Immobilienmarkt Mallorca 2026: Preisentwicklung, Trends und Prognose für Käufer und Investoren

Mallorca bleibt einer der gefragtesten Immobilienmärkte Europas. Nach Jahren kräftiger Preisanstiege stellt sich für viele deutsche Käufer und Investoren die Frage: Lohnt sich der Einstieg 2026 noch? Wie entwickeln sich die Preise? Wo gibt es noch Wachstumspotenzial? Und welche Risiken sollte man im Blick behalten? In dieser Marktanalyse liefern wir Ihnen die aktuellen Zahlen, beleuchten regionale Unterschiede und geben eine fundierte Einschätzung für die kommenden Monate.

Rückblick: Preisentwicklung 2020–2025

Um die aktuelle Marktlage einzuordnen, lohnt ein Blick auf die Preisentwicklung der vergangenen Jahre. Mallorca hat seit dem kurzen Covid-Einbruch 2020 eine bemerkenswerte Rally erlebt:

Kumuliert bedeutet das einen Preisanstieg von rund 53% seit dem Tiefpunkt 2020. Dieses Wachstum wurde getrieben durch eine Kombination aus starker internationaler Nachfrage, begrenztem Angebot, niedrigen Zinsen (bis Mitte 2022) und Mallorcas wachsender Attraktivität als Lifestyle-Destination und Remote-Work-Standort.

Auffällig ist die leichte Verlangsamung des Preiswachstums: Von 11% (2022) über 9% (2023) auf 8% und 7% in den letzten beiden Jahren. Der Markt wächst weiter, aber das Tempo hat sich normalisiert.

Aktuelle Marktlage Anfang 2026

Zum Beginn des Jahres 2026 präsentiert sich der Immobilienmarkt auf Mallorca in einer Phase der selektiven Stabilisierung. Das bedeutet: Der Gesamtmarkt wächst weiter, aber die Dynamik verschiebt sich regional und segmentbezogen.

Die wichtigsten Kennzahlen Anfang 2026

Verkäufermarkt: Trotz leichter Entspannung bleibt Mallorca ein Verkäufermarkt. In begehrten Lagen wie Calvià, Andratx und Teilen von Palma verkaufen sich gut gepflegte Immobilien weiterhin schnell und oft über dem Angebotspreis.

Angebot und Nachfrage: Das strukturelle Ungleichgewicht

Der wichtigste Treiber des mallorquinischen Immobilienmarktes ist ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dieses Ungleichgewicht ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern hat tiefe Wurzeln:

Angebot: Warum es begrenzt bleibt

• Inselcharakter: Mallorca hat eine begrenzte Fläche von 3.640 km². Neue Bauflächen sind knapp, insbesondere in Küstennähe.
• Strenge Bauvorschriften: Die Balearen haben einige der restriktivsten Baugesetze Spaniens. Das Ley del Suelo und die Gemeindebaupläne (PGOU) begrenzen die Bebauung erheblich.
• Naturschutz: Rund 40% der Inselfläche stehen unter Naturschutz (Serra de Tramuntana als UNESCO-Welterbe, Naturparks, Küstenschutz).
• Langsame Genehmigungsverfahren: Baugenehmigungen dauern auf Mallorca häufig 12–24 Monate — teilweise länger.
• Wenig Anreiz zum Verkaufen: Viele Eigentümer sehen keinen Grund zu verkaufen, da die Preise weiter steigen und Mieteinnahmen attraktiv sind.

Nachfrage: Warum sie hoch bleibt

• Internationale Attraktivität: Mallorca zieht Käufer aus ganz Europa an — Deutschland, Großbritannien, Skandinavien, Frankreich, Benelux.
• Remote Work: Die Möglichkeit, ortsunabhängig zu arbeiten, hat die Nachfrage nach Zweitwohnungen und semi-permanenten Residenzen deutlich erhöht.
• Lebensqualität: Klima, Sicherheit, Infrastruktur, Gastronomie, internationale Schulen — Mallorca bietet alles, was wohlhabende Käufer suchen.
• Investitionssicherheit: Immobilien auf Mallorca gelten als wertbeständig. Selbst während der Finanzkrise 2008–2014 war der Wertverfall in Premiumlagen moderat im Vergleich zum spanischen Festland.
• Flugerreichbarkeit: Palma de Mallorca Airport (PMI) ist einer der verkehrsreichsten Flughäfen Europas mit Direktverbindungen in über 150 Städte.

Ausländische Käufer: Motor des Marktes

Ausländische Käufer machen auf den Balearen rund 35–40% aller Immobilientransaktionen aus — der höchste Anteil in ganz Spanien. Auf Mallorca liegt der Anteil in einigen Gemeinden sogar über 50%.

Herkunftsländer der Käufer (Top 5, Balearen 2025)

Deutsche Käufer sind seit Jahren die größte ausländische Käufergruppe auf Mallorca. Sie schätzen insbesondere die gute Infrastruktur, die deutschsprachige Gemeinschaft in Gemeinden wie Calvià und Sóller, sowie die kurzen Flugzeiten (2–2,5 Stunden aus den meisten deutschen Großstädten).

Regulierungsdebatte: Bremse für ausländische Käufer?

Die balearische Regierung diskutiert seit 2024 Einschränkungen für den Kauf von Immobilien durch Nicht-Residenten. Die Maßnahmen zielen darauf ab, den Preisdruck auf den lokalen Wohnungsmarkt zu verringern. Bislang wurden jedoch keine konkreten Kaufverbote beschlossen. Es handelt sich eher um verschärfte Regeln für touristische Vermietung und mögliche höhere Steuern für Zweitwohnungsbesitzer.

Unsere Einschätzung: Ein generelles Kaufverbot für Ausländer ist aufgrund des EU-Rechts (Freizügigkeit, Kapitalverkehrsfreiheit) praktisch nicht umsetzbar. Denkbar sind jedoch indirekte Maßnahmen wie höhere Steuersätze oder verschärfte Auflagen für Ferienvermietung. Diese könnten die Rendite reduzieren, aber den Markt nicht fundamental verändern.

Zinsentwicklung und ihr Einfluss

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat nach der aggressiven Zinsanhebungsphase 2022–2023 im Jahr 2024 mit Zinssenkungen begonnen. Anfang 2026 liegt der EZB-Leitzins bei rund 2,5–2,75%, und weitere moderate Senkungen werden erwartet.

Auswirkungen auf den Mallorca-Markt

• Hypothekenzinsen: Variable Hypotheken (an Euribor gekoppelt) liegen Anfang 2026 bei ca. Euribor + 0,8–1,2%, also effektiv bei rund 3,0–3,5%. Festzinshypotheken werden zu 3,2–3,8% angeboten. Deutlich günstiger als 2023 (4,5–5%), aber noch weit von den Tiefständen 2021 (1,5–2%) entfernt.
• Kaufkraft: Die gesunkenen Zinsen erhöhen die Kaufkraft, was die Nachfrage stützt und tendenziell preissteigernd wirkt.
• Premiumsegment: Käufer im Luxussegment (über 1,5 Mio. EUR) finanzieren häufig ohne Hypothek. Für sie sind Zinsen weniger relevant.
• Investoren: Sinkende Zinsen machen Immobilien als Anlageklasse wieder attraktiver im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren.

Wenn Sie eine Finanzierung in Erwägung ziehen, lohnt sich ein kostenloser Hypothekenvergleich — die Konditionen variieren erheblich zwischen den Banken.

Neubauaktivität: Zu wenig, zu teuer

Die Neubauaktivität auf Mallorca bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Balearen verzeichneten 2025 rund 3.200 Baugenehmigungen — ein leichter Anstieg gegenüber 2024, aber immer noch weit unter dem Niveau der Boomjahre 2005–2007 (damals über 8.000 pro Jahr).

Warum wird so wenig gebaut?

• Mangel an Bauland: Besonders in Küstennähe und in den beliebtesten Gemeinden ist kaum noch Bauland verfügbar.
• Hohe Baukosten: Die Baukosten auf den Balearen liegen 15–25% über dem spanischen Festlanddurchschnitt (Transport, Fachkräftemangel).
• Lange Genehmigungsverfahren: 12–24 Monate für eine Baugenehmigung sind normal; in komplizierten Fällen deutlich länger.
• Restriktive Bauvorschriften: Höhenbegrenzungen, Abstandsregeln, Küstenschutz, Landschaftsschutz — die Auflagen sind streng.

Neubauprojekte: Wo und zu welchen Preisen?

Neubau als Investment: Wer eine Neubauwohnung in einer guten Lage erwirbt, kann von der Wertsteigerung während der Bauphase profitieren. Bei Off-Plan-Käufen (Kauf auf Bauplanbasis) sind Wertzuwächse von 10–20% bis zur Fertigstellung nicht ungewöhnlich — allerdings besteht auch ein Bauträgerrisiko.

Regionale Analyse: Welche Gemeinden steigen, welche stabilisieren sich?

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist kein einheitlicher Markt. Die Preisentwicklung unterscheidet sich erheblich je nach Gemeinde, Lage und Segment. Hier unsere Analyse der wichtigsten Regionen:

Stark steigende Gemeinden (+8–12%)

Solides Wachstum (+5–8%)

Stabilisierung (+2–5%)

Eine detaillierte Analyse der besten Gemeinden für Investoren finden Sie in unserem Artikel Die besten Gemeinden auf Mallorca zum Investieren 2026.

Mietmarkt: Renditen und Regulierung

Der Mietmarkt auf Mallorca ist zweigeteilt: Ferienvermietung (lukrativ, aber zunehmend reguliert) und Langzeitvermietung (stabile Nachfrage, moderate Renditen).

Ferienvermietung (touristische Vermietung)

• Lizenzpflicht: Touristische Vermietung erfordert eine licencia turística (ETV-Lizenz). In vielen Gemeinden werden keine neuen Lizenzen mehr vergeben — insbesondere in Palma, Calvià und Pollença.
• Moratorium: Die balearische Regierung hat das Moratorium für neue touristische Vermietungslizenzen verlängert. Bestehende Lizenzen behalten jedoch ihre Gültigkeit.
• Rendite mit Lizenz: Bruttomietrendite bei Ferienvermietung: 4–7% (abhängig von Lage, Ausstattung und Saison)
• Ohne Lizenz: Illegale Ferienvermietung wird zunehmend kontrolliert. Bußgelder: 20.000 – 400.000 EUR.

Langzeitvermietung

• Starke Nachfrage: Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum treibt die Langzeitmieten stetig nach oben.
• Rendite: Bruttomietrendite bei Langzeitvermietung: 3–4,5%
• Mieterschutz: Spanisches Mietrecht (LAU) bietet Mietern erheblichen Schutz — Mindestvertragsdauer 5 Jahre (7 Jahre bei juristischen Personen als Vermieter), begrenzte Mieterhöhungen.

Risiken und Unsicherheiten

Kein Investment ist ohne Risiko. Auch der Immobilienmarkt auf Mallorca hat Schattenseiten und potenzielle Risikofaktoren, die Sie kennen sollten:

• Regulatorische Risiken: Verschärfung der Regeln für Ferienvermietung, mögliche höhere Steuern für Nicht-Residenten, Beschränkungen für ausländische Käufer (unwahrscheinlich, aber im politischen Diskurs).
• Konjunkturrisiken: Eine europäische Rezession könnte die Nachfrage ausländischer Käufer dämpfen — allerdings hat sich Mallorca in vergangenen Abschwungphasen als relativ resilient erwiesen.
• Wasserknappheit: Mallorca leidet regelmäßig unter Wassermangel. Langfristig könnte dies die Entwicklungsmöglichkeiten begrenzen und die Betriebskosten erhöhen.
• Übertourismus-Debatte: Die soziale Akzeptanz des Massentourismus und der vielen ausländischen Zweitwohnsitze schwindet in Teilen der Bevölkerung. Dies könnte zu politischen Maßnahmen führen.
• Preisblase? Nach 53% Preissteigerung seit 2020 stellt sich die Frage nach einer Überhitzung. Unsere Einschätzung: Aufgrund des strukturellen Angebotsmangels und der fundamentalen Nachfragetreiber sehen wir keine Blase, aber eine mögliche Verlangsamung des Wachstums.

Prognose für 2026–2027

Auf Basis der aktuellen Marktdaten, der strukturellen Rahmenbedingungen und der makroökonomischen Entwicklung geben wir folgende Prognose ab:

Zusammengefasst: Wir erwarten für 2026 ein moderates, aber solides Preiswachstum von durchschnittlich 5–7% auf Gesamtinselebene, mit einer leichten Verlangsamung gegenüber den Vorjahren. In Premiumlagen kann das Wachstum zweistellig bleiben. Im Inselinneren wird sich das Wachstum weiter normalisieren.

Wichtigste Treiber für 2026:

• Sinkende Zinsen: Erhöhte Kaufkraft, stärkere Nachfrage
• Angebotsmangel: Weiterhin zu wenig Immobilien auf dem Markt
• Internationale Nachfrage: Ungebrochen, insbesondere aus Deutschland und Skandinavien
• Remote Work: Anhaltender Trend zu flexiblem Arbeiten unterstützt die Nachfrage nach Zweitwohnungen

Unsere Empfehlung für Käufer und Investoren

Basierend auf unserer Marktanalyse empfehlen wir für 2026 folgende Strategien:

Für Eigennutzer

• Nicht zu lange warten: Die Preise werden absehbar nicht sinken. Je länger Sie warten, desto mehr zahlen Sie.
• Budget realistisch planen: Kalkulieren Sie 10–13% Nebenkosten auf den Kaufpreis ein. Details in unserem Leitfaden zu Kaufnebenkosten.
• Hypothekenvergleich nutzen: Vergleichen Sie die Konditionen über unseren kostenlosen Hypothekenservice — die Zinsunterschiede zwischen den Banken sind erheblich.
• Regionen vergleichen: Prüfen Sie auch weniger bekannte Gemeinden wie Santa Margalida oder Llucmajor — dort bekommen Sie mehr Immobilie für Ihr Budget.

Für Investoren

• Ferienvermietungslizenz ist Gold wert: Kaufen Sie nur mit bestehender ETV-Lizenz, wenn Ferienvermietung geplant ist.
• Aufhol-Gemeinden beobachten: Santanyí und Teile von Manacor (Porto Cristo) bieten noch relatives Wachstumspotenzial.
• Langzeitvermietung als Alternative: In Palma und Inca bieten Langzeitvermietungen stabile Renditen bei weniger Aufwand.
• Steuerliche Struktur planen: Informieren Sie sich vorab über die steuerlichen Pflichten und das Doppelbesteuerungsabkommen.

Für Verkäufer

• Guter Zeitpunkt zum Verkauf: Die Nachfrage ist hoch, die Preise auf Rekordniveau. Wenn Sie einen Verkauf erwägen, sind die Bedingungen derzeit günstig.
• Realistische Preise setzen: Die Vermarktungsdauer steigt leicht. Immobilien, die über dem Marktwert angeboten werden, bleiben länger am Markt.
• Marktwert kennen: Nutzen Sie unsere kostenlose Bewertung, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu erfahren.

Letzte Aktualisierung: Februar 2026. Die Angaben basieren auf aktuellen Marktdaten und unserer eigenen Analyse. Die Prognosen stellen keine Anlageberatung dar. Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen und vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.