der Hausverwaltung als neuer Eigentümer anmelden und Lastschrift einrichten.
• IBI-Lastschrift einrichten: Bei der Gemeinde (Ajuntament) eine Lastschriftermächtigung für die jährliche Grundsteuer erteilen.
• Hausratversicherung: Eine Gebäude- und Hausratversicherung abschließen. Kosten: 200–600 EUR/Jahr.
• Steuervertreter: Als Nicht-Resident müssen Sie einen Steuervertreter (representante fiscal) in Spanien benennen. Dieser reicht Ihre jährliche Nicht-Residentensteuererklärung ein. Kosten: 150–400 EUR/Jahr.
• Touristenlizenz: Falls Sie die Immobilie vermieten möchten, beginnen Sie mit dem Lizenzantrag.

Komplette Timeline: Vom Entschluss bis zum Schlüssel

Häufige Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten

1. Ohne Anwalt kaufen

Der größte Fehler, den ausländische Käufer auf Mallorca machen können. 1 % Anwaltskosten können Sie vor Schäden von 10.000–100.000 EUR und mehr bewahren.

2. Den Anwalt des Maklers oder Verkäufers akzeptieren

Ihr Anwalt muss Ihre Interessen vertreten. Ein vom Verkäufer empfohlener Anwalt hat möglicherweise einen Interessenkonflikt.

3. Due Diligence überspringen

«Das Haus sieht gut aus, die Lage ist super, ich schlage zu» — diese Einstellung hat schon viele Käufer viel Geld gekostet. Illegale Anbauten, nicht bezahlte Schulden, fehlende Baugenehmigungen — all dies können Sie nur durch eine gründliche Prüfung aufdecken.

4. In Schwarzgeld-Deals einwilligen

Manche Verkäufer schlagen vor, einen Teil des Kaufpreises «schwarz» zu zahlen, um Steuern zu sparen. Dies ist illegal, setzt Sie strafrechtlichen Risiken aus und führt zu einem niedrigeren Grundbuchwert — was bei einem späteren Verkauf zu einer höheren Kapitalertragsteuer führt.

5. Nebenkosten unterschätzen

Rechnen Sie mit 10–13 % des Kaufpreises an einmaligen Nebenkosten. Bei einer 400.000-EUR-Immobilie sind das 40.000–52.000 EUR zusätzlich zum Kaufpreis. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Summe als Eigenkapital verfügbar haben.

6. Keine Vollmacht vorbereiten

Wenn Sie nicht dauerhaft auf Mallorca sind, bereiten Sie eine notarielle Vollmacht (poder notarial) für Ihren Anwalt vor. So kann er in Ihrem Namen NIE beantragen, Verträge unterzeichnen und beim Notar erscheinen, falls Sie verhindert sind.